По словам собеседника Бизнес ФМ, главная задача одного из самых масштабных проектов современной Москвы — предоставить жителям возможность реализовывать свои мечты и идеи, а не беспокоиться о бытовых проблемах, которые отнимают жизненную энергию
Могут ли запросы покупателей стать основой инновационного девелопмента? Как в многоквартирном доме сделать сбор мусора удобным и выгодным, зарядку электромобилей — максимально комфортной, а работу управляющей компании — полностью прозрачной? И может ли один проект научить чему-то новому всю отрасль? О новых технологиях, новых подходах, новых правилах игры на столичном рынке недвижимости рассказывает генеральный директор АО СЗ «Рублево-Архангельское» Андрей Лихачев.
Многие говорят о том, что «СберСити» и АО «Рублево-Архангельское» — новаторы. Но легко ли быть новатором на современном рынке? Как вам удается придумывать что-то новое — это первый вопрос, а второй — как удается воплощать придуманное в жизнь?Андрей Лихачев: Строительная отрасль — одна из древнейших на Земле, за время существования она, конечно, развивалась и трансформировалась. Например, когда люди начали осмысленно строить города, сначала создавали индивидуальные дома. Затем для того, чтобы удешевить строительство, стали возводить таунхаусы — не нужно было строить одну лишнюю стенку, и это снижало затраты. Но такое строение занимало много места, и этот ряд, вытянутый в длину, поставили на попа — появились небоскребы. Это повлекло за собой новые трудности, новые проблемы. А дальше, совершив эволюционный виток, девелопмент вернулся к прочтению, которое применяем мы, а именно — средневысотная застройка в 7-13 этажей, каскадом спускающаяся либо к реке, либо к парку. Люди совершенствуются в строительстве тысячи лет, поэтому, с одной стороны, трудно придумать что-то новое, но, с другой стороны, появляются новые технологии. Мы собрали достаточно большой пул разного рода инновационных решений и применили их. Собственные авторские разработки у нас тоже есть. Пожалуй, эта масштабность и отличает нас от других.То есть на вашей стороне системный подход?Андрей Лихачев: Когда я только начинал работать, президент — председатель правления Сбербанка Герман Греф пригласил меня и сказал, что ему нужен нестандартный подход к проектам. Чтобы я действовал не так, как привыкли действовать девелоперы — по накатанной колее, а переосмыслил опыт отрасли. Мы многое действительно собираем заново, как бы с нуля. Временами натыкаемся на ограничения нормативного характера, и их мы тоже пытаемся преодолеть, предлагая системный подход. Для этого у нас создано методологическое управление, которое пишет проекты законов, мы тесно сотрудничаем с правительством Москвы, Госдумой, Минстроем. Целый ряд законопроектов, инициаторами и авторами которых мы выступили, сейчас находится на рассмотрении.Сегодня покупатели страшно придирчивы по части комфорта, который предлагает им девелопер в рамках жилого комплекса. Взять такую, казалось бы, простую вещь, как сбор и вывоз мусора. Насколько я знаю, вы нестандартно решили этот вопрос. Андрей Лихачев: Мы пытались пропустить через себя всю его проблематику и представить, как бы все происходило в идеальном мире. Поняли следующее. Чего мы не хотим? Мы не хотим, чтобы во дворах стояли контейнерные площадки. К тому же мы все знаем о сложностях, а порой и скандалах, связанных с вывозом мусора. У нас в стране, как вы помните, за последнее время было сделано несколько подходов к решению этой проблемы и принята целая программа. Учитывая преимущество «СберСити», связанное с тем, что наш проект строится фактически в чистом поле, где еще нет никаких ограничений, мы приняли следующее решение: вся работа с мусором должна начинаться на кухне. На каждой кухне будет установлен диспоузер — устройство, которое принимает в себя всю органику, измельчает ее и уводит в канализацию. Дальше остаются отходы, которые можно… монетизировать. Для этого в паркингах мы устанавливаем фандоматы со встроенным искусственным интеллектом, которые принимают стекло и металл и распознают, что именно в них выбрасывают. За пользование этим устройством можно получить либо баллы от управляющей компании и потом рассчитываться ими за коммунальные услуги, либо настоящие деньги, что особенно любят дети — так они зарабатывают себе на карманные расходы. Ну и наконец, оставшийся мусор — бумагу и пластик — жители района будут выбрасывать в специальные устройства — инлеты, которые находятся на территории двора. С их помощью по подземному вакуумному мусоропроводу отходы со скоростью до 70 километров в час улетят за километры от дома — в специальные закрытые камеры, собирающие этот мусор. Благодаря применению ИИ каждая фракция попадает в свою камеру, свой контейнер, и в закрытом контейнере этот мусор потом вывозится с территории.Звучит как сценарий фантастического фильма… А дорогая эта система? В смысле есть ли шанс, что другие девелоперы посмотрят, подумают и начнут вас копировать?Андрей Лихачев: У нас было много споров, мучений, переживаний перед принятием решения о внедрении данного подхода. В конечном счете получилось, что в капитальных затратах это примерно 1% от себестоимости квартиры, поэтому построить такую систему, как выяснилось, не настолько дорого с учетом того, насколько благодаря ей повышается качество жизни. Что касается операционных затрат, то общий тариф для жителей по вывозу мусора у нас не меняется по отношению к любому другому району Москвы, а внутри пула участников, которые обеспечивают собственно сбор и вывоз мусора, происходит некоторое перераспределение. И региональный оператор, который является держателем этого «котла» по платежам за мусор, внутри себя регулирует эти расчеты.Еще одна популярная сегодня тема — зарядки для электромобилей, отношение к которым, мягко говоря, неоднозначное. По вашим наблюдениям, нужна ли такая услуга в современном жилом комплексе?Андрей Лихачев: До недавнего времени электромобили приобретали в большей степени энтузиасты, но сейчас ситуация кардинально меняется. Тогда возникает вопрос: как их лучше заряжать? Вам надо, чтобы автомобиль всегда был на ходу, всегда был заряжен. Поэтому, конечно, гораздо удобнее приехать домой, поставить машину у себя в паркинге, утром сесть и поехать. В тех комплексах, где нет подземного паркинга, скорее всего, выгодно делать наземные парковки недалеко от дома, где-то в составе уличной дорожной сети или в специальных карманах. А в нашем случае, поскольку у нас под каждым зданием есть подземный паркинг, в общем, ответ напрашивается сам собой.Во-первых, каждый паркинг нужно оснастить, по крайней мере, закладными под электрозарядки и продумать систему повышенной противопожарной безопасности (мы посчитали, что на сегодняшний день на одно парковочное место нужно примерно 1,3 млн рублей дополнительных затрат). Во-вторых, мы через управляющую компанию намереваемся администрировать вопрос, связанный с самими зарядками. При этом у людей точно будет выбор, и в конечном счете зарядку будут оплачивать только те, кто ей пользуется. Кто не пользуется, тот, разумеется, этих затрат нести не будет.Как на это отреагировали покупатели? Можно ли сказать, что наличие зарядок для электромобилей влияет на темпы продаж и на интерес к проекту в целом?Андрей Лихачев: Да, люди интересуются, есть ли такая возможность. Я думаю, когда человек принимает решение о приобретении квартиры, вряд ли сам по себе «зарядный» элемент является решающим в пользу покупки или отказа от нее — его так невозможно вычленить. Но, наверное, в совокупности с другими факторами это немаловажная деталь, она точно не ускользает от внимания многих наших потенциальных, ставших впоследствии реальными покупателей. Что касается спроса на такие зарядки, он сегодня невелик, но я считаю, что в ближайшие 5-10 лет произойдет тотальная замена автопарка в нашей стране. И все больше людей будут пересаживаться на электромобили.Общеизвестно, что даже идеально построенное здание можно превратить в ад плохим управлением. А как в масштабном, многосоставном «СберСити» решен вопрос с УК?Андрей Лихачев: Во-первых, мы создали собственную компанию для управления многоквартирными домами, поскольку наши дома наполнены технологиями. Их существенно больше, чем в обычном среднестатистическом доме. Мы обучаем, готовим людей, так что сотрудники нашей УК имеют дополнительные навыки и компетенции. На заре туманной юности современной России шла приватизация квартир, и меня еще тогда беспокоило, что мы создаем класс собственников, которые, вообще-то, не понимают, что это такое. А ведь собственность — это не только права, но и обязанности. К примеру, ГБУ «Жилищник» в Москве, когда УК осознанно приняла на себя ответственность.А когда речь идет о сторонней управляющей компании? Здесь ваши интересы, мягко говоря, не совсем совпадают, поскольку основная задача УК — за короткий срок получить максимум прибыли. Это противоречие приводит к тому, что люди зачастую недовольны качеством работы УК, и не без оснований, скажем так. Меня эта тема волнует, и именно поэтому я бы хотел, чтобы мы создали принципиально другую модель взаимоотношений, когда управляющая компания несет ответственность за домовладение вдолгую и заинтересована в росте капитализации дома с целью не просто заработать, а дать пользователю лучшее качество, лучшую услугу по лучшей цене. Таким образом, нужна конструкция, которая не позволяла бы взмахом рук на собрании жильцов выгнать управляющую компанию. А управляющая компания, со своей стороны, должна не просто нести ответственность за дом, но и иметь права — например, право перепродать свою функцию кому-то другому. Эта функция тогда будет чего-то стоить, будет капитализируема, и значит, нужно вкладываться в ее развитие, потому что это повышает капитализацию. В итоге выиграла не только УК, но и жители как потребители услуги, и жители как домовладельцы.Та система, которую вы предлагаете, она на плечи собственников квартир ляжет дополнительным грузом? Или мы все-таки говорим о том, что деньги, которые люди будут платить управляющей компании новой формации и любой другой, приглашенной со стороны, — они плюс-минус одинаковые?Андрей Лихачев: На мой взгляд, они должны быть абсолютно одинаковыми. И даже больше: если конструкция устойчива, если компания, занимающаяся эксплуатацией, понимает свою перспективу не до ближайшего собрания собственников, а на весь жизненный цикл, то в конечном счете инвестиции в технологии позволят снизить затраты проживающих.Безопасность для подавляющего большинства современных покупателей жилья — это точно тема номер один. Когда-то было достаточно поставить высокий забор и смело говорить: «Смотрите, как мы вас хорошо охраняем». А теперь? Что теперь нужно жилому комплексу, чтобы он мог считаться безопасным?Андрей Лихачев: Это та сфера, в которой мы еще не все решили и находимся, так сказать, в пути. Тем не менее наши базовые подходы уже определены и состоят в следующем. Первое: нет такого забора, у нас применяется не забор, а живая изгородь, которая отделяет общественные пространства парка от двора, и этот принцип мы сохраним для всех наших кварталов. Калитки тоже есть, потому что существуют обязательные пожарные проезды с твердым покрытием, но очень важно, чтобы во дворы не заезжали обычные машины, которым там делать совершенно нечего.Однако — и это во-вторых — для целей контроля и фиксации служат другие меры. Например, мы хотим использовать видеокамеры с распознаванием происходящего на базе искусственного интеллекта. Если ничего экстраординарного не происходит, то и сигнал с камеры никуда не идет. Если же искусственный интеллект распознает, что происходит что-то нестандартное — кто-то упал, кому-то стало плохо, замахнулся кто-то на кого-то, раздался резкий звук, — включается протокол реагирования, видеопоток отправляется на пульты в соответствующие правоохранительные и медицинские службы, в МЧС и так далее, все начинает двигаться и работать. Вот это одна из технологий, может быть, ключевая, которую мы сейчас создаем, и, надеюсь, она возымеет эффект.Андрей, положа руку на сердце, вы можете сказать, что «СберСити» — это проект, который снимает если не все, то 99,9% болей, опасений и тревог современного потребителя?Андрей Лихачев: Я так отвечу: наш проект создает в два раза больше возможностей. А возможности — это всегда повод для беспокойства, но уже другого рода. Наша цель —высвободить вам время для жизни, сэкономив ваши ресурсы: средства, деньги и время. Чтобы вы использовали все это для себя, своих родных и близких, для своего творчества и развития. У вас появится время, чтобы беспокоиться не о бытовых насущных проблемах, которые отнимают жизненную энергию, а направить силы на исполнение мечты и реализацию идей.
