Источник:
Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Арендаторы Невского проспекта и других центральных улиц Петербурга с 2026 года будут закрывать магазины, оптимизировать площади и переезжать в другие локации. Дело не только в повышении НДС, а в целом комплексе уже давно скопившихся проблем, полагают участники рынка и аналитики сегмента недвижимости.
С начала 2025 года объем свободных площадей на основных торговых коридорах Петербурга вырос до 7%, увеличившись на 1,4% за год, подсчитали на NF Group. Рост вакантности связан с увеличением числа закрытий, ускорением ротации арендаторов и частичным перетоком бизнеса с центральных и прилегающих улиц в более дешевые помещения из-за снижения покупательского спроса, отметили в NF Group.
При этом самой стабильной локацией остается Невский проспект с минимальным уровнем пустующих помещений — менее 3%. На основной части Невского проспекта вакантно менее 1% площадей, на Старо-Невском — 8%.
Наибольшее увеличение свободных площадей зафиксировано на улицах, прилегающих к Невскому проспекту, там вакантность выросла до 13–14%. В течение года на набережных Мойки и Фонтанки, Караванной, Полтавской и на улице Марата закрывались рестораны и бары, магазины фешен-сегмента и ряд других операторов. Существенный прирост пустых площадей отмечен также на улице Жуковского (плюс 7,4 процентных пункта — до 14%), на 6–7-й линиях Васильевского острова (плюс 7,8 п. п. — до 8%) и на Московском проспекте (плюс 4,5 п. п. — до 13%). Также снижается популярность улицы Маяковского, Каменноостровского, Литейного проспектов.
«Что касается фешен-арендаторов, то по состоянию на конец 2025 года их доля в общей структуре занятых площадей составила 15%. Показатель остался неизменным в сравнении с результатом 2024 года», — говорит директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Анна Лапченко. По ее оценке, на центральных торговых улицах города работает 500 магазинов фешен-сегмента, их число несколько сократилось с начала года. Среди них — как брендовые бутики одежды, обуви и аксессуаров, так и шоурумы, секонд-хенды и другие небрендированные магазины.
Кто открывается
Основную долю открытий на ключевых торговых улицах Петербурга обеспечивают фешен-ретейлеры и операторы общепита, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. После исхода международных брендов в 2022 году российские ретейлеры активно занимали освободившиеся площади в ТЦ и на торговых улицах, но с 2024 года они замедлили экспансию.
Среди российских игроков в 2025 году состоялось несколько громких открытий. Это бутик 12 Storeez на месте Louis Vuitton, флагман Ekonika и первый магазин в формате стрит-ретейл Very Neat на Невском проспекте, первый в городе магазин 1811 Eighteen One One и MIUZ diamonds на Большом проспекте Петроградской стороны, а также первый бутик Cerca Trova на улице Моисеенко.
Новые международные бренды, которые выходили на рынок в 2023–2025 годах, не нацелены на развитие на торговых улицах. Только 18 из 58 открыли магазины в Петербурге, при этом ни одна из этих компаний не представлена в формате стрит-ретейла. Как правило, игроки открывают 1-2 магазина в крупных ТЦ с высокой посещаемостью и продолжают свое развитие через онлайн-каналы продаж, говорит Екатерина Ногай.
Грядут закрытия. Все плохо?
Прогнозируя поведение арендаторов стрит-ретейла, некоторые аналитики считают, что массового исхода компаний из сегмента можно ожидать в ближайшее время.
«Мы увидим закрытие многих ресторанов и других заведений общепита, этот процесс уже пошел. Считается, что свято место пусто не бывает, но на самом деле бывает», — говорит основатель сети стритфудов VЛАВАШЕ Павел Крупин.
По его словам, одна из основных причин — это повышение НДС. «Оно будет переложено и уже перекладывается в стоимость конечного продукта. Плюс повышение будет драматичным, поскольку цены на свою продукцию повысят все поставщики, арендодатели и так далее», — полагает он.
«В итоге в 2026 году мы увидим, думаю, пик снижения покупательной активности и пик роста инфляции. Выживет только бизнес, который сможет выстроить эффективную модель работы. Это просто всеобщий апокалипсис», — заключает Павел Крупин.
По словам аналитиков в сфере недвижимости, основной причиной ухода станет в первую очередь снижение покупательной способности. «Вы посмотрите, до Нового года покупателей, выбирающих подарки, в магазинах [было] очень немного, — констатирует глава агентства коммерческой недвижимости Lapina Екатерина Лапина. — Параллельно интерес потребителей к покупкам офлайн продолжает стремительно снижаться, и это понятно. Зачем покупать условную вещь за 20 тысяч офлайн, если на маркетплейсах она стоит всего 10 тысяч?»
Особенно тяжело в ближайшее время придется фешен-ретейлерам, полагает она. Компаниям придется сильно трансформировать формат работы, уходить в онлайн, причем на профильные маркетплейсы, где будет продаваться в основном только одежда. Офлайн можно оставить небольшие шоу-румы. «Ошибок наше время бизнесу — с выбором локации, формата работы — не прощает», — говорит Екатерина Лапина.
Или не так плохо?
Другие эксперты в сфере недвижимости дают не такие категоричные прогнозы. «Мы знаем, что среди арендаторов стрит-ретейла сейчас довольно сильны некоторые панические настроения. Не все понимают, как действовать дальше. Но месяца через три придет четкое понимание, как развиваться дальше», — комментирует Полина Фиофилова, директор по развитию KNRU.
«Думаю, что массового ухода арендаторов с центральных улиц не будет. Скорее, речь пойдет об оптимизации, отказе от части помещений, переездах в более дешевые локации», — говорит она. Например, одна из крупных европейских сетей одежды съезжает с Невского проспекта, ищет помещение с более низкими ставками аренды. «Сейчас компании готовы закрывать флагманские магазины там, где ставка улетела в космос, это нормально», — поясняет Полина Фиофилова. Соответственно, в 2026 году площадь свободных помещений, конечно, будет расти, но все же речь пойдет не о массовом закрытии бизнесов, а об оптимизации.
Одним из катализаторов таких изменений Полина Фиофилова тоже называет повышение НДС, но это не единственная причина: «Не менее важное негативное влияние оказывает инфляция, резкое удорожание различных товаров в пределах 20%, повышение арендных ставок, снижение покупательной способности».
Аналитики Bright Rich | CORFAC International тоже считают, что массовых закрытий магазинов пока не будет. «Рост налоговой нагрузки может стимулировать арендаторов ключевых торговых улиц Петербурга начать переговоры с собственниками о предоставлении скидок. Кроме того, компании, которые рассматривают аренду помещений в стрит-ретейле, скорее всего возьмут паузу, чтобы оценить последствия изменений законодательства», — полагает директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Екатерина Андреева.
«В результате существует риск роста сроков заполняемости площадей. Новые сделки по аренде помещений компании, скорее всего, будут заключать только при предоставлении владельцем более гибких условий. Без этого обеспечить приемлемый операционной доход может быть непросто, особенно в условиях растущей конкуренции со стороны онлайн-ретейла», — заключает она.
Похоже, главным трендом наступающего периода станет не хаотичный исход, а вдумчивая пауза. Рынок коммерческой недвижимости, судя по всему, готовится к тому, что 2026 год станет временем пристального наблюдения — за ставками, за спросом и за стратегиями выживания.
Источник: www.fontanka.ru
