Аналитики элитного сегмента подводят арендные итоги девяти месяцев 2025 года. «Горожане» говорят о массовом выходе на рынок квартир «с недостатками» и спаде активности после традиционного бума конца лета, «загородники» — об ограниченном предложении и растущем спросе на просторные и дорогие дома
Итоги третьего квартала на рынке высокобюджетной аренды Москвы убаюкивают игроков сегмента: по отношению к прошлому году прирост средневзвешенной цены предложения составил 6%, и теперь этот показатель находится на средней отметке 488 тысяч рублей в месяц, спрос соответствует уровню прошлого года, словом, все неплохо. Но дальше эксперты ожидают спад спроса и, как следствие, снижение цен. Такими данными поделились аналитики компании «Intermark Аренда»*.
Результаты октября пока еще никто толком не изучил, а вот в сентябре число предложений в сегменте дорогих арендных квартир столицы подросло по сравнению с августом на 17% — эксперты подчеркивают, что пока это наибольший ежемесячный прирост за последний год. И в сравнении с прошлым сентябрем рынок тоже в заметном плюсе — выбор элитных арендных квартир увеличился на 13%.
Одновременно аналитики фиксировали ослабление интереса арендаторов: последний месяц лета показал 20-процентный рост числа сделок, первый месяц осени — уменьшение спроса на схожий процент. Хотя, как уже отмечалось, если сравнивать квартальные значения этого и прошлого года, спрос остался на том же уровне.
«Сентябрь на рынке элитной аренды обычно является периодом инерции после всплеска в августе, когда большая часть арендаторов готовится к деловому и учебному сезону. В этот месяц выходят на сделки те арендаторы, которые либо поздно начали подыскивать жилье, либо до последнего момента не решались сделать выбор. Учитывая, что в этом году рынок располагает большой вариативностью предложения, часть клиентов сочли возможным не торопиться с арендой в августе. Основными нашими клиентами в первый месяц осени были большие семейные арендаторы, либо жилье снималось студентами», — рассказывает генеральный директор «Intermark Аренды» Елена Куликова.
Ее оценки подтверждают данные в структуре сделок. По итогам сентября самыми востребованными на элитном рынке квартирами (24%) стали лоты площадью 50-80 квадратных метров, которые обычно берут студенты или молодые предприниматели, а на втором месте (19%) оказались лоты площадью 150-200 квадратных метров, какие обычно снимают семейные арендаторы. Примерно по 20% сделок пришлось на квартиры с одной и с тремя спальнями: их средний чек — соответственно 210 400 рублей и 340 900 рублей в месяц.
Традиционно самые дорогие элитные квартиры, которые предлагаются в аренду в Москве, расположены в районах Фрунзенская и Хамовники: на начало октября средний бюджет предложения превышал здесь 530 тысяч рублей в месяц. А самый широкий выбор арендных предложений был зафиксирован в районах Арбат-Кропоткинская (19% от общего объема) и Тверская-Кремль (15%): в итоге на эти два района приходится около трети всего рынка высокобюджетной аренды столицы. Самыми же востребованными стали Арбат-Кропоткинская и Ленинский проспект — по 14% от общего числа сделок.
Как отмечает Елена Куликова, «по итогам августа и сентября на рынок вышло довольно много неликвидных квартир, которые по качеству и стилистике не соответствуют современным желаниям арендаторов. Годом ранее из-за крайне низкого объема предложения многим арендаторам приходилось идти на серьезные компромиссы, но теперь, пользуясь изменившейся ситуацией и сроком окончания договоров, они решают улучшить качество своего проживания. Весь этот объем квартир «с недостатками» сегодня активно пополняет витрину предложения. Поэтому нельзя сказать, что увеличение рынка как-то оживит его. В целом мы ожидаем заметное снижение спроса на аренду элитных квартир в следующие месяцы».
По оценкам эксперта, скорее всего, в этом году мы не только не увидим дальнейшего роста цен, а скорее наоборот, увидим их заметное снижение. «Обычно октябрь и ноябрь являются месяцами затишья на рынке элитной аренды. А учитывая, как заметно выросло предложение, и в ситуации охлаждения спроса мы ожидаем, что цены также пойдут вниз. Что в целом неплохо, поскольку за последние два года цены на элитную аренду разогнались выше платежеспособности даже обеспеченных клиентов», — поясняет Елена Куликова.
Одновременно аналитики NF Group подвели итоги третьего квартала на рынке загородной элитной аренды Московского региона*. По их оценкам, средняя величина месячного арендного бюджета в третьем квартале составила 1,4 млн рублей; в сравнении со вторым кварталом показатель снизился на 3%, что обусловлено в первую очередь изменением структуры предложения и колебаниями валютных курсов. Объем предложения (в сегменте от 400 тысяч рублей в месяц) сократился на 14% за квартал и на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом 45% предложения составили лоты, вышедшие на рынок именно в третьем квартале этого года.
Фото: freepik.com
Традиционно основная доля элитных арендных вариантов (48%) сосредоточена на Рублево-Успенском направлении. Следом идет Новорижское направление (41%). Киевское с Калужским и Минское направления занимают 7% и 3% соответственно, и еще 1% — Сколковское направление.
Любопытно, что примерно 30% всех предложений арендных домов в Московском регионе продолжают стабильно экспонироваться в иностранной валюте. Что касается структуры бюджетов, то более половины лотов (63%) предлагаются в диапазоне от 400 тысяч до 1,5 млн рублей, треть составляют лоты с арендной платой от 1,5 млн до 3 млн рублей, 6% — лоты, за которые хотят более 3 млн рублей. Изменения в ценовых категориях за квартал были минимальными и не превышали 1-2 процентных пункта.
Согласно подсчетам экспертов, самые дорогие коттеджи для аренды расположены на Минском направлении с его ограниченным объемом предложения: средняя стоимость здесь составляет 2,5 млн рублей в месяц (+26% за квартал), а средняя площадь — 1035 квадратных метров (+34%). На втором месте — Рублево-Успенское шоссе с арендной платой 1,5 млн рублей в месяц (без изменений за квартал) и средней площадью 840 квадратных метров (+3%). Замыкает тройку Новорижское шоссе, где средняя стоимость аренды — 1,3 млн рублей в месяц (-5% за квартал), а средняя площадь — 585 квадратных метров (-15%).
Как отмечает директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева, суммарно за девять месяцев 2025 года арендованных лотов оказалось на 7% меньше, чем было в прошлом году, что связано с ограниченным объемом предложения в течение продолжительного времени, говорят аналитики NF Group. В то же время с начала этого года наблюдался высокий спрос на просторные и дорогие варианты: средняя площадь арендованного дома составила 808 квадратных метров (+5% за год), а средняя стоимость аренды — 1,8 млн рублей (+26% за год). Половина спроса за девять месяцев 2025 года пришлась на дома с арендной платой более 1,5 млн рублей в месяц, в то время как по итогам аналогичного периода 2024 года их доля составляла 37%, а 14% сделок обеспечили объекты с месячной арендной платой свыше 3 млн рублей.
