Источник:
Артём Устюжанин / MSK1.RU
Городские власти пересчитали кадастровую стоимость всей недвижимости. В ответ крупнейшие игроки рынка коммерческой недвижимости коллективно обратились к губернатору и предрекли Петербургу отсутствие новых проектов и банкротства предпринимателей.
В конце сентября ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» опубликовало проект отчета о кадастровой оценке недвижимости в Петербурге: помещений, зданий, машино-мест, сооружений и недостроев. Замечания к обновленной версии принимаются до 28 октября.
Грядущее повышение кадастровой стоимости заставило владельцев коммерческой недвижимости отправить губернатору Александру Беглову коллективное письмо.
Как отмечают предприниматели, тенденция проекта отчета — это рост кадастровой стоимости по наиболее крупной группе объектов — коммерческой офисной и торговой недвижимости. Авторы обращения подсчитали, что рост составил в среднем 40%, а по некоторым объектам стоимость возросла в два и более раза.
Кроме того, по мнению предпринимателей, отчет имеет ряд внутренних противоречий, в частности, несоответствие результатов оценки аналитической части отчета и динамики изменения базовых показателей, некорректный способ определения износа здания.
«Особое возмущение вызывает фактическая дискриминация владельцев помещений — они суммарно оценены в разы дороже, чем здание целиком, — говорится в тексте обращения. — Все помещения одного здания, включая лестницы, подвалы, чердаки, лифтовые холлы, оценены по максимально возможной ставке как торговая площадь на первом этаже с отдельным входом. Это обстоятельство ставит в неравное положение субъекты экономической деятельности, поскольку владение зданием целиком с точки зрения налоговой нагрузки намного дешевле, чем владение крупной долей в этом же здании».
Предприниматели напомнили, что в 2025 году уже выросла ставка налога на прибыль. С 2026 года НДС вырастет с 20% до 22% — законопроект в первом чтении Госдума уже приняла. Кроме того, в 2025 году налог на имущество для недвижимости с кадастровой стоимостью до 10 млрд рублей составляет 1,5%, для более дорогой недвижимости — 2,5%. И еще год назад чиновники анонсировали, что постепенно имущество начнет облагаться «от рынка». Как отмечают предприниматели, если с 1,5% ставка вырастет до 2% в 2025 году, то нагрузка только по этому налогу вырастет на 33% даже без учета кадастровой переоценки.
«Если же учесть данную переоценку, — говорят предприниматели, — то рост налоговой нагрузки у многих владельцев недвижимости будет кратным и может привести к их банкротству. Вся отрасль <…> окажется под ударом, никакого развития и новых проектов не будет».
Петербург как город федерального значения имеет право проводить кадастровую переоценку раз в два года. Городские власти этим правом пользуются.
Предприниматели отмечают, что предыдущая переоценка уже значительно повысила кадастровую стоимость и, как следствие, налоговую нагрузку.
Владельцы недвижимости попросили губернатора не утверждать отчет о кадастровой стоимости, вернуть налоговую льготу и сохранить ставку по налогу на имущество на уровне 1,5%. Под письмом подписались топ-менеджеры ХК «Адамант», ГК «Империя», «УК „Теорема“», «Темпо-Инвеста», ООО «Стокманн СПб Центр», «Жемчужной плазы», «Эльбрус менеджмента», «СПб-Лето», «ОКА», «Пулково Аутлета» и «Универмага Московский».
Почему бизнес считает кадастровую переоценку некорректной
«Первым в этом отчете бросается в глаза, что если, например, вы владеете зданием целиком, то у вас одна стоимость, но если вы владеете, скажем, 90% помещений в здании, а у одного помещения другой владелец, то вы платите в несколько раз больше», — прокомментировал ситуацию финансовый директор ГК «Империя» Андрей Ростовцев.
По мнению собеседника, главное противоречие в том, что стоимость помещений вычисляется «какой-то своей выведенной формулой, по которой перемножаются непонятные коэффициенты». Например, такие как близость к центру, транспортные потоки, доступность транспорта. «В итоге получается число, которое не имеет никакого отношения к действительности. Например, два помещения в соседних домах могут иметь совершенно разную кадастровую стоимость. В этом отчете нет никакой системности», — отметил Ростовцев.
Спикер пояснил, что при оценке здания целиком некая системность наблюдается: оценка включает в себя стоимость затрат на возведение, прибыль предпринимателя. «А вот когда оценивают помещение в этом же здании, даже если вы — владелец почти всех помещений в нем, это никого не волнует. И получается, что кадастровая стоимость здания целиком сопоставима со стоимостью 100-метрового помещения в этом здании с отдельным входом», — резюмировал он.
Финдиректор ГК «Империя» привел в пример ситуацию со зданием на Большой Морской улице, 24. В результате прошлого отчета помещения в здании подорожали в 4 раза, затем после замечаний кадастровая стоимость была снижена. «А теперь его снова ровно в два раза увеличили. Просто из-за того, что мы владеем им не в составе целиком здания, а в составе помещений», — пояснил Ростовцев.
Андрей Ростовцев привел данные, согласно которым кадастровая стоимость коммерческой недвижимости в среднем вырастет более чем на 20%. Однако есть объекты, которые подорожают в 1,5-2 раза.
В частности, рост в 1,5 раза ждет торговый комплекс «Адмирал». Так как часть здания занимает вестибюль станции метро, ТК является помещением, и не может быть посчитан как здание целиком.
«Хотя и предыдущая стоимость была весьма и весьма большой. А теперь наложите это на то, что у нас ставка налога на имущество в следующем году возрастет с 1,5% до 2%, так как была установлена временная льгота на этот год. Спасибо нашим властям, что они нам эту льготу в прошлом году установили, но она в следующем году уже не будет действовать», — сказал собеседник.
Последствия повышения налога на имущество и кадастровой стоимости для рынка
По мнению Ростовцева, на фоне повышения НДС и налогов арендаторы будут находиться под серьезным финансовым давлением, которое выдержат не все.
«Нельзя взять и увеличить арендаторам плату на кадастровую стоимость. Это невозможно, потому что есть рынок, есть ставки аренды — никаких резких движений на этом рынке совершать невозможно. И эти ставки в течение последних 10 лет практически не росли. Они выросли за последний год-полтора и не успевают даже за инфляцией. Все это никто никак не сопоставляет и не учитывает. Но ни малый бизнес, ни мы не можем рост налогов перенести на потребителя. Все это, к сожалению, просто приведет к тому, что компании будут вынуждены на всем экономить и как-то пытаться выживать».
Самые «оптимистичные» последствия, которые ждут город, — практически полное отсутствие новых проектов. «С такими ставками налогов по кадастровой стоимости что-то строить новое абсолютно никакого смысла нет. Потому что ставки уже настолько высоки, что приходится платить по налогу на имущество огромную часть выручки. У кого-то это месячная или даже двухмесячная выручка. А ведь это только один из налогов.
Ростовцев согласился с мнением, что в итоге решение так повысить кадастровую стоимость скажется и на пополнении городской казны налогами. Предприниматель будет платить налог на имущество, который будет съедать значительную долю доходов, зарплаты сотрудников будут меньше, НДФЛ — меньше. Соответственно, и налоговых отчислений также будет меньше.
Собеседник предположил, что ТРК «Голливуд» у станции метро «Пионерская» — последний крупный объект, который будет введен, а затем рынок замрет. «В области коммерческой недвижимости такие налоги отбивают всякое желание развиваться. Сейчас большинству собственников коммерческой недвижимости будет не то что не до развития, им надо будет выживать», — подчеркнул Ростовцев.
По прогнозу спикера, при самом неблагоприятном раскладе — повышении налога на имущество до 2% и утверждении отчета — последуют банкротства игроков рынка. В первую очередь, из-за большой долговой нагрузки, обусловленной высокой стоимостью строительства и высокой ключевой ставкой. В случае повышения налоговой нагрузки не все компании смогут справиться с выплатой кредитов банкам.
«Это полный абсурд, потому что бессмысленно что-либо строить в нашем прекрасном городе при таком подходе к налогообложению и оценке коммерческой недвижимости. Вероятнее всего и не надо ничего строить. У нас же город и так прекрасен», — емко прокомментировал «Фонтанке» девелопер Игорь Водопьянов.
Предприниматель привел в пример один из своих бизнес-центров. Сейчас сумма налога на имущество равняется двухмесячной арендной плате. Если налог на имущество вырастет с 1,5% до 2%, сумма будет равняться сборам с арендаторов уже за три месяца.
«А с учетом того, что расходы составляют 50%, то полгода бизнес-центр будет работать только для того, чтобы расплатиться с городом», — констатировал собеседник.
Основатель BS Art Development Александр Басалыгин отметил, что в Петербурге и сегодня все меньше строят и реконструируют. Он рассказал, что данные площадок по продаже или агентств не показывают в полной мере ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. «Люди продают очень много объектов, причем многие пытаются продать сразу пакетами и сделать это максимально непублично. Предложений много, а спроса мало. Вот если бы сейчас пришел инвестор в Петербург и захотел бы купить много объектов, он мог бы покупать», — обрисовал ситуацию предприниматель.
«Арендные ставки растут очень хорошо, когда у тебя идет рост экономики. Когда был рост экономики в нулевые, предприниматели боролись за помещения, была распространена переуступка права аренды, — сказал собеседник. — Как только в 2010-е закончился драйв потребительской экономики, все повисло. Самый лучший был 2013 год. Потом рост ставок сильно замедлился. А на фоне ковида потребительскую экономику просто вымыло. И, на мой взгляд, мы до сих пор после него не восстановились».
Басалыгин предположил, что рынок, возможно, оживит запуск высокоскоростной железнодорожной магистрали, если он поспособствует притоку в Петербург московского бизнеса.
«В свое время я уговаривал людей, у которых есть деньги, вложиться в Петербург, — рассказал он. — Но даже в лучшие годы все говорили, что Россия — это зона очень высоких рисков для инвестиций, невероятно высоких. „Не хотим мы вкладываться в твой Петербург, потому что зачем нам вкладываться в эти квадратные метры в чужом нам городе с высокими рисками, у нас это кто-нибудь будет отнимать, или еще какое-то безобразие будет“. Я все время с этим боролся, агитировал. Агитация шла с трудом, но как-то шла. У нас каждое ужесточение подается как мелочь. А сейчас у нас увеличение ставки НДС и снижение порога дохода для УСН в шесть раз… В общем, я свой бой проиграл, я больше не могу никого привести вкладываться в Петербург».
Интересно, что здание по адресу: Лиговский проспект, 52 на фоне общего роста, наоборот, в проекте отчета подешевело сразу на 44%. Именно его будут изымать и сносить для строительства станции метро «Лиговский проспект — 2». Владельцы опротестовали это решение, предположив, что такое падение кадастровой стоимости скажется и на сумме компенсации, которую власти предложат за изъятие недвижимости.
Источник: www.fontanka.ru
