Источник:
Сергей Михайличенко / «Фонтанка.ру»
Застройщики уже пятый год не отвечают перед дольщиками за задержку сдачи жилья. Законность введенного моратория подтвердил на днях Верховный суд России. Он был призван защитить строительный рынок в условиях кризиса, но на практике застройщики только наращивают прибыль. Очередная попытка оспорить это правило провалилась.
Все началось с коронавируса. Когда ссылаться на него стало уже неудобно, появилась новая причина. Согласно постановлению, подписанному премьер-министром Михаилом Мишустиным в марте прошлого года, на период моратория застройщики освобождались от уплаты пеней, неустоек, штрафов и иных финансовых санкций за нарушение обязательств перед дольщиками. Также приостанавливались взыскания по ранее вынесенным судебным решениям. Первоначально мораторий вводился до конца 2024 года, потом был продлен до 1 июля этого, затем — до 31 декабря.
По данным Центра финансовой аналитики «Сбера», средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в августе достигла 175,1 тыс. рублей. При текущей ключевой ставке месячная неустойка с каждого «квадрата» составляет в среднем шесть тысяч рублей. Путем несложных арифметических подсчетов очень приблизительно совокупную экономию всех застройщиков России на штрафах можно оценить почти в 1,8 млрд рублей. Столько они должны были выплатить покупателям за срыв сроков сдачи жилья, но не выплатили. Петербургские строители сэкономили не менее (средняя цена 252 тыс. за 1 кв. м) 130 млн рублей.
Потому что СВО
Легитимность постановления, фактически освобождающего застройщиков от ответственности, оспорила одна из пострадавших дольщиц — Татьяна Болотина. По её мнению, правительство России не вправе приостанавливать исполнение судебных актов или предоставлять компаниям отсрочки. «Таким образом нарушается принцип правовой определенности, право на судебную защиту и эффективное исполнении судебного акта», — заявила истица.
В свою очередь, представители Минстроя апеллировали к принятому в начале марта 2022 года специальному федеральному закону, делегирующему правительству особые полномочия на период СВО. Верховный суд России согласился с этими доводами:
«Оспариваемые положения нормативного правового акта учитывают баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков, направлены на реализацию комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан России и российских юридических лиц в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций», — отмечается в решении высшей инстанции.
До семи ли раз прощать?
Эксперты напоминают о предыдущих мораториях. Объявленный в 2020 году «коронавирусный» также ограничивал права потребителей. «Но он вводился в условиях форс-мажора (пандемии) и затрагивал компании всех отраслей. Текущий мораторий является следствием точечных санкционных рисков, тогда как его бремя переложили на миллионы рядовых граждан», — полагает директор компании «ЮрСфера» Сергей Фомин. Введенный в апреле 2022 года «первый антивоенный» шестимесячный мораторий распространялся уже только на застройщиков.
Директор перспективных проектов Коллегии адвокатов «Авангард Права» Владимир Полуянов полагает, что действующий мораторий нельзя назвать не только соразмерным, но и справедливым: «В обмен на бесплатное затягивание сроков для застройщика дольщикам почему-то не предоставлен, например, такой же бесплатный период пользования ипотечным кредитом».
По мнению старшего юрисконсульта «ЦПО Групп» Александра Топоркова, мораторий лишает дольщиков правового инструмента воздействия, в том числе на недобросовестных застройщиков: «Приобретатели жилья не могут требовать возмещения доказанных фактических убытков, причиненных из-за задержки сдачи объекта (за исключением затрат на устранение дефектов). В частности — расходов за съемное жилье или процентов по ипотеке, уплаченных в течение всего 2025 года».
Тогда как Сергей Фомин убежден, что мораторий не отменяет фундаментального гражданского права на возмещение убытков. «Именно на этот путь сейчас стоит ориентироваться активным дольщикам, не желающим нести финансовые потери из-за действий государства и застройщиков. В частности, потребители вправе требовать возмещения выплачиваемых в период задержки сдачи дома процентов по ипотечному кредиту, а также расходов на аренду жилья», — констатирует юрист.
И вечный бой
Судебная практика остается противоречивой. Нередко служители Фемиды применяют мораторий даже за задержку строительства в 2023 году. Также указывается о праве дольщиков требовать от застройщиков безвозмездного устранения дефектов в построенных квартирах или возмещения расходов на выполнение ремонта. Правда, строительные компании по сути вправе безответственно игнорировать такие требования как минимум до конца этого года.
В то же время мораторий не отменяет взыскания штрафа за неисполнение законных претензий потребителей в досудебном порядке. Правда, с сентября 2024 года для дольщиков ставка штрафа сокращена с 50 до 5%.
Также постановление о моратории ограничивает взыскание с застройщиков иных финансовых санкций (не пени, не неустойки и не убытки) ключевой ставкой Банка России на 1 июля 2023 года (7,5% годовых). Но на практике суды трактуют эту норму как право дольщиков на получение таких процентов вместо пени в период моратория. Такое решение, в частности, было принято по иску против строительных компаний «Град», «Перхушково-Девелопмент», «Прибрежный парк» и многих других.
А судья Приморского районного суда Петербурга Максим Каменков пришел к выводу о незаконности придания постановлению правительства России обратной силы — применении моратория к договорам долевого строительства, заключенным до принятия постановления. Это решение вступило в законную силу.
Обещанного… года ждут
По данным портала «Единый реестр застройщиков» (Института развития строительной отрасли), площадь своевременно не введенного в эксплуатацию (перенесенного) жилья на 1 октября превысила 16,8 млн кв. м, что составило 13,4% объема строящегося. Относительно начала года «задолженность» застройщиков выросла на 3,5 млн кв. м, доля — 2,2 процентных пункта.
В Санкт-Петербурге ситуация чуть лучше: площадь не сданных в установленные проектной декларацией сроки домов с 1 января снизилась с 517 до 455 тыс. «квадратов», доля — с 9 до 7,6%.
Крупнейшим должником в федеральном рейтинге остается группа компаний «Самолет» — более миллиона квадратных метров — 21% от объема строительства застройщика. Средняя просрочка оценивается в 2,4 месяца. Также в число лидеров по задолженности входят группы «ПИК», «Страна Девелопмент» и «Эталон».
Живые и мертвые
В то же время финансовому положению самих застройщиков, вопреки многократным страшным прогнозам, можно только позавидовать. Согласно агрегированным Росстатом показателям бухгалтерской отчетности, доля прибыльных организаций отрасли остается стабильной (72-74%), а их совокупная прибыль за год выросла более чем на 30%.
Почти четверть (22,6%) всей «задолженности» (3,8 млн кв. м) не превышает одного месяца, еще 43,3% — до года, 10,5% — до двух лет. Критических нарушений нет ни у одной из входящих в TOP-25 по объему строительства компаний — все они продолжают деятельность.
«Группа компаний „Самолет“ не участвует в судебных процессах, способных существенно повлиять на ее деятельность. Группа соблюдает законодательные и правовые нормы и стремится эффективно разрешать споры по мере их возникновения», — отмечается в последнем квартальном отчете ГК «Самолет». Выручка этого крупнейшего застройщика по МСФО за год не изменилась, тогда как валовая прибыль выросла на 5,4%, EBITDA — почти 21%.
Пресс-службы накопивших наибольшую «задолженность» компаний от комментариев уклонились. Вместо этого — так совпало — на телефон журналиста «Фонтанки» стал поступать SMS-спам с предложением покупки квартир у строителей.
В свою очередь, почти четверть просрочки (3,8 млн кв. м) превышает два года. Большинство накопивших ее компаний де-факто уже прекратили деятельность. Хотя лидер такого «черного списка» — петербургское Seven Suns Development (485,4 тыс. «квадратов», средняя задержка почти 4 года), продолжает рекламировать новые объекты, приглашает на разного рода акции и, судя по данным на сайте, «верит в свою миссию». Обвиненный в мошенничестве и помещенный в СИЗО руководитель компании Алексей Рыжков объясняет просрочку «обстоятельствами непреодолимой силы» и надеется «выполнить все свои обязательства перед дольщиками и всеми контрагентами».
Владимир Полуянов напоминает, что в случае задержки сдачи жилья дольщик вправе отказаться от просроченного объекта. «Но и это выглядит как издевательство — гражданину выплатят с эскроу-счета внесенную им порой несколько лет назад сумму без процентов или иной компенсации», — предупреждает юрист.
Источник: www.fontanka.ru
