Источник:
Иван Митюшёв / 29.RU
Рынок ипотеки за прошлый год сократился, при этом его драйвером оставалась семейная ипотека. Аналитики в 2026 году ожидают стагнации на рынке, а его участники рассчитывают на увеличение доли и стандартной ипотеки на фоне снижения ключевой ставки и перетока денег с депозитов в сегмент недвижимости.
По оценкам аналитиков компании «Цифра Брокер», годовой объем выдач ипотеки за 2025 год ожидается на уровне 4,1 трлн рублей, что на 15% ниже показателей 2024 года. Основная причина — высокие ставки по рыночной ипотеке, рост цен на недвижимость и сокращение покупательной способности населения, ужесточение требований со стороны банков, поясняет глава аналитического департамента «Цифра брокер» Наталия Пырьева.
Несмотря на общее падение рынка, средний размер ипотеки вырос на 15% и составил 4,57 млн рублей. Средний срок кредитования увеличился до 22 лет и 10 месяцев (в сегменте льготных программ — до 27 лет). Эти факторы подтверждают высокую потребность в улучшении жилищных условий и ухудшение финансового положения заемщиков, заключает Наталия Пырьева.
При этом драйвером рынка оставалась семейная ипотека, отмечает начальник отдела ипотечного кредитования «Главстрой Санкт-Петербург» Анна Лимбах. «Рыночные программы оставались недоступными для большинства покупателей: даже на фоне постепенного снижения „ключа“ средняя рыночная ставка держалась на уровне около 20%», — добавляет она.
Эксперт напоминает, что в начале года семейная ипотека действовала с рядом ограничений. Крупнейшие банки повышали первоначальный взнос до 30%, а одобрение чаще всего получали клиенты, приобретавшие квартиры в жилых комплексах, находящихся у этих же банков на проектном финансировании. Это заметно сдерживало спрос. Ситуация начала меняться во второй половине 2025 года, когда кредитная политика ключевых игроков стала более гибкой.
Дополнительным фактором роста интереса к семейной ипотеке стал новостной фон. В течение года активно обсуждались возможные ужесточения условий семейной ипотеки. «Эти сигналы не охлаждали спрос, а, наоборот, подстегивали его», — констатирует Анна Лимбах.
По наблюдениям руководителя отдела ипотеки ГК «Лидер Групп» Лилии Алексашиной, поворотным моментом стало начало осени, когда объемы ипотеки начали показывать стремительный рост, а пик спроса пришелся на ноябрь — декабрь.
В результате в декабре мы наблюдаем растущий спрос, усиленный анонсированными в следующем году изменениями условий семейной ипотеки — одна на семью. Покупатели стремятся зафиксировать действующие условия и не откладывать сделки, добавляет Анна Лимбах.
Одним из трендов ушедшего года коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева называет рост спроса на 100% оплату квартир. Доля таких сделок от общего объема продаж «КВС» составляет около 10%. «Мы связываем это с постепенным снижением ключевой ставки и уменьшением доходности по депозитам: люди начали активнее переводить средства в недвижимость. Также достаточно высока доля сделок по программе трейд-ин — порядка 15%», — говорит Анжелика Альшаева.
Что касается вторичного рынка, то ставки там остаются высокими. Тем не менее клиенты продолжают оформлять ипотеку и там, но, как правило, на небольшие суммы — один, два, три миллиона рублей, когда необходимо добрать недостающую часть стоимости, отмечает Анжелика Альшаева.
Что касается 2026 года, то Наталия Пырьева ожидает стагнацию на рынке недвижимости и ипотечного кредитования на фоне по-прежнему высоких ставок и необходимости Банка России поддерживать жесткие условия и контроль над качеством кредитного портфеля. По оценкам «Цифра Брокер», ипотечный портфель в 2026 году будет на уровне 4-4,5 трлн рублей.
Прогноз объема ипотечных сделок на 2026 год является сдержанным, согласен Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101».
При этом доля семейной ипотеки будет снижаться в связи с ужесточением условий для участия в этих программах. «Мы ожидаем, что ключевая ставка продолжит снижаться, что стимулирует возвращение стандартной ипотеки и развитие совместных программ банков и застройщиков, — считает Анжелика Альшаева.
Тем не менее ожидать массового возвращения на рынок рыночной ипотеки в первой половине года не стоит, так как это требует снижения «ключа» до уровня 10-12%, что прогнозируется только к концу 2026 года, полагает Рустам Азизов. При такой ключевой ставке глотком свежего воздуха могут стать другие целевые программы, включая потенциальные новые инициативы, например ипотеку для участников СВО и их близких, заключает он.
По мнению Анны Лимбах, также на рынок ипотеки будет влиять и уровень инфляции. В перспективе же снижение ставки может способствовать реализации отложенного спроса, возникшего после отмены в 2024 году ипотеки с господдержкой. «Рост интереса к недвижимости в сочетании с повышением НДС, увеличением себестоимости строительства и другими экономическими факторами приведет к планомерному росту цен на недвижимость», — заключает она.
Какие льготные ипотечные программы будут в 2026 году
Программа семейной ипотеки была продлена до 2026 года, однако правила ее выдачи были ужесточены. Ставка сохраняется на уровне 6%. Однако с 1 февраля взять такую ипотеку семья сможет только один раз. В случае если один из супругов оформил льготную ипотеку до 1 февраля, второй супруг теряет право воспользоваться этой возможностью. Кроме того, супруги будут выступать в качестве созаемщиков.
Лимит по сумме для Петербурга, Ленобласти, Москвы и Подмосковья сохраняется на уровне 12 млн рублей, для других регионов РФ — 6 млн рублей. К месту прописки семейная ипотека не привязана.
Семейную ипотеку может взять семья с детьми до 6 лет, а также те, кто воспитывает ребенка с инвалидностью.
IT-ипотека также была продлена до 2030 года. Однако воспользоваться этой программой в Петербурге и Москве нельзя. Воспользоваться этой льготой имеют право сотрудники аккредитованных IT-компаний, а участник программы должен работать в компании не менее 3 месяцев. Льготная ставка сохраняется, пока заемщик работает в компании. Заемщик должен зарабатывать не менее 150 тыс. рублей, если он работает в городах-миллионниках, и не менее 90 тыс. рублей — если он работает в других населенных пунктах.
Арктическая и дальневосточная ипотеки позволяют купить или построить жилье по ставке в 2%. Программы работают на территории Дальневосточного федерального округа (ДФО) и на сухопутных территориях Арктической зоны РФ.
Программа сельской ипотеки действует бессрочно. Ставка по ней — не более 3%. Купить можно жилье в доме высотой не более 5 этажей, а также дом или участок. Программа работает только в населенных пунктах, где количество жителей не превышает 30 тыс. человек.
Источник: www.fontanka.ru
