Источник:
iStock.com/Elena Perova
В 2025 году девелоперы Петербурга вывели на рынок больше новых жилых проектов, чем годом ранее, несмотря на высокую ключевую ставку и осторожные стратегии запуска. При этом участники рынка предупреждают: предложение в черте города остается ограниченным, ликвидные проекты вымываются быстрее всего, но дефицит жилья нам грозит только при снижении ставок или возвращении доступной ипотеки.
По данным ЕРЗ.РФ, застройщики Петербурга в 2025 году вывели на рынок 105 новых проектов многоквартирных домов (включая очереди) на 42,7 тыс. квартир общей площадью 1,75 млн кв. м. Это на 7% больше, чем в прошлом году, — в отличие от ситуации в целом по России, где было выведено на 17% меньше, чем годом ранее. По количеству объектов, выведенных на рынок за год, Петербург занимает 13‑е место в стране, а по площади новых объектов — пятое. При этом на город пришлось 4,3% жилья, выведенного на рынок за год по стране.
Среди застройщиков лидерами по количеству выведенных на рынок региона новых проектов МКД стали холдинг Setl Group (19 объектов), ГК «ПСК» (13 объектов) и ООО «Застрой Спецзастройщик», реализующее первый этап города-спутника Южный (10 объектов).
По данным аналитиков «Движение.ру», всего в агломерации было выведено на рынок 3,2 млн кв. м жилья, что на 22,3% больше, чем в прошлом году (тогда было выведено 2,7 млн кв. м жилья). Они отмечают, что всего шесть крупных городов нарастили объем нового предложения, и Петербург (включая Ленобласть) среди них.
В 2025 году Setl Group вывел в продажу на первичный рынок 459 тыс. кв. м жилья, что составляет 13 тыс. квартир, рассказала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). Для сравнения, в 2024 году холдингом было выведено 363 тыс. кв. м (или 10,5 тыс. квартир).
— Мы вывели даже больше, — прокомментировал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — В 2025 году мы приобрели три участка с проектами строительства, один из которых («Сезоны», комфорт-класс, напротив Новоорловского заказника) изначально предполагался к запуску в 2026-м. Но мы ускорили подготовку и вывели его на рынок в декабре 2025-го. Как и все остальные, что мы запустили, проект получил ряд улучшений по части квартирографии, архитектуры и инфраструктуры для жителей.
Он отметил, что предложение оказалось очень кстати для желающих успеть воспользоваться семейной ипотекой по старым правилам, которые действуют до конца января. Также ГК «ПСК» заняла в Петербурге в 2025 году первое место по выводу на рынок новых проектов в сегменте бизнес-класса — 100 тыс. кв. м жилых площадей в общей сложности.
— По итогам 2025 года темпы вывода новых объектов на рынок в целом снизились, — отмечает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». — Ключевым сдерживающим фактором осталась высокая ключевая ставка, которая ограничивала возможности запуска новых проектов и оказывала давление на спрос. Эти тенденции в меньшей степени отражались на фактическом вводе объектов в эксплуатацию, однако решения девелоперов по запуску новых проектов стали более осторожными.
По его словам, «Главстрой Санкт-Петербург» по итогам 2025 года также сократил объемы ввода по сравнению с 2024 годом. Однако это снижение было обусловлено плановой логикой реализации проектов, а не изменением рыночной конъюнктуры. В 2024 году компания завершила масштабный этап крупнейшего проекта — ЖК «Северная долина», где был полностью реализован квартал комфорт-класса. Соответственно, более сдержанные показатели 2025 года являются ожидаемыми: начало освоения нового квартала запланировано на 2026 год.
При этом по остальным проектам работы велись в штатном режиме. В частности, в 2025 году в эксплуатацию были введены два корпуса 7-й очереди «Юнтолово» в Приморском районе.
Группа RBI в 2025 году вывела на рынок рекордный для себя объем новых проектов и очередей, как в комфорт-классе, так и в элитном сегменте, а также в Курортном районе.
— Около 40% наших сделок по итогам года пришлось именно на проекты, которые стартовали во второй половине 2025 года, — рассказал Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI. — В проектах «Гений», «Визионер», «Коллекционер», «Репин», «Цвет Зеленогорска», «Передвижники» и второй очереди Ultra City 3.0 суммарно это 129 тыс. кв. м, и это только старты 2025 года, без учета уже ранее запущенных и строящихся проектов «Струны», «Куинджи», «Литера», первой оч. Ultra City 3.0.
РСТИ вывел в 2025 году в продажу два новых проекта, рассказала коммерческий директор холдинга Екатерина Немченко: в апреле — первую очередь строительства ЖК «Гранат» во Фрунзенском районе, в августе — первую очередь строительства ЖК «Аурум» в Калининском районе, а в сентябре — вторую очередь строительства ЖК «Кинопарк» в Красносельском районе.
— Всего было выведено в продажу 86 тыс. кв. м (2 373 лота), что в 3,6 раза больше, чем в 2024 году, когда РСТИ вывел на рынок 23,7 тыс. кв. м, — добавила она. — Старт продаж проектов был осуществлен точно в срок, в соответствии с планами компании на 2025 год, ни один проект не был заморожен или отложен. В 2026 году планируются старты следующих очередей этих проектов.
— 37-й год работы компании на рынке недвижимости оказался для нас продуктивным: ГК «Лидер Групп» вышла в новый регион присутствия — город Калининград, — комментирует Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп». — На побережье Балтийского моря мы приступили к реализации «горизонтального» небоскрёба ЖК «ТриАрт Резиденс». Это достаточно сложный проект в плане конструктивных и архитектурных решений, в которой мы совместно с архитектурной «Студией 44» продолжили развитие идеи небесных мостов.
В Петербурге работа компании была сосредоточена на юге города, где в рамках района АЭРОСИТИ мы вывели в продажу два новых ЖК: Аэросити 7 и Аэросити Life — оба комплекса располагаются в двух минутах ходьбы от остановки скоростного трамвая «Славянка».
Последние несколько лет GloraX активно расширяется за счет региональной экспансии, рассказывает директор департамента продаж компании Татьяна Халилова.
— В 2025 г. мы запустили новые проекты в Нижнем Новгороде, Казани, Мурманске и провели успешную M&A сделку, в ходе которой пополнили портфель проектами во Владивостоке, уже находящимися в продаже. В общей сложности мы расширили витрину предложения на 8 проектов за год, — пояснила она. — В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2025 году год мы вывели на рынок новую очередь проекта GloraX Новоселье, предложив покупателям 23 тыс. кв. м комфортабельного жилья.
Для сравнения, в 2024 году компания вывела вторую очередь GloraX Парголово и первую очередь GloraX Новоселье, их совокупная жилая площадь составила 75 тыс. кв. м.
Факторы планирования
Решение о выводе новых объектов в продажу девелоперы принимают на основе комплексного анализа ряда ключевых факторов.
— Прежде всего это оценка собственных товарных запасов: новые очереди выводятся планомерно, по мере реализации объектов, которые находятся в продаже, — поясняет Ольга Трошева. — Это позволяет поддерживать востребованный ассортимент квартир и дифференцировать цены в зависимости от стадии готовности проекта. Также важна экономическая ситуация — уровень ключевой ставки, стоимость заемных средств и доступность ипотечных программ напрямую влияют на покупательскую способность и темпы продаж.
По мнению Алексея Бушуева, в 2025 году ключевым фактором, определявшим решения о запуске новых проектов, оставалась высокая ключевая ставка — она напрямую ограничивала доступность ипотечных инструментов для покупателей и сдерживала темпы вывода новых объёмов на рынок.
— Снижение доступности ипотеки замедляло наполнение эскроу-счетов, что отражалось на финансовых моделях проектов, — добавил он. — В результате девелоперы находились под двойным давлением: с одной стороны — высокая ключевая ставка, с другой — дорогое проектное финансирование на фоне спроса, находившегося у нижних границ.
В этих условиях рынок в целом придерживался осторожной стратегии, при этом девелоперы стремились сохранять управляемые объемы строительства, чтобы поддерживать операционную устойчивость и формировать задел для будущих запусков.
— В 2026 году «Главстрой Санкт-Петербург» планирует продолжить проектирование и подготовку к выводу новых кварталов в жилом комплексе «Северная долина» и экорайоне «Юнтолово», сохраняя фокус на комплексном развитии территорий с вниманием к созданию социальной, транспортной и рекреационной инфраструктуры, — рассказал Алексей Бушуев, отметив, что в 2025 году проекты получили положительное заключение Градостроительной комиссии.
Кроме того, в 2025 году компания приобрела земельный участок в Выборгском районе Санкт-Петербурга в непосредственной близости от станции метро «Парнас» для реализации жилого проекта с объектом гостиничного обслуживания — сейчас ведется детальная проработка концепции и параметров.
— В 2026 году ГК «Лидер Групп» планирует выйти на рынок элитной жилой недвижимости, — говорит Надежда Ильина. — Проект будет реализован в Центральном районе Петербурга, на Шпалерной улице, рядом со Смольным собором и Таврическим садом. Безусловно, есть планы и по выводу новых объектов в комфорт-классе с акцентом на семейную аудиторию.
Екатерина Немченко также подтвердила, что решение о старте новых проектов принимается с учетом текущего товарного запаса, стратегии присутствия на рынке и планов развития компании, условий приобретения земельных участков и сопровождающих обязательств, готовности проектной документации и подготовки к продажам, наличию инструментов продаж.
— В 2026 году РСТИ планирует вывести в продажу вторые очереди строительства ЖК «Гранат» (Фрунзенский район) и ЖК «Аурум» (Калининский район) и третью очередь строительства ЖК «Кинопарк» (Красносельский район) — суммарно 84,6 тыс. кв. м, — добавила она.
Среди факторов, влияющих на вывод объектов на рынок, Сергей Софронов на первое место ставит экономические: возможность создать предложение по рыночной цене, конкурентоспособное по своему наполнению в рамках этой цены и проработанные инструменты покупки. Это и специальные программы по ипотеке, и рассрочки, а также трейд-ин.
— Кроме того, мы исходим из возможностей быстро начинать строительство на тех участках, что приобрели, — добавил он. — За ограниченное время нужно успеть оптимизировать проект, подготовиться к началу продаж и к строительству. В последние годы у нас растет степень доработок тех исходных проектов, которые приобретаются вместе с участками и разрешительной документацией. С одной стороны, это дополнительное время. С другой — только так мы можем создавать предложение, в котором уверены, и которое действительно привлекает внимание покупателей и риелторов.
Ближайшим ключевым проектом ГК «ПСК» является премиальный дом на Выборгской набережной — в течение года готовился и согласовывался его архитектурный проект, социальные обязательства, получались разрешения. Сейчас компания готовится к демонтажу БЦ «Акватория», который расположен на этом участке. Есть у «ПСК» планы и на южную часть города, неподалеку от центральных локаций.
— Новые старты, кроме Выборгской набережной, у нас будут, — резюмировал Сергей Софронов.
— Мы не откладываем вывод новых проектов, а, наоборот, стараемся выводить их на рынок по мере получения разрешительной документации, — рассказывает Дмитрий Фалкин. — За тем лишь исключением, что вывод крупных проектов сегодня чаще происходит постепенно — отдельными очередями, когда продажи и строительство стартуют отдельно для каждой очереди.
В 2026 г. Группа RBI планирует вывести в продажу не только новую очередь проекта «Гений», но и ряд новых проектов уровня бизнес-класса. В числе потенциальных направлений — центр города и Курортный район.
— Решение о выводе новых проектов на рынок зависит в первую очередь от планов компании и ее стратегии развития, — комментирует Татьяна Халилова. — Учитывается внешний фон, макроэкономические показатели, рыночные предпосылки для старта проекта, структура спроса, а также внутренние параметры и готовность девелопера к выводу проекта.
По ее словам, Петербург и Ленобласть остаются стратегически важными для компании регионами: в этом году запланирован старт продаж первой очереди проекта комплексного развития территорий GloraX Романовка.
— Его реализация станет важным этапом развития Всеволожского района Ленобласти, — говорит Татьяна Халилова. — акже в наших планах на 2026 год запуск последней из очередей GloraX Парголово, насчитывающей 53 тыс. кв. м жилой площади.
Баланс спроса и предложения
Несмотря на общий тренд на сокращение предложения, который просматривается несколько лет, и сейчас оно находится на минимальном уровне за десятилетие, дефицит жилья в 2026 году не грозит ни Петербургу, ни Ленобласти, считает Екатерина Немченко.
По мнению Дмитрия Фалкина, качественные проекты в элитном сегменте продолжают быть в дефиците, а вот в комфорт-классе и в массовом сегменте такой сценарий в долгосрочной перспективе был бы возможен, скорее, только в случае значительного снижения ключевой ставки — чего нельзя исключать — или появления новой программы общедоступной льготной ипотеки.
— За последние годы объем предложения в Санкт-Петербурге существенно сократился, значительная часть нового строительства сместилась в локации за КАД, — подтвердила Ольга Трошева. — При этом ликвидные объекты — у метро, с хорошей инфраструктурой и логистикой — продолжают пользоваться активным спросом. Здесь наблюдается достаточно активное вымывание ликвидных проектов, в том числе на старте продаж.
В ближайшей перспективе дефицита жилья на первичном рынке агломерации не ожидается, однако конкуренция за качественные локации будет усиливаться, считает она.
— Сокращение предложения на петербургском рынке жилья — это долгосрочная и все более выраженная тенденция, — соглашается Надежда Ильина. — С момента перехода на проектное финансирование, застройщики стали максимально взвешенно подходить к запускам новых проектов. Среди объективных актуальных причин также дефицит свободных земельных участков и сложная комплексная процедура согласования новых проектов.
По ее словам, наибольший потенциал в плане развития Петербурга сохраняется за крупными проектами комплексного жилищного строительства на территориях, примыкающих к КАД.
— В отличие от классических районов, застраивавшихся в прошлые десятилетия, в таких проектах учтены все существовавшие недочеты, — говорит Надежда Ильина. — В первую очередь очень пристальное внимание уделяется обеспеченности социальной инфраструктурой. Так, например, в рамках масштабного жилого квартала АЭРОСИТИ ГК «Лидер Групп» уже ввела в эксплуатацию начальную школу и огромную среднюю общеобразовательную школу на 1650 мест с собственным стадионом. Еще один детский сад на 320 детей готовится к вводу в эксплуатацию в ближайшее время. В стадии проектирования также находится еще одна средняя школа и детская поликлиника. Кроме того, развивается и транспортная инфраструктура — рядом с готовыми жилыми комплексами запущена линия скоростного трамвая.
— Относительно текущих условий по не льготной, обычной ипотеке рынок более-менее сбалансирован, — уверен Сергей Софронов. — Если сейчас вернулась бы недорогая ипотека (как следствие снижения ключевой ставки на уровень менее 10% годовых или как новая льготная программа), то, очевидно, был бы дефицит.
По его словам, достаточно взглянуть на статистику продаж ноября и декабря, которые показали очень большой спрос в рамках семейной ипотеки, чтобы понять реальную востребованность, — в данном случае он несколько форсирован, поскольку условия по программе меняются, но нужно учесть, что и в этой программе довольно большие ограничения, связанные с возрастом детей.
— Потенциальный спрос по умеренным оценкам — это примерно в два раза больше текущего, — говорит Сергей Софронов. — Просто он в ожидании более приемлемых условий займов на покупку недвижимости. Также можно исходить из обеспеченности квадратными метрами на душу населения Петербурга. До принятого плана в 33 кв. м на человека город пока не дотягивает примерно 5 кв. м, это по официальным данным. Но есть и другие оценки, с учетом доли и износа старого фонда. И по ним отставание, скорее, двукратное. В любом случае, даже просто статистически, недостаток жилых площадей в городе есть.
Алексей Бушуев отметил, что по итогам 2025 года в Ленинградской области предложение в сегменте масс-маркета оставалось относительно широким, тогда как в границах Санкт-Петербурга объемы новых запусков были ограниченными.
— Это сформировало повышенный интерес покупателей к проектам в черте города, а также к новым очередям в уже реализуемых жилых комплексах, — пояснил он. — При этом девелоперы ориентируются на постепенное улучшение макроэкономических условий в среднесрочной перспективе. В случае снижения ключевой ставки до уровня порядка 12% на рынок может вернуться значительный объем отложенного спроса.
В этой ситуации именно проекты, выведенные на рынок в 2025–2026 годах, будут закрывать накопившуюся потребность в улучшении жилищных условий.
Источник: www.fontanka.ru
