На смену квартирам под ключ приходят лоты «в бетоне», и все чаще в проектах встречается смешанный формат, когда в одном ЖК представлены все виды отделки, но финишный вариант — в минимальном количестве
По всей стране застройщики отказываются от квартир с отделкой. Только в трех российских регионах данный формат не сдает позиций и сохраняет за собой лидирующую долю в общем объеме предложения: это Санкт-Петербург, черноморское побережье и Приморье. Таким выводом поделились с Бизнес ФМ аналитики премии Urban, изучившие сегодняшнее соотношение между видами отделки в структуре первичного рынка российских городов и сравнившие полученные данные с раскладом трехлетней давности*.
По оценкам экспертов, в Москве, например, по сравнению с 2022 годом доля жилья, которое на момент сдачи готово к заселению, ужалась более чем вдвое — с 37% до 15,8% от общего объема предложения. Стало меньше и лотов с предчистовой отделкой — 11,4% вместо 14,6% тремя годами ранее. ЖК с предложением квартир с черновой отделкой занимают 45,9% от общего объема предложения: +11,4 процентного пункта к показателям 2022 года.
Как напоминает CEO и учредитель премии Urban Ольга Хасанова, широкое распространение чистовой отделки во многом было связано с доступной ипотекой — стоимость ремонта можно было удобно включить в ипотечный заем. «Как только льготная ипотека на новостройки была отменена и ключевая ставка сделала ипотечные кредиты малодоступными, наличие отделки из драйвера продаж стало превращаться в их тормоз. Возникшая разница в цене ухудшала конкурентные позиции проекта, который из-за наличия финишной отделки оказывался дороже конкурентов. Особенно чувствительны к этому покупатели массового жилья: если верхняя часть рынка отметилась минимальным ростом предложения без отделки (2,9 процентного пункта, с 52,5% до 55,4%), то в комфорт-классе и нижнем сегменте бизнес-класса произошел серьезный сдвиг — с 27,3% до 42,4%», — делится подробностями эксперт.
В Московской области перераспределение между разными типами отделки носило еще более радикальный характер. Предложение с готовой отделкой от застройщика, которое в 2022 году занимало едва ли не половину всего подмосковного рынка новостроек (47,4%), растаяло до 13,3%. Сегодня 300 из 800 корпусов сданы или будут сдаваться с черновой отделкой, что эквивалентно 32,3% (+5,7 процентного пункта к августу 2022 года). По наблюдениям аналитиков Urban, по похожему сценарию ситуация развивалась и во многих региональных центрах, где сегодня основную долю рынка занимает формат white box: например, в Казани на него приходятся 63,2% предложения, в Екатеринбурге — 41,5%, в Новосибирске — 62,6%.
Есть на российской карте и такие города, где более 80% экспозиции покрывает предложение «в бетоне». К ним относятся Рязань (94,3%), Самара (92,8%), Барнаул (87,2%), Ульяновск (87,1%), Иркутск (82,8%). Немного от них отстают Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%). Связано это в основном с тем, что здесь преобладает предложение массового сегмента, аудитория которого, повторим, особенно чувствительна к повышению цен за счет отделки — вот застройщики и отказались от этой опции.
Как уже отмечалось выше, во многих городах застройщики начали использовать подход, призванный смягчить ситуацию и отчасти компенсировать общее снижение объема квартир с отделкой: теперь в составе одного корпуса нередко представлены лоты с двумя-тремя видами отделки. «В Краснодаре и Тюмени такой подход стал превалирующим — по 69,5% выборки. Кроме того, этот формат быстро набирает вес в Новороссийске (+48,9 процентного пункта по отношению к 2022 году), Ростове-на-Дону (+31,4 процентного пункта), Анапе (+26,3 процентного пункта), Подмосковье (+14,2 процентного пункта), Ленинградской области (+13,6 процентного пункта)», — делятся подробностями эксперты.
Контртренд демонстрирует Санкт-Петербург: три года назад лоты с отделкой составляли основу городского рынка северной столицы (43,6%), и никакие внешние события не поколебали положения этого формата — напротив, аналитики Urban выявили прирост доли такого жилья до 47,5%. Так что сегодня им укомплектовано свыше 300 из 715 петербургских корпусов в новостройках.
Фото: Кирилл Сиротюк/Фотобанк «Лори»
Гораздо чаще стал применяться здесь и формат white box — в 18,9% случаев (+8,3 процентного пункта за три года). Соответственно, удельный вес объектов без отделки снизился на 10,6 процентного пункта, до 15,6%. По мнению Ольги Хасановой, одна из главных причин такой разницы с Москвой заключается в том, что петербуржцы имеют больше возможностей получить льготную семейную ипотеку, чем москвичи. «В обеих столицах действует единый кредитный лимит — 12 млн рублей. Поскольку первый взнос установлен в размере 20%, это означает, что в базовом сценарии предельная стоимость квартиры не превышает 15 млн рублей. В Москве означенная категория вбирает менее 25% предложения, в то время как в Санкт-Петербурге — почти 60%», — обращает внимание эксперт.
Еще одна возможная причина — сложившаяся на петербургском рынке олигополия. По подсчетам аналитиков Urban, «треть лотов с отделкой принадлежат одной компании — ЛСР. Еще треть обеспечивают четыре других крупных игрока — Setl Group, РСТИ, ПСК и КВС. Такие компании могут себе позволит за счет эффекта масштаба оставить в проектах отделку без значительного удорожания финального бюджета покупки».
На черноморском побережье сегодня также преобладают новостройки с чистовой отделкой, хотя, в отличие от Санкт-Петербурга, здесь подобный расклад стал наблюдаться лишь с недавнего времени. Например, в Сочи в 2022 году на каждый лот с отделкой приходились семь лотов без отделки, а в 2025 году соотношение изменилось на девять к десяти в пользу объектов, сдаваемых под ключ. По оценкам аналитиков, одна из причин описанной метаморфозы — мода на сервисные апартаменты, популярность которых стремительно растет как у застройщиков, так и у покупателей. В Анапе и Новороссийске корпуса с чистовой отделкой тоже активно вытесняют и «черновое предложение», и white box.
Наконец, в Приморье доля предложения без отделки сократилась с 75,6% до 52,8% в пользу других форматов, доля которых выросла: white box — на 3,8 процентного пункта, чистовой отделки — на 1,8 процентного пункта, отделки по желанию клиента — на 7,1 процентного пункта. В Urban все это связывают с активной экспансией в регион федеральных девелоперов, которые вывели на местный рынок новые жилые форматы.
«Российский девелопмент ищет способы оптимизировать издержки, расширить потенциальную аудиторию и создать максимально сбалансированную продуктовую линейку. От решения этих задач зависит среднесрочная устойчивость отрасли в условиях, когда спрос остается на некомфортно низком уровне, а перспективы неопределенны. Однако, учитывая региональные особенности рынков, с точки зрения отделки как важной составляющей ценообразования все у всех по-разному. В городах с большим турпотоком, традиционно высокой долей апартаментов и инвестиционных квартир под сдачу в аренду формат чистовой отделки удерживает позиции. В городах с высокой конкуренцией и тенденцией к затовариванию застройщики более склонны избавляться от отделки. В городах с более медленными темпами выхода нового предложения девелоперы занимают срединную позицию, отдавая предпочтение смешанному типу отделки с несколькими вариантами на выбор», — резюмирует Ольга Хасанова.
Бизнес ФМ предложила игрокам столичного рынка подробнее поговорить о положении дел в Москве. Согласны ли они с выводами и доводами аналитиков Urban? Чем объясняют сегодняшний «отделочный» расклад за границами элитного рынка, в данном случае точно играющего по своим особым правилам? Как, по их мнению, ситуация будет развиваться дальше и какие факторы способны кардинально ее изменить?
Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК
«По итогам проведенного в этом году исследования рынка отделки в проектах комфорт- и бизнес-классов в Москве, Новой Москве и Московской области могу подтвердить: наблюдается общий тренд на снижение числа запроектированных квартир с чистовой отделкой и увеличение квартир без отделки. В комфорт-классе также наблюдается увеличение квартир с отделкой формата white box. За четыре года в Москве количество запроектированных квартир с чистовой отделкой сократилось в 3,5 раза в комфорт-классе и в 3,7 раза в бизнесе, в Московской области — в два раза (комфорт и бизнес), в Новой Москве в комфорт-классе — на 20%. Доля квартир без отделки в комфорт-классе в Москве и Новой Москве составила 60%, в Московской области — около 50%; в бизнес-классе в Москве — 72%, в Московской области — 90%. Основываясь на опыте продаж своих объектов и для привлечения более широкой целевой аудитории с разными бюджетами ФСК также увеличила долю квартир без отделки, хотя ранее в проектах комфорт-класса предлагались только квартиры с чистовой отделкой и формата white box. Сейчас в комфорт-классе доля white box — квартир составляет примерно 35-45%, с отделкой — 20-30%, остальное — без отделки. В бизнес-классе доля квартир с чистовой отделкой составляет 10-20%, формата white box — 20-30%. Девелоперы, на наш взгляд, сокращают долю отделки из-за двух факторов: первый — постоянно растущая стоимость рабочей силы при сокращении ее численности — прежние объемы работ просто некому выполнять; второй — желание уменьшить общую стоимость лота из-за высоких ставок. При этом в комфорт-классе экономические реалии привели к перетеканию спроса из «старой» Москвы в Московскую область и Новую Москву — как раз в сегменты квартир с чистовой отделкой и отделкой white box. Дополнительно на это влияет сокращение объема жилья комфорт-класса на территории Москвы: в столице все чаще строят жилье более высокого ценового сегмента, где доля квартир с отделкой не очень высокая. Покупатели лотов с готовой отделкой предпочитают студии и маленькие однокомнатные квартиры (возможно, для инвестиционных целей и для последующей сдачи в аренду). Конечно, уменьшение процентной ставки будет постепенно повышать привлекательность чистовой отделки для покупателей. А стабилизировать ситуацию с рабочей силой могло бы смягчение миграционной политики, но в этом направлении движение пока идет в обратную сторону».
Дмитрий Рогатых, генеральный директор группы «Аквилон Москва»
«Действительно, предложения с финишной отделкой в Москве становится заметно меньше: согласно аналитическим данным, в мае 2025 года число квартир и апартаментов с чистовой отделкой сократилось практически в два раза год к году, до 8,7 тысячи. Основной фактор, повлиявший на снижение спроса на чистовую отделку, безусловно, связан с ростом ключевой ставки и отменой льготных ипотечных программ. Клиенты столкнулись с тем, что первоначальный и ежемесячные платежи за квартиру с отделкой заметно выше, нежели стандартные варианты. Если раньше «дополнение» незначительно отражалось на ежемесячном платеже и конечной переплате, то в нынешних условиях даже небольшой «плюс» к стоимости более чувствителен для клиентов. Сложности, вызванные экономической нестабильностью и изменениями в законодательстве, делают процесс завершения объектов более трудоемким и затратным для застройщиков, что также способствует уменьшению предложений с чистовой отделкой. При этом покупатели готовы за нее платить, однако их готовность во многом зависит от качества и уровня выполнения отделочных работ. Многие клиенты рассматривают квартиры с финишной отделкой как практичное решение, позволяющее избежать дополнительных затрат и временных расходов на ремонт. Это особенно актуально в случае, если отделка выполнена на высоком уровне и отвечает современным дизайнерским тенденциям, если покупателям предлагаются, как у нас, несколько цветовых решений, чтобы каждый смог подобрать наиболее подходящий вариант. К тому же чистовая отделка добавляет квартире инвестиционного веса: если собственник планирует сдавать объект в аренду, наличие ремонта от застройщика позволяет существенно сократить время от получения ключей до передачи жилья арендатору. Дальше ситуация, вероятно, будет развиваться в зависимости от нескольких факторов. В настоящее время мы наблюдаем тенденцию к планомерному снижению ключевой ставки, что может положительно сказаться на увеличении спроса на квартиры с чистовой отделкой. Поэтому, если девелоперы предложат современные варианты отделки и смогут установить конкурентоспособные цены без ущерба для качества, это будет способствовать развитию рынка. Однако в текущих реалиях экономические условия оказывают значительное влияние на расходы человека, и перевес в сторону вариантов с черновой отделкой или white box пока очевиден».
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»
«В новостройках «старой» Москвы (без учета элитных проектов) за прошедший год предложение лотов с финишной отделкой сократилось более чем вдвое — на 52,8%. Сейчас в продаже представлено всего 7584 таких квартир и апартаментов. Влияют не столько проблемы с логистикой импортных материалов, сколько удорожание производства и услуг по проведению отделки на фоне высокой ключевой ставки, санкционного давления и оттока мигрантов. При этом даже в текущих условиях отделка от застройщика доступнее, чем аналогичный ремонт, сделанный своими силами. Но сами девелоперы часто не готовы предлагать подобную опцию, потому что ее внедрение значительно снижает маржинальность, что не компенсируется притоком клиентов. Кроме того, ряд покупателей не хотят включения стоимости отделочных работ в рамки ипотечного долга. Клиенты готовы даже растягивать ремонт на длительный срок, чтобы избежать переплаты по процентам. Идеального решения проблемы, увы, нет».
По прогнозам эксперта, в течение ближайшего года диспропорция в структуре предложения с чистовой, предчистовой и черновой отделкой немного скорректируется. «Это выглядит возможным ввиду снижения ключевой ставки, поэтапной нормализации внешнего фона, увеличения зарплат в строительной отрасли. Однако к преобладанию вариантов с финишной отделкой, которое наблюдалось еще в годы пандемии, ситуация пока не вернется. Предпосылок для этого нет», — уверен Руслан Сырцов.
