Источник:
iStock.com / NataliaNaberezhnaia
Ввод многоквартирных домов за 9 месяцев 2025 года оказался ниже, чем за аналогичный период прошлого — и в Петербурге, и в Ленинградской области. Причины — все те же: высокая ключевая ставка, осторожность в запуске новых строек и снижение спроса на фоне ограниченной доступности ипотеки. Однако участники рынка уверены, что ситуация остается управляемой: стройка продолжается, а задержек по ключевым объектам пока удаётся избежать.
Городской портал «Фонтанка.ру» и СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» опросили ведущих застройщиков региона и узнали, с чем это связано и будет ли тенденция продолжаться.
Меньше достроили
Объем ввода многоквартирных домов в Петербургской агломерации заметно снизился по сравнению с прошлым годом. Так, количество введенных жилых комплексов уменьшилось на 41%, совокупный объем квадратных метров в них — на 44%, а число корпусов — на 37%, рассказал Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». Наибольший объем ввода традиционно демонстрирует Всеволожский район ЛО — около 18% от общего показателя по области, в Петербурге лидирует Василеостровский район с долей 13%, далее следует Ломоносовский ЛО с 11%, за ним идут Приморский и Пушкинский — по 10% от общего объема нового предложения.
— Причины снижения, на наш взгляд, остаются прежними — высокая ключевая ставка, — комментирует Алексей Бушуев. — Запускать новые проекты становится сложнее: хотя это пока в меньшей степени отражается на вводе, но заметно влияет на спрос.
Непосредственно в Петербурге за 9 месяцев 2025 года, по статистике Комитета по строительству, было сдано в эксплуатацию 1,65 млн кв. м жилья — это на 13% меньше, чем в прошлом году.
— Показатели за год хотя и снизились, но в целом некритично, — говорит Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК Ленстройтрест. — Лидерами по сдаче выступают Василеостровский, Выборгский и Пушкинский районы — именно они в последние несколько лет лидировали по количеству новых строек.
В Ленобласти, по данным областной администрации, к 1 октября сдано в эксплуатацию 3,33 млн кв. м жилья — 95% годового плана, но основной объем традиционно пришелся на индивидуальное строительство — почти 2,75 млн кв. м. По сравнению с прошлым годом объем ввода снизился незначительно — на 3%, но при этом многоквартирных домов введено на 34% меньше.
— В области традиционным лидером жилищного строительства остается Всеволожский район — здесь по-прежнему строится и сдается больше всего жилья, — комментирует Юдита Григайте.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, отметила, что объем ввода жилья в Петербурге находится в рамках тенденции последних пяти лет на плавное снижение объема строительства на территории города.
— Районы-лидеры — традиционно территории, где идет массовое жилищное строительство. По итогам сентября это Пушкинский, Петродворцовый и Красносельский районы. Однако год еще не закончен, и лидеры могут меняться по мере ввода новых объектов, — заключила она.
Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI, объясняет, что девелоперский цикл от старта проекта до получения разрешения на ввод в эксплуатацию составляет сегодня порядка 3 лет.
— Это значит, что проекты, введенные в первом полугодии 2025 года, стартовали преимущественно в 2022 году, — говорит он. — Таким образом, в целом динамика ввода построенного жилья коррелирует с показателями стартов трехгодичной давности и фиксирует тренд на снижение объема рынка, который имел место уже на тот момент — в связи с экономическими и политическими факторами. Например, в 2022 году в черте Петербурга объем новых стартов составил всего порядка 1,5 млн кв. м, а в 2020-м — 2,0 млн, в 2021-м — 2,75 млн кв. м.
Сегодняшний тренд на снижение объема первичного рынка, по словам Дмитрия Фалкина, носит другой характер и связан в первую очередь с низкой доступностью ипотеки, отсутствием широкодоступной льготной программы, соответствующим уровнем спроса.
— Для роста спроса экономических предпосылок нет. Впрочем, скромное количество новых стартов является не только реакцией девелоперов на низкий спрос, но также и следствием сложностей с согласованием проектов на городском уровне, — считает он. — Налицо и определенное перераспределение доли нового предложения в массовом сегменте между Петербургом и Ленобластью — но на картине ввода в эксплуатацию оно отразится, опять же, по прошествии трех лет.
Медленно, но верно
Сегодня девелоперы в целом ведут себя достаточно осторожно: вместо расширения активности многие сосредоточились на продолжении и завершении действующих проектов.
— Одна из главных причин — дефицит финансирования строек: снижение продаж, а также массовый переход на рассрочки существенно сократили наполнение эскроу-счетов, — говорит Юдита Григайте. — Поэтому в текущих условиях девелоперы выбирают разную тактику: кому-то из-за финансовых трудностей приходится растягивать горизонт реализации проекта, кто-то, наоборот, стремится работать четко по графикам или даже с их опережением.
В целом, по ее словам, ситуация с замедлением строек пока не выглядит особенно критичной — в основном речь идет о сдвигах сроков «вправо» в пределах 3-6 месяцев — в рамках действия выданных разрешений на строительство и с сохранением сроков передачи ключей, то есть права дольщиков не нарушаются.
— Более существенные переносы сдачи дома невыгодны самим застройщикам, — объяснила Юдита Григайте. — Во-первых, это риски серьезно испортить репутацию у покупателя. Во-вторых, сильное затягивание сдачи объектов из-за высоких процентов по проектному финансированию может съедать прибыль всего проекта.
— Замедление заметно в первую очередь у крупных федеральных игроков, — говорит директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин. — У тех, кто реализует мегапроекты в Петербурге и Ленинградской области, появились сдвиги по срокам. Это не катастрофические задержки, но ощутимые: полгода–год — для компании, может быть, некритично, но для конечного клиента это уже большой срок. Поэтому можно говорить о системной тенденции — рынок стал работать с заметным временным лагом.
— На рынке наблюдается плановое замедление вывода новых проектов и очередей. Конечно, это связано с отменой в прошлом году программы льготной ипотеки под 8%, — комментирует Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Рынок ощутил значительное снижение спроса, и застройщики были вынуждены реагировать плановым занижением темпов строительства. Однако это не привело к значительным переносам сроков ввода уже строящихся объектов. Да, уровень продаж сократился — в целом по рынку в первом полугодии они уменьшились к аналогичному периоду прошлого года на 15%, однако к концу декабря они могут и превысить показатели за 2024 год. Четвертый квартал — традиционно самый активный период, что характеризуется повышенным уровнем продаж.
Придерживаясь плана
При этом многим компаниям по-прежнему удается выдерживать сроки строительства, хотя частично планы все же могут корректироваться.
— Наш холдинг не только не нарушает сроки сдачи, но даже сдает досрочно: доля досрочного ввода в холдинге Setl Group составляет 35%, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). — Таким образом, каждый третий дом построен девелопером с опережением на 3 месяца и более. Только в этом году раньше срока были сданы 3 дома жилого комплекса Univer City в Пушкинском районе и 4 корпуса второй очереди в «Дворцовом фасаде» на юго-западе Петербурга в Стрельне.
— На своих объектах мы не допускаем задержек ввода. Наоборот, все наши дома сдаются с опережением срока, указанного в проектной декларации, на 3-9 месяцев, — рассказала Наталья Кукушкина. — По строящимся корпусам у нас также есть внутренний график, который предусматривает более ранний ввод.
По ее словам, Группа ЦДС в этом году уже практически выполнила все планы по вводу жилья: в общей сложности уже сдано более 3,3 тыс. квартир общей площадью более 140 тыс. кв. м в ЖК «Город Первых» в Новосаратовке, ЖК ЦДС «Чёрная Речка», квартале Parkolovo и ЖК ЦДС Dreamline. До конца года этот показатель еще вырастет.
— В начале октября мы успешно завершили строительство ЖК «Аэросити 4», опередив плановые сроки на год, — продолжила Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп». — Мы стремимся поддерживать высокий темп работы во всех направлениях, где это возможно.
Всего за прошедшие 9 месяцев 2025 года ГК «Лидер Групп» ввела в эксплуатацию четыре крупных жилых комплекса, или более 100 тыс. кв. м жилья. Все проекты реализованы в жилом квартале АЭРОСИТИ в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. В составе одного из ЖК также введено в эксплуатацию большое амбулаторно-поликлиническое учреждение площадью 1600 кв. м.
— По сравнению с 2024 годом 2025 год продемонстрировал существенный прирост объемов ввода, — отметила Надежда Ильина. — Данный результат обусловлен в первую очередь высокой активностью по запуску проектов в предыдущие периоды. И сейчас мы продолжаем развиваться. За последние месяцы компания открыла продажи двух новых проектов в Пушкинском районе. Расширяем географию строительства, заходим в новые регионы Северо-Запада. До конца текущего года еще ожидаются новые премьеры и в Петербурге.
«Главстрой Санкт-Петербург» в этом году фиксирует некоторое снижение объемов ввода.
— Оно связано не с нынешней ситуацией, а с завершением важного этапа крупнейшего проекта компании — ЖК «Северная долина», — пояснил Алексей Бушуев. — В 2024 году мы полностью реализовали квартал комфорт-класса, всего же с 2009-го застройщик ввел на территории жилого комплекса 90 корпусов общей площадью более 2 млн кв. м, обеспечив жителей «Северной долины» необходимой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой. Дальнейшее развитие данной локации запланировано на следующий год, поэтому текущее сокращение объемов ввода было запланированным и носит рабочий характер.
В остальных проектах девелопера, по его словам, строительные работы ведутся в плановом режиме.
Компания «Ленстройтрест» в этом году выполнила все намеченные планы по вводу жилья в эксплуатацию, говорит Юдита Григайте: весной завершилось строительство дома на 270 квартир в ЖК «Окла», расположенном у Новоорловского заказника, летом получили разрешение на ввод в эксплуатацию четвертой очереди жилого квартала «Янила Драйв» — в общей сложности на 688 квартир. Также летом завершена пятая очередь жилого квартала «IQ Гатчина» — в сентябре Госстройнадзор Ленобласти выдал нам разрешение на ввод трех корпусов общей площадью 27,5 тыс. кв. м на 516 квартир. Передача ключей новым жильцам начнется в самое ближайшее время.
— В целом планы компании по объемам ввода на протяжении последних нескольких лет существенно не менялись, наш целевой порог — это порядка 70-100 тыс. кв. м жилья в год, — уточнила Юдита Григайте.
— Мы успешно выполнили планы по вводу: в августе был сдан первый этап первой очереди в проекте «А101 Всеволожск» общей площадью 36 тыс. кв. м, а до конца года планируется ввести первую очередь проекта «А101 Лаголово» площадью около 40 тыс. кв. м, — рассказала Мария Орлова. — Для компании это первый опыт ввода на петербургском рынке, поэтому нам сложно сделать сравнительный анализ с предыдущими периодами, однако в масштабах агломерации 2025 год является рекордным по объемам сдачи.
Готовое — не значит дороже
Юдита Григайте говорит, что хотя разница цен между квартирами на старте продаж в начальной стадии строительства и в уже сданных новостройках действительно сократилась.
— Тем не менее этот разрыв остается довольно существенным — цены продолжают расти по мере готовности объекта, роста себестоимости и других факторов, — продолжила она. — У нас, например, к моменту ввода домов в эксплуатацию нераспроданными остается лишь примерно 15% лотов. А разница цен на сходные по характеристикам квартиры в уже сданных домах и объектах с планируемым сроком ввода в 2026–2027 годах составляет в пределах 15-25% — все зависит от конкретного проекта, срока сдачи, этажности и других характеристик.
Алексей Бушуев также полагает, что сданное жилье, как правило, дороже строящегося со сроком ввода в 2025–2027 годах.
— По данным аналитиков, средневзвешенная цена квадратного метра со сроком сдачи в 2026-м примерно на 9% ниже, чем в уже введенных в эксплуатацию домах, — пояснил он. — При этом важно учитывать структуру будущего предложения, так как это может повлиять на стоимость жилья. В среднесрочной перспективе на рынке будет расти доля проектов более высокой классности. Если в 2025 году доля сданного жилья экономкласса составляет около 12% от общего объема, то к 2027 году она снизится до 1%. В свою очередь, комфорт-класс увеличится с 69% до 80%, а бизнес-класс — с 12% до 15%.
При этом в последнее время стоимость готового жилья может быть зачастую даже ниже, чем строящегося, особенно по некоторым вариантам квартир, отмечает Наталья Кукушкина.
— Это связано с тем, что по сданным домам проектное финансирование уже погашено, и у девелопера нет необходимости соблюдать банковские ковенанты — ограничения по ценам и темпам продаж, — объясняет она. — Он может ориентироваться на собственные бизнес-цели и вводить скидки или акции на конкретные пулы квартир. В последний год мы активно ведём такую политику. За последние пару лет у нас накопилось достаточно введённых объектов с хорошим товарным запасом за счет опережения заявленных сроков строительства. Это позволяет нам гибко подходить к формированию цены и условий сделок, предлагая покупателям очень выгодные условия.
Максим Жабин рассказал, что в проектах ГК «ЕДИНО» средняя цена квадратного метра с отделкой сейчас — около 220-230 тыс. рублей.
— Мы уверены, что к 2026–2027 годам цена в наших ключевых локациях, прежде всего в Новоселье, вырастет до 320-350 тыс. рублей за метр, — считает он. — Снижения точно не ожидаем: даже если рынок немного «остынет», достраивать будут только начатые объекты, а запускать новые станет экономически сложно из-за высокой стоимости ресурсов, строительных материалов и роста расходов на труд.
Он рассказал, что если брать в среднем по компании, то после передачи квартир в эксплуатацию остается порядка 30% нераспроданных — обычно этот объем реализуется в течение года после ввода.
— Конечно, это влияет на финансовую модель, но за счёт роста стоимости квадратного метра мы компенсируем эти колебания — даже несмотря на высокую ключевую ставку, — добавил Максим Жабин.
По словам Надежды Ильиной, оптимальный процент нераспроданных квартир определяется масштабом и классом объекта: в успешно реализованных проектах ГК «Лидер Групп» этот показатель находится в пределах от нескольких десятков до единичных лотов.
— При этом у нас есть такие проекты, как ЖК «ИСКРА-Сити» с семейными планировками в Невском районе, продажи в данном проекте открыты весной 2024 года, но уже сейчас в нем продано более 50% от всех лотов, и динамика идет по нарастающей. Это подтверждает, что качественные проекты в хорошей локации остаются востребованными, — отмечает она. — Минимальная стоимость квартиры в готовом проекте ГК «Лидер Групп» на данный момент начинается от 3,5 млн рублей. В сегменте квартир с полной отделкой стоимость аналогичного лота начинается от 4,5 млн рублей.
— Распроданность к вводу в проектах «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово» превышает 95%, и свободные квартиры представлены лишь точечно, — говорит Мария Орлова. — Это выгодно контрастирует со средним по рынку уровнем около 65%.
Больше не будет
Ожидать, что объем вводимого жилья будет расти, пока не приходится.
— Очевидно, что пока рыночная ипотека не вернётся к приемлемым ставкам на уровне 10-12%, восстановления спроса не будет, — говорит Наталья Кукушкина. — Мы уже сейчас видим, что на рынок Санкт-Петербурга выводится меньше объектов, чем год назад, и ранее. Соответственно, в обозримом будущем это приведёт и к сокращению объема вводимого жилья.
— В последние годы девелоперы очень осторожно подходили к запуску новых проектов. Учитывая, что строительство среднестатистического дома длится порядка трех лет, в 2026 году мы увидим снижение объемов ввода жилья, — соглашается Надежда Ильина. — В ближайшие годы рынок новостроек будет вынужден сосредоточиться на реализации уже построенных квартир. Это, в свою очередь, приведет к дефициту по-настоящему интересных предложений жилья.
Алексей Бушуев считает, что тенденция сохранится и до конца года, и в следующем.
— Высокая ключевая ставка и дорогое проектное финансирование при уровне спроса на нижних границах создают двойное давление на рынок, что приводит к сокращению объемов ввода, — пояснил он. — Для того чтобы ставка по проектному финансированию была комфортной и рабочей для бизнеса, требуется стабильное наполнение эскроу-счетов, то есть устойчивый спрос. Пока этого не наблюдается, поддерживать высокие объемы ввода сложно. Повторюсь, данные показатели уже сократились на 30–40%, в ближайшее время, вероятно, сохранятся на этих уровнях.
— На мой взгляд, текущие высокие объемы ввода сохранятся до конца года, однако в среднесрочной перспективе, для периода 2026–2028 годов, рынок может столкнуться с проседанием объемов из-за сокращения числа новых запусков, — отмечает Мария Орлова. — Развивающийся на фоне поэтапного снижения ключевой ставки дефицит предложения может стать драйвером дальнейшего роста цен. Так что я не советовала бы тянуть с приобретением недвижимости.
Прогнозы на ближайшие месяцы продолжают оставаться умеренно оптимистичными, отметила Юдита Григайте:
— Основными драйверами спроса на рынке остаются семейная ипотека и рассрочки. При дальнейшем снижении ключевой ставки и доходности по депозитам, улучшении рыночных ипотечных условий можно будет ожидать реализацию «отложенного спроса»: увеличение продаж, рост активности застройщиков по выводу новых проектов и, в перспективе, более активный ввод нового жилья.
Источник: www.fontanka.ru
