Источник:
iStock.com/gorodenkoff
Цифровые технологии в девелопменте перестали быть экспериментом — сегодня без BIM-моделей, цифровых двойников и автоматизированного контроля качества не обходится ни один крупный проект. На стройках работают дроны, в квартирах появляются IoT-датчики, продажи и обслуживание переходят в мобильные приложения, а жильцы получают доступ к «умным» сервисам через смартфон.
Как «цифра» помогает застройщикам экономить время и ресурсы, повышать качество и при этом не потерять человеческий фактор — обсуждали участники круглого стола «Фонтанки».
Безусловно, любой блок цифровизации, который сегодня внедряется в девелопменте, востребован, отметил Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино»:
— Вопрос не в том, нужен или не нужен продукт, а в том, насколько он нужен здесь и сейчас. Одни решения закрывают «боли», другие — задачи эффективности. Какие-то продукты можно внедрять сразу, а какие-то отложить в долгую.
По мнению эксперта, сегодня наиболее «прокачан» коммерческий блок. На рынке есть мощные ERP-системы для отдела продаж: здесь и IT-компании, и девелоперы продвинулись далеко. Второе направление, которое активно развивается, — это управление строительством и корпоративными финансами.
— Мы достаточно давно приступили к цифровизации большей части процессов, — рассказывает Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101», — при этом все они — проектирование, строительство, продажи и клиентский сервис, поддержка после покупки жителей наших домов — проходят свой путь.
По ее словам, быстрее всего технологии внедрялись на тех этапах, где есть взаимодействие с клиентами — т. е. в продажах и на стадии эксплуатации. Еще один аспект цифровизации в процесс строительства — это BIM-моделирование.
— Наша компания внедряет его уже около 7 лет, и все дома у нас проектируются с использованием BIM-моделей, — говорит Татьяна Файнблит. — По сути BIM-модель — это цифровой двойник здания, и мы уже в пилотных проектах использовали ее повторно после проектирования: например, для продаж, чтобы наглядно показать клиентам, какой будет квартира.
Она рассказала об опыте работы с 2GIS: на основе BIM-модели, очищенной от инженерных слоев, был создан объемный дом, который отображался на картографическом сервисе. В будущем, говорит Татьяна Файнблит, хотелось бы создавать цифровой паспорт квартиры, который будет передаваться покупателю, чтобы человек понимал, где находится электропроводка, трубы и т. п. Такой документ, полученный во время приемки квартиры, с одной стороны и клиенту дает защиту и знания, а с другой стороны оберегает от недостоверных искажений и застройщика, который несет гарантийные обязательства. По словам эксперта, повторное использование моделей было бы весьма кстати, так как в них инвестировано много и времени, и денег, и ресурсов — и хотелось бы, чтобы они приносили больше пользы.
— Глобальный тренд цифровизации в девелопменте в настоящее время идет в сторону очень детализированных 3D-моделей с большим количеством полигонов, — подтверждает Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон. — В архитектуре они используются для достижения максимального реализма объектов. Это значит, что при использовании таких моделей все участники строительных этапов оказываются в едином информационном поле. Вместо множества аспектов проекта на бумаге мы движемся к единому цифровому решению, где хранится вся необходимая для работы информация.
По его словам, BIM-моделирование и цифровые двойники сокращают бизнес-процессы, делая их эффективнее.
— Вместо того, чтобы создавать на бумаге бесчисленные варианты жилого комплекса, все участники процесса проектирования теперь имеют единый доступ к цифровой модели, где можно в реальном времени посмотреть как принятые, так и предлагаемые решения, — рассказал Михаил Рогатых. — Это позволяет ускорять процесс согласования и, как следствие, быстрее возводить дома.
Алексей Рыбаков, генеральный директор «КВС-АйТи», говорит: для того, чтобы цифровую модель можно было применять при эксплуатации, необходимо заложить большую детализацию, чтобы дольщик, жилец, а впоследствии электрик или сантехник могли рассматривать все инженерные системы в этом двойнике квартиры.
— Мы, безусловно, используем BIM-моделирование в своей работе, — продолжил он, — но пока наш уровень детализации находится на уровне общих инженерных систем здания, а не на уровне квартир, — пояснил он. — Понятно, что поэтажные планы там прорисованы, а если бы была сделана прорисовка разводки инженерии по квартирам, то это было бы одним из ключевых преимуществ при продаже и при эксплуатации в том числе управляющей компанией.
На уровне застройщика-девелопера он выделил автоматизацию и цифровизацию контроля качества строительства. По его словам, при приемке квартир существуют определенные риски, которые могут вылиться в штрафы и прочие неприятности, поэтому нужно заранее это предотвратить.
— Мы разделили приемку квартиры на внешнюю и внутреннюю, т. е. сначала делаем внутренний контроль качества, где по чек-листам проводим проверку всех позиций: инженерии, отделки, эксплуатационных характеристик квартиры, — рассказал Алексей Рыбаков. — Все это фиксируется на 2D-планировке в мобильном приложении. Рассчитываем внедрить в него BIM-модель, и тогда замечания будут отмечаться уже в 3D.
Отдельно проверяется также внутренний цикл работ, начиная от монолита и заканчивая инженерией, — по технологической карте строительства. Это ускоряет взаимосвязь между генподрядчиком и застройщиком.
— Сегодня BIM — это уже не просто опция, а необходимость для всех сложных проектов, — подчеркивает директор по информационным технологиям ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Титов. — Параллельно активно развиваются технологии дистанционного мониторинга: дроны для съемки и геодезии, IoT-датчики на стройплощадках.
Он согласился, что в настоящее время наиболее цифровизирован этап строительства и контроля.
— Здесь технологии дают мгновенный эффект: дроны заменяют топографов, мобильные приложения для мастеров — кипы бумажных журналов, — пояснил Дмитрий Титов. — BIM — это настоящая революция в сотрудничестве. Раньше архитектор, конструктор и инженер работали каждый в своем «мире», а возможные коллизии (например, когда труба пересекает балку) проявлялись на этапе стройки, что влекло за собой дорогостоящие переделки. BIM — это единая среда, где конфликты выявляются еще на стадии проектирования. Мы экономим до 15% бюджета за счет устранения ошибок в самом начале.
А вот этапы управления жизненным циклом и эксплуатации только начинают цифровизироваться, и здесь — огромный потенциал, считает эксперт.
— BIM для нас уже давно не абстрактная история «внедрения», а реальная рабочая среда, — рассказывает Максим Жабин. — Первичная цель — повысить качество проектной документации и улучшить взаимодействие между всеми участниками. С этим действительно есть прогресс: документация становится чище, согласования проходят быстрее. Но при этом мы видим, что задачи по сокращению сроков пока остаются подвешенными. Почему? Потому что BIM — это не только про софт, но и про людей. Чтобы модель реально ускоряла работу, с ней должны взаимодействовать все: от проектировщика до генподрядчика, от инженера до руководителя компании. Только тогда получится замерить эффект.
Есть, по его словам, и обратная сторона: бюджеты на BIM растут. Количество людей, вовлеченных в работу с моделью, не уменьшается — наоборот, требуется больше компетенций, больше времени на содержание моделей.
— Сейчас мы пока видим рост затрат, а не их оптимизацию, — говорит Максим Жабин. — И здесь важно помнить: BIM работает по четырём направлениям — сроки, качество, коммуникации и бюджеты. Если хотя бы одно выпадает, эффекта не будет. Но когда все участники процесса «живут» в модели, результат приходит.
— Компания ELEMENT живет в парадигме исключительно BIM-моделирования, поскольку это оптимизирует, ускоряет процесс проектирования и очень помогает процессу строительства, — говорит Елизавета Конвей, директор по стратегическому развитию, управляющий партнер ELEMENT. — Это дает возможность уже на этапе проектирования скорректировать и увидеть все зоны для развития, потенциальные улучшения, которые могут сделать проект более конкурентоспособным, более эргономичным, удобным для проживания. И, конечно, самое главное, увеличить скорость, поскольку все службы сразу могут участвовать в создании проекта.
На этапе эксплуатации здания, безусловно, это скорость, это быстрый сбор показаний, добавила она.
Непосредственно во время стройки оказывается важна автоматизация снабжения и закупок.
— Наши заказчики — это субподрядчики, генподрядчики и иногда девелоперы, — рассказывает Никита Леонов, руководитель отдела продаж ГК «Синтека». — Потребности возникают разные: например, в ходе опроса клиентов мы выяснили, что есть потребность в синхронизации электронного документооборота между поставщиками материалов и собственными системами учета и контроля застройщика с одновременным подписанием электронной подписью.
Основным же плюсом автоматизации, как показывает аналитика, становится снижение закупочных цен, прозрачность работы подрядчика и возможность контроля этапов исполнения работ — например, объема поставленных материалов.
Никита Леонов отметил, что уже около 50% документов проводится через ЭДО, но до сих пор остаются поставщики, которые работают по старинке — на бумаге. И даже там, где есть автоматизация, остается дублирование в бумажном виде. Полностью перейти на цифру не получается из-за закоснелости сотрудников.
— Как правило, руководители крупных компаний достаточно легко к этому относятся, готово меняться и запускать тестовые проекты, тогда как маленькие компании чаще подходят с опаской, — заметил он.
Умный дом
Цифровые технологии на стройке хорошо развиваются, когда они удовлетворяют двум запросам: даст ли технология экономию ресурсов при строительстве и даст ли она возможность дополнительно заработать, отмечает Максим Марачук, коммерческий директор CleverHome.
— Как только решение начинает отвечать этим задачам, в этот же момент ее начинают использовать строительные компании, — пояснил он. — Сначала появляются пионеры, которые первыми получают опыт внедрения. На их примере остальные видят, что с цифрой можно строить быстрее, проектировать качественнее, нести меньше затрат, и технология начинает массово внедряться. Сервисы умного здания, умные квартиры и дома проходят такой же путь: решения существуют уже десятки лет, однако технологии и реализация раньше стоили очень дорого и были доступны только в точечных, элитных проектах. С выходом новых массовых и эффективных решений реализация умных сервисов стала доступна большинству и они начали активно внедряться во всех сегментах жилой недвижимости.
Максим Марачук подчеркнул, что выгоду от их использования получают все: девелопер, управляющая компания и жители.
— Сервисы умного дома значительно повышают комфорт и безопасность жителей, — пояснил он. — Кроме того, девелопер получает маркетинговые преимущества, предлагая продукт, недвижимость, имеющую дополнительную ценность для покупателя при выборе и в сравнении с другими вариантами.
Управляющая компания же приобретает решения, снижающие затраты при эксплуатации здания и повышающие лояльность жителей, закрывая две основных задачи: комфорт и безопасность проживания.
— Сейчас в большинстве проектов еще на этапе строительства рассматриваются варианты комплектации умных многоквартирных домов, — рассказал Максим Марачук. — Насыщенность цифровыми сервисами зависит от выбранного девелопером класса жилья и соответствующих затрат на инженерную инфраструктуру.
По его словам, сервисы умного здания нужно разделять на общедомовые и внутриквартирные: первые — такие как видеодомофония, контроль допуска на территорию, видеонаблюдение, автоматический сбор показаний приборов учета, возможность подать заявку УК и т. п., то есть «умное здание» — закладываются сейчас девелоперами практически в 90% новых жилых комплексов. Вторые же, то есть сервисы, ограниченные квартирой собственника — система защиты от протечек, системы управления светом, климатом, охраной, личные сценарии и работа с голосовыми помощниками «Алиса» и «Салют», — предлагаются девелоперами в основном в новостройках от класса «Бизнес». Хотя сейчас есть бюджетные комплекты оборудования, позволяющие запустить полноценные умные сервисы и в домах класса «Эконом+» или «Комфорт».
— Конечно же, и общедомовые, и внутриквартирные сервисы умного дома должны управляться из одного мобильного приложения жителя — это обеспечивает максимальное удобство пользования, — подчеркнул Максим Марачук.
— Интерес покупателей и арендаторов определенным образом коррелирует с наличием в ЖК систем умного дома, реализующих сценарии управления различной инженерией, а также различных цифровых сервисов, доступных жителям через экран телефона или чат-бот, — говорит Александр Сигачёв, директор, соучредитель «Parking24». — Степень этой корреляции, наверное, зависит в первую очередь от класса ЖК. А в премиум-классе такие системы становятся просто стандартом.
Он рассказал о реализованном совместно с ГК «Ленстройтрест» проекте по аренде нераспроданных парковочных мест через приложение.
— Проект получился успешным и с маркетинговой, и с финансовой точки зрения, — отметил Александр Сигачёв. — А через месяц мы запускаем первый совместный проект по автоматизации сдачи в аренду кладовок в одном из ЖК. Мы как разработчики цифровых сервисов видим их большую востребованность.
— Если говорить про умный дом, здесь всё очень зависит от попадания в портрет целевой аудитории, — отмечает Елизавета Конвей. — В зависимости от сегмента и от тех опций, которые заложены в систему такого дома, может очень сильно зависеть успех улучшения концепции проекта.
Она пояснила, что есть опции, которые априори пользуются привлекательностью у покупателя: это клавиша мастер света или, например, сценарии «я ушел» или «я пришел», когда в определенных комнатах включается/выключается система вентиляции и кондиционирования, музыка, режим освещения, дом выводится на нужную температуру, закрываются или, наоборот, открываются шторы.
Татьяна Файнблит говорит, что в проектах ГК «А101» подходы к сервисам так называемого «умного дома» делятся на «безопасный дом» и «комфортный дом».
Так, к сервисам, направленным на безопасность, относится возможность для всех жителей просматривать камеры видеонаблюдения в доме — те, что выходят на детские площадки, на парковку, в паркинг и внутри подъездной группы. Отдельно — сервис видеодомофона, позволяющий открывать калитки и двери приходящим гостям и курьерам.
— Доставка сейчас очень масштабно развивается — конечно, то, что посторонние заходят в дома и подъезды, беспокоит наших жителей, поэтому сервис управления домофоном мы больше относим именно к безопасности, — добавила Татьяна Файнблит.
Также она упомянула и сервис аренды парковок, который все более востребован, т. к. в Москве, например, все больше зон становится платными. Пользуются спросом и сервисы по аренде кладовок, т. к. не все их покупают, а хранить вещи необходимо.
— Дом или квартира не могут быть умными, если в ЖК нет быстрого интернета, и для нас это базовый минимум — обеспечить жителей хорошей связью, — продолжила Татьяна Файнблит. — Особенно это важно в связи с перебоями в работе сотовых сетей. Недавно мы запустили сервис бесплатного Wi-Fi на центральных площадях в наших районах, куда жители (родители, подростки, посетители кафе на первых этажах около площади) могут прийти и подключиться к интернету на высокой скорости, если не могут связаться по сотовой связи.
Кроме решения проблем со связью таким образом создаются точки информирования: например, при регистрации к публичным зонам Wi-Fi показываются информационные блоки. Многие наши жители уже привыкли к этому и знакомы с системой, так как пользуются похожими возможностями в других общественных местах — аэропортах, вокзалах, парках. В домах стабильный интернет обеспечивает и автоматическую передачу данных счетчиков, чтобы не нужно было каждый раз вносить их вручную.
— Также мы делаем все, чтобы общение с нашей управляющей компаний проходило максимально онлайн, чтобы можно было заказать любую справку и получить ответы на вопрос через приложение, — добавила она. — А еще смотрим в сторону цифровизации контроля доступов не только в жилые помещения, не только в наши дома, но и в различные серверные в домах, и на чердаки, в подвалы и т. д., чтобы снизить затраты УК на обслуживание этих помещений и обеспечить их безопасность.
Из новшеств она выделила также систему контроля клининга Bruno, которая позволяет не только проверять, кто, когда и как убирался в общедомовых помещениях (это особенно актуально для зимы, когда требуется более частая уборка), но и в режиме онлайн достоверно давать информацию, когда и кто убирался на лестничной клетке последний раз, или получать сигналы от жителей о загрязнениях.
Если BIM — это «мозг» проекта на этапе создания, то цифровой двойник — его «цифровая душа» на всем жизненном цикле, отмечает Дмитрий Титов: он в реальном времени получает данные с датчиков в здании: нагрузка на конструкции, расход энергии, работа лифтов. Это позволяет не просто построить, но и оптимально эксплуатировать объект многие годы.
— Это колоссальная экономия для управляющих компаний и комфорт для жителей, — пояснил он. — Цифровой двойник позволяет перейти от планово-предупредительного ремонта к ремонту по фактическому состоянию. Датчики вибрации в насосах предскажут поломку за неделю, а не когда затопит подвал. Система аналитики энергии выявит аномальное потребление. Это снижает операционные расходы (OPEX) на 20–30%. А жителям гарантирует стабильный комфорт, минимум аварийных ситуаций и обоснованные тарифы на обслуживание.
Если говорить об «умном доме», это сегодня не просто возможность «включить свет с телефона», добавил Дмитрий Титов, но и безопасность (умная сигнализация, видеонаблюдение), энергоэффективность (автоматическое регулирование отопления) и удобство (сценарии освещения, управление климатом).
— Наличие таких систем в доме демонстрирует, что застройщик думает о будущем своих жильцов, — говорит он. — В наших проектах базовый пакет «умного дома» становится стандартной опцией, и это реально повышает конверсию в покупку. А в сегменте аренды жилья, особенно в бизнес- и элит-классах, отсутствие таких систем может быть критичным недостатком.
По словам Алексея Рыбакова, для умного дома и квартиры уже все изобретено, и задача застройщика — выбрать для себя перечень сервисов, которые будут внедрены.
— Умная домофония, умные приборы учета на основе IoT или проводных систем передачи данных стали must-have, и даже на уровне эконом-класса мы их внедряем, — отметил он. — Два с половиной года назад мы запустили свой супер-апп, в котором доступна IP-домофония, а также цифровизован весь клиентский сервис.
Что касается решений для квартиры, то, конечно, их установка — дело клиента, но в КВС создают условия, упрощающие процесс: углубленные подрозетники, мастер-выключатели по запросу покупателя, а также пакеты готовых решений с оборудованием надежных вендоров.
По мнению Максима Жабина, именно на этапе эксплуатации цифровизация раскрывает свой полный потенциал.
— Если управляющая компания вовлечена в процесс еще на этапе проектирования, она получает колоссальный инструмент — цифровую модель, которая ложится в основу единой среды, — пояснил он. — Инженеры понимают, с какими системами работают, где слабые места, как планировать ремонты. Это даёт экономию, прогнозируемость и контроль.
Он рассказал, что ГК «ЕДИНО» сейчас внедряет систему, которая позволит буквально одному-двум операторам управлять сотнями тысяч квадратных метров жилья: на мониторах и больших дисплеях они будут видеть работу всех инженерных систем, а в CRM коммуницировать и с жителями, и с сотрудниками.
— По сути, ради этого и делается моделирование: чтобы дом «жил» дольше и эффективнее, — отметил Максим Жабин.
Расходы и доходы
Важный момент — оценка экономического эффекта от цифровизации тех или иных процессов.
— Так как мы автоматизируем процесс закупки материалов, то критерии оценки понятны: сроки поставки, наличие материалов, стоимость, качественные характеристики, — отмечает Никита Леонов. — В режиме реального времени наш продукт позволяет оценить план — факт — остаток и результат работы. В среднем, при его применении наши клиенты подтверждают снижение закупочных цен по профильным позициям от 2 до 5%. Если вы закупаете материалы на 100 млн рублей в год, то сможете сэкономить 2–5 млн рублей.
По словам эксперта, есть пример, когда для одного из клиентов снижение цены на товарные группы «метизы» и «сизы» составило 52% от сметы.
— Когда появляется новая номенклатура, где вы не знаете производителей, поставщиков, у вас нет проектных скидок, использование автоматизированной системы помогает получить выгодный вариант, — подчеркнул Никита Леонов.
— Эффект считается по двум направлениям: прямая экономия и снижение рисков, — рассказывает Дмитрий Титов. — Прямая экономия — это уменьшение стоимости переделок (благодаря BIM), экономия на материалах (точный расчет), сокращение сроков строительства (оптимизация логистики), минимизация штата контролеров и т. д. Снижение рисков гораздо сложнее оценить в деньгах. Это может быть избежание простоя техники, штрафов за срыв сроков, судебных разбирательств с дольщиками из-за несоответствий. Обычно мы строим финансовую модель, где сравниваем проект с технологиями и без них, и смотрим на разницу в NPV.
А основные трудности внедрения цифровых технологий заключены не в технологическом плане, а в человеческом факторе.
— Во-первых, это сопротивление персонала. Люди боятся изменений, и нужно не просто купить ПО, а переобучить команду, показать личную выгоду для каждого — от прораба до директора, — пояснил он. — Во-вторых, дороговизна и сроки окупаемости. Внедрение BIM, покупка дронов, лицензии — это серьезные инвестиции. Эффект виден не сразу, и нужно уметь обосновать эти затраты. Ну и, кроме того, есть «цифровой разрыв» между участниками процессов. Мы можем использовать передовые технологии, но наши субподрядчики или госорганы при согласовании могут работать с бумажными чертежами. Поэтому нужно постоянно выстраивать «мосты».
Максим Марачук согласился, что внедрение умных систем для застройщика — это все-таки затратная часть.
— Расходы на строительство инженерных систем, на закупку оборудования, программного обеспечения, дополнительных умных устройств — прямой экономии тут нет, — говорит он. — Экономический эффект возникает в другой плоскости — это добавленная ценность при покупке недвижимости, инструмент для увеличения или ускорения продаж девелопера. Возрастает ценность самого объекта недвижимости, оснащенного современной инженерией и цифровыми сервисами.
Уже на этапе эксплуатации, когда дом заселен, управляющая компания получает бонусы в части контроля и управляемости, снижая собственные затраты.
— Один из основных KPI всех современных управляющих компаний, это NPS — индекс потребительской лояльности — удовлетворенность пользователей сервисами и услугами, которые представлены в доме, — добавил Максим Марачук. — И, конечно же, все цифровые продукты, правильно и хорошо внедренные, повышают лояльность жителей и к девелоперу, построившему дом, и к управляющей компании, обслуживающей его.
Среди трудностей он отметил сложность оценки и выбора правильного технологического решения на этапе строительства дома: рынок развивается, те решения, которые были пять лет назад, сейчас уже считаются старыми. Требуется хорошая техническая экспертиза для правильного выбора.
— Стройка ведется 3−5 лет, дом эксплуатируется десятки лет, и очень важно, чтобы решение, которое было застройщиком закуплено и внедрено, эксплуатировалось долго и продолжало выполнять заложенные функции, — говорит Максим Марачук. — Вторая сложность — поиск исполнителей, подрядных компаний, которые все сделают правильно, подключат, запустят, чтобы все работало именно так, как изначально планировалось. А с кадрами сейчас есть ряд проблем.
Ну и, наконец, можно отметить трудность оценки стоимости владения: все умные сервисы влекут эксплуатационные расходы.
— Внедряя какие-то умные и безопасные сервисы, начиная от того же домофона, мы понимаем, что эксплуатационные затраты управляющих компаний будут выше, потому что сервис будет требовать лучшей поддержки, быстрой реакции, наличия специалиста на месте и т. п., — продолжила Татьяна Файнблит. — И, наверное, клиентов еще на этапе покупки надо предупреждать, что в доме будут удобные сервисы, но тарифы на обслуживание будут выше, чем муниципальные. А вот как оценить этот тариф — сложный и не до конца понятный вопрос на этапе проектирования.
По ее словам, очевидно, что разные классы домов будут эксплуатироваться с разными тарифами, и ценообразование должно как-то устояться и стать более прозрачным и понятным.
Среди актуальных трудностей Александр Сигачёв также выделил проблемы кибербезопасности и связанные с этим риски.
— Я живу в парадигме, что кибератака неминуема — вопрос только в сроках, — говорит он. — Поэтому существуют риски от потери работоспособности инфраструктуры и, соответственно, репутации до получения внушительных штрафов от регулятора, например, за утечку баз данных.
А ещё на старте любого проекта по цифровизации у девелопера встаёт вопрос: делать его силами подрядчика, внедряя готовое решение какого-то вендора, или уходить во внутреннюю разработку.
— При выборе внешнего решения естественным образом появляется зависимость от вендора со всеми вытекающими рисками. Причём именитость разработчика (или же подрядчика) ничего не гарантируют, — комментирует Александр Сигачёв. — Многие девелоперы активно уходят (или уже ушли) в инхаус-разработку, но это порождает свои риски, увеличивает сроки и сильно разгоняет затраты. Нам самим несколько раз приходилось конкурировать со внутренней разработкой девелоперов, и проиграли мы только один раз — на заре своего существования.
— Экономика в «цифре» измеряется не только рублями, но и временем. Если мы сократили сроки проектирования на три месяца — это огромная выгода. Если умная система снижает коммунальные платежи на 15% — жители будут довольны, а управляющая компания станет эффективнее, — подчеркивает Максим Жабин. — В целом всё упирается в два показателя: окупаемость и ликвидность. Цифровые решения должны повышать стоимость и привлекательность объекта, усиливать доверие к бренду. Иначе они превращаются в игрушку без эффекта.
Среди трудностей внедрения он отметил стоимость: инвестиции в «цифру» значительные, а эффект не всегда виден сразу. Еще одна проблема — люди, так как системы нужно не только внедрить, но и «прожить» внутри компании. Если сотрудники не примут продукт, он так и останется «на полке». Третья — интеграция: важно, чтобы все цифровые «острова» объединялись в единую экосистему, а не существовали разрозненно.
Алексей Рыбаков рассказал, что внедрение автоматизированного контроля качества позволило сэкономить около 20% времени от начала стройки до ввода в эксплуатацию, а также снизить издержки, получать меньше жалоб от жильцов, повысить качество.
Что касается эксплуатации дома, то, по его словам, важно в моменте выбрать то решение, которое будет приносить меньше хлопот при максимальной отдаче.
— Можно выдать жильцам все сервисы, а потом управляющая компания не сможет найти компетентные кадры, чтобы обслуживать их. Часто застройщик берет эти функции на себя, — добавил Алексей Рыбаков. — Издержки тоже не до конца ясны. Сейчас мы видим, что сервисы приносят определенную доходность или хотя бы покрывают затраты, но что будет, когда потребуется замена оборудования, устареет ПО, какие затраты это за собой повлечет? Об этом можно будет судить, наверное, года через два — примерно так.
Не стоит сбрасывать со счетов и вопросы кибербезопасности: ведь если у дома есть определенная «умность», т. е. точки входа и выхода в интернет, это, безусловно, лазейки для атак того или иного рода.
Цифровая перспектива
Чем дальше, тем больше будет происходить цифровизация отрасли — в этом уверены представители всех сторон.
— Мы наблюдаем тренд на рост эффективности аналитики, — комментирует Михаил Рогатых. — Благодаря ей у нас есть возможность собирать больше данных.
— Мы для себя уже прописали стратегию цифровизации на пять лет вперёд, и там нет каких-то революционных открытий, — говорит Максим Жабин. — Всё то же, что было актуально три года назад: BIM, управление финансами, автоматизация стройки, цифровые сервисы для жителей. Просто мы теперь более четко понимаем, что внедрять своими силами, а что покупать на рынке.
В качестве главного он выделил управление бюджетами и капиталами.
— Это точно будет ключевой запрос на рынке. А что касается модных слов вроде искусственного интеллекта — я здесь реалист, — добавил Максим Жабин. — ИИ — не «волшебная кнопка». Его обучает человек, и он превращает наши идеи в логическую последовательность действий. Это инструмент систематизации, а не готовый архитектор или управленец.
— Любые продукты, которые смогут повысить производительность и снизить человекозависимость системы, — в таком направлении, безусловно, будет идти развитие, — отметил Никита Леонов. — Единственное — какими затратами это будет достигаться. Конечно, без человека ни одна система работать не сможет, но количество человекочасов так или иначе будет уменьшаться.
Но не вся автоматизация безусловно полезна, считает Александр Сигачёв:
— Как человек, который всю жизнь занимается автоматизацией процессов, считаю, что иногда лучше по старинке, пусть три человека, но «недорогих», сделают работу, чем система с большими рисками, требующая для поддержки очень дорогих специалистов.
Все, что связано со сферой услуг, сервисами и все, что можно оцифровать в ЖКХ, — будет «на кончиках пальцев», уверен Максим Марачук.
— Мы видим, как развивается онлайн-торговля, доставка, заказ услуг — все можно сделать в мобильном приложении, — отметил он. — То же самое будет происходить с управлением недвижимостью, с услугами ЖКХ. Управляющие компании продолжат переводить в мобильные приложения все, что можно оцифровать. Для ускорения обработки запросов будут внедрятся алгоритмы, возможно — с использованием ИИ. Цифровизация инженерных систем снизит аварийность и минимизирует последствия происшествий. А если будет экономически выгодно, то произойдет точечный переход к роботизации — хотя бы в самых простых процессах: например, уборка в больших МОПах, паркингах.
Он рассказал, что в 2026 году планируется запустить с одним из девелоперов проект по автоматической уборке паркингов с помощью роботов-уборщиков, которые в онлайн-режиме получают от умной системы видеонаблюдения информацию, в каком месте появилась грязь, убирают ее и возвращаются на зарядку.
Татьяна Файнблит отметила, что в девелопменте будут развиваться и технологии искусственного интеллекта, потому что они позволят строить быстрее, эффективнее и качественнее — и оперативнее продавать.
— Мы верим, что клиентский путь покупки квартиры станет более простым. Может быть, будут задействованы какие-то мессенджеры — мы видим, как государство смотрит в сторону развития госуслуг и их интеграции в коммуникационные возможности, — объясняет она. — Также я думаю, что создание «умных квартир» станет настоящим трендом, потому что, честно сказать, пока мы видим только какие-то зачатки — по сути, это начало кривой. Вероятно, один большой провайдер или одна большая компания проложат путь к сердцу покупателей, которые смогут использовать все больше умных устройств внутри квартир.
Также, безусловно, растут требования к сервису: жители ждут практически мгновенного ответа в чатах — к этому нас приучили сервисы доставки продуктов и такси, — и управляющие компании будут вынуждены этому соответствовать, считает Татьяна Файнблит.
— Действительно, скорость реакции на обращения жителей становится критичной, — подтвердил Алексей Рыбаков. — И здесь, наверное, искусственный интеллект определенным образом должен помогать. Один из таких проектов мы планируем внедрить в октябре–ноябре.
В целом же цифровые двойники домов однозначно будут помогать и строить, и продавать, считает он, а также шире распространятся VR-технологии.
— Умные дома, наверное, станут трендом, но, честно говоря, жильцы по-разному реагируют на такие предложения. По данным опросов, это более актуально для миллениалов, людей 40-45+, у кого сейчас высокая покупательская способность, а молодежи пока трудно в целом оценить, что им нужно, — да и привязанность к месту жительства у них ниже, — резюмировал Алексей Рыбаков.
Дмитрий Титов видит три ключевых тренда развития. Во-первых, это новый уровень AI и предиктивной аналитики.
— Искусственный интеллект будет не просто собирать данные, а предсказывать: когда оборудование выйдет из строя, какова оптимальная стоимость аренды в конкретной локации, какой тип недвижимости будет востребован через 5 лет и т. д., — рассказывает он. — Во-вторых, будет происходить дальнейшее развитие ESG и «зеленой» аналитики. Цифровизация станет главным инструментом для подтверждения экологичности зданий. Системы будут автоматически считать углеродный след, оптимизировать энергопотребление и готовить отчетность по стандартам ESG. Это напрямую повлияет на стоимость и ликвидность объекта.
И третье направление — дальнейшее совершенствование экосистемы сервисов. Ключи от квартиры, заявки в УК, доступ в паркинг, бронирование коворкинга — все это будет в одном мобильном приложении от застройщика, уверен Дмитрий Титов.
— Цифровые решения — это единственный, наверное, способ, который позволяет работать с аналитикой, — говорит Елизавета Конвей, — В продажах самый незаменимый с точки зрения диджитал человеческий фактор — в основном, в двух главных звеньях: это непосредственно люди, которые находятся на передовой, — менеджеры по продажам, работающие с клиентом, и руководители отделов продаж. Их заменить на цифру невозможно. Но для того, чтобы анализировать воронку продаж, эффективность рекламной кампании (и с точки зрения конверсии), а также эффективность каждого брокера в отдельности, чтобы выявлять однотипные возражения либо, наоборот, похожие вау-факторы у клиентов, конечно, нужна аналитика с помощью искусственного интеллекта, с помощью заведённых алгоритмов. Это всё помогает держать руку на пульсе и быстро принимать решения, маневрируя с рекламными посланиями, с каналами, с посылами и так далее.
Источник: www.fontanka.ru
