Источник:
Ксения Потеева / «Фонтанка.ру»
В России наметилась опасная тенденция — добросовестные покупатели квартир сталкиваются с судебным возвращением жилья прежним владельцам, чаще всего пенсионерам, заявившим, что их обманули мошенники. В результате люди теряют и жильё, и деньги, а механизм защиты по сути отсутствует. И похоже, что лучший совет, который могут дать юристы, — не покупать квартиру на вторичном рынке. Особенно, если ее продают срочно и по низкой цене.
В августе 2024 года певица Лариса Долина публично призналась, что продала квартиру на Хамовниках, передала деньги «фейковым правоохранителям» — более 200 миллионов рублей, и только потом поняла, что стала жертвой обмана. Настоящие сотрудники полиции с захватывающей дух оперативностью задержали курьера и ещё троих мужчин, но это не спасло квартиру для покупательницы — матери-одиночки Полины Лурье. Долина обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной, а Лурье — со встречным иском о выселении всех и снятии с учёта. В результате суд вернул квартиру Долиной, отказав Лурье, которая потеряла жильё и средства.
В Петербурге судьбу Полины Лурье повторила Анна, купившая в 2024 году квартиру у Ирины — пенсионерки — за 7 миллионов рублей. После ремонта в новом жилье Анна была вынуждена узнать, что Ирина обратилась в суд и потребовала вернуть имущество, ссылаясь на давление мошенников. Суд применил последствия недействительности сделки: «Взыскать с Ирины в пользу Анны денежные средства в размере 7 млн рублей». То есть по решению суда — каждый возвращает своё. Но как пенсионерка будет возвращать деньги?
Или вот еще история. Жертвой мошенников стал 51-летний актер, он продал свою квартиру в Петроградском районе за 19,5 млн рублей. И в суде подтвердил факт передачи денег, которые тут же утекли аферистам. Суд назначил психолого-психиатрическую экспертизу, которая установила, что актер действовал под влиянием извне, и постановил признать сделку недействительной, деньги покупателю вернуть. А деньги-то у мошенников, которых ищут в рамках уголовного дела.
Пережившая подобную ситуацию Виолетта стала в итоге инициатором объединения пострадавших в специальное сообщество. В ее случае сделка купли-продажи заключалась, казалось бы, со всеми возможными предосторожностями: «Нотариус утвердил сделку после часовой беседы с продавцом, записанной на видео, — задавали вопросы, нет ли давления, не обманывают ли. Мы были уверены в честности сделки. А теперь у нас единственная квартира, и мы с ребёнком снимаем жильё». После суда Виолетта спросила владелицу её квартиры, как та вернёт деньги, и получила ответ: «Об этом не думала и не собираюсь думать. Главное, что квартиру вернули».
В сообщество Виолетты вступили уже более 75 человек, которые потеряли свои деньги и жилье при схожих обстоятельствах. Некоторые истории заканчиваются банкротством пожилых продавцов, что делает возврат средств невозможным. Как отмечает один из пострадавших, «покупатель оказывается в безвыходной ситуации — денег не получить, жильё возвращать приходится судами, а надежды на компенсацию почти нет».
Редко, но бывает, когда суд встает на сторону добросовестного приобретателя. Например, сделку признали действительной в Калининграде. Однако счастливчик не стал делиться с «Фонтанкой» деталями.
Слабые места в законодательстве
Эксперты отмечают: на уровне законов ничего принципиально не изменилось. Судебная практика формируется исходя из доказательств — главный фактор это наличие обмана или существенного заблуждения у продавца, а не добросовестность покупателя. Российское право не защищает покупателя так, как это делает классическая виндикация (истребование имущества из чужого незаконного владения) в западных системах.
Дарья Филина, партнёр бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS, комментирует:
«В России с 2021 года заметно выросло число случаев, когда добросовестные покупатели квартир остаются без жилья и денег. Ранее страдал чаще продавец, но сейчас тенденция изменилась… На законодательном уровне ситуацию никак радикально не исправили. Практика зависит от конкретных доказательств и обстоятельств, поскольку наша система не прецедентная. Здесь важен факт обмана или существенного заблуждения, а не добросовестность покупателя».
Филина добавляет:
«Рассматриваемый кейс — Анны и Ирины — типичен: результат экспертизы подтверждает влияние обмана или невозможность правильно оценить последствия сделки. Если основания признания сделки недействительной установлены, добросовестность покупателя не играет ключевой роли».
По данным Верховного суда, за 2023 год в суды поступило 4 050 дел об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество. Общая сумма исковых требований по ним составила 1,5 трлн рублей.
Гражданский кодекс РФ регулирует вопросы недействительности сделок с 1995 года, и новые инициативы пока находятся в стадии обсуждения. Среди предложений: введение «периода охлаждения» сделки, запрет удалённого оформления, усиление контроля над подозрительно заниженными ценами на рынке недвижимости.
В феврале 2025 года в Госдуму внесён законопроект, предлагающий требовать от истца внесения суммы на залоговый счёт суда при спорах о возврате имущества — чтобы у покупателя был шанс вернуть свои деньги без десятилетнего ожидания исполнения решения.
Возможна ли компенсация?
На федеральном уровне специальных программ компенсации пострадавшим нет — доступны лишь отдельные меры поддержки для социально уязвимых групп. Иногда покупатели обращаются к Минфину РФ с исками о выплате компенсации за счёт казны — такой случай был зафиксирован в Иркутске, когда семья Деменковых лишилась квартиры из-за действий мошенников. Суд в 2025 году удовлетворил их иск, но сумма покрыла только долг по ипотеке.
Рекомендации юристов
Юрист Олег Смакотин, комментируя практику, акцентирует:
«Покупатели зачастую воспринимают риэлтора как гаранта безопасности, но риэлторы практически не работают с юридической стороной сделки, получают комиссию за сам факт её проведения, а не за её надёжность».
Общие советы юристов такие:
Не проводить сделки без квалифицированного юриста;
Фиксировать передачу и получение денег — видео, расписки, нотариус, банковский аккредитив;
Понимать, что даже самый «законный» договор бессилен, если суд решит иначе;
Лучше отказаться от приобретения недвижимости на вторичном рынке у лиц пожилого возраста и при явно заниженной цене.
Возможность компенсации
На федеральном уровне специальных программ поддержки нет — только социальная помощь пострадавшим от мошенников. Из всей практики выделяется случай семьи Деменковых из Иркутска, которые, лишившись жилья, смогли через суд получить компенсацию от Минфина РФ. Однако выплаченная сумма покрыла только часть ипотечной задолженности, а Минфин подал апелляционную жалобу, и семья продолжает борьбу.
Новые инициативы
В феврале 2025 года в Госдуму внесён законопроект, который предлагает ввести требование — истец (обычно пожилой продавец) должен вносить на залоговый счет суда сумму, равную стоимости оспариваемого имущества. Это создаст гарантии возврата денег покупателю, чтобы он не ждал десятилетиями исполнения решения суда, как это происходит сейчас.
Источник: www.fontanka.ru
