Рынок девелопмента и архитектуры сегодня живет в режиме постоянного обновления языка. Fine Development, human-centric, сервисная архитектура, experience-driven среды — эти формулировки все чаще звучат в презентациях проектов, интервью и профессиональных дискуссиях. Но за красивыми словами всегда стоит главный вопрос: мы действительно наблюдаем сдвиг в подходах или лишь очередную смену упаковки?
Редакция DECORNEWS.ru разбирается, где заканчивается декларация и начинается реальное влияние новых концепций на архитектурные решения, как перераспределяется власть между архитектурой, экономикой и маркетингом — и чего ждать рынку уже в 2026 году.
В чем суть проблемы и почему вопрос важен
Архитектура всегда была отражением социального и экономического контекста. Сегодня этот контекст стал сложнее: запросы пользователей выросли, конкуренция между проектами усилилась, а сам человек оказался в центре сразу нескольких кризисов — от перегруженной городской среды до цифровой усталости.
На этом фоне девелопменту важно не просто строить метры, а создавать пространства, в которых человек готов проводить значительную часть своей жизни. Отсюда — рост внимания к сценариям использования, сервисной составляющей, комфорту и эмоциональному восприятию среды.
Проблема в том, что язык рынка развивается быстрее, чем сами практики. Одни и те же решения могут подаваться как радикально новые, хотя по сути они продолжают давно сформированные архитектурные принципы. Именно поэтому сегодня так важно отделять реальные изменения от терминологического шума.
Аналитика: что происходит в России
Если смотреть на рынок РФ, человекоориентированный подход действительно перестал быть нишевой темой. В последние годы при проектировании жилых и многофункциональных комплексов все чаще учитываются нематериальные факторы качества среды: удобство перемещения, логика общественных пространств, акустический и световой комфорт, доступность сервисов внутри проекта.
Спрос на «удобную среду» устойчиво растет не только в жилье, но и в офисной недвижимости. После 2020 года девелоперы офисов начали активнее инвестировать в общественные зоны, гибкие пространства, рекреационные сценарии и навигацию — как инструмент удержания арендаторов и повышения лояльности пользователей.
При этом экономика никуда не исчезла. По оценкам консалтинговых компаний (CORE.XP), человекоцентричные решения оправданы там, где они напрямую влияют на ликвидность проекта: скорость продаж, арендные ставки, срок экспозиции. То есть human-centric в российской практике все чаще становится не философией, а расчетом — если комфорт повышает коммерческий результат, он закладывается в проект.
Где заканчивается декларация и начинается архитектура
Ключевой момент — стадия принятия решений. Пока «человекоцентричность» существует только в маркетинговых материалах, она не меняет проект. Но когда сценарии жизни человека становятся частью технического задания, влияют на планировки, инженерные решения и архитектурный облик — термин начинает работать.
Именно здесь происходит смещение баланса: маркетинг формулирует запрос, экономика очерчивает рамки, а архитектура ищет форму, способную удержать этот хрупкий компромисс.
Мнение архитектора
Павел Матвеев, архитектор:
«Часто вся суть перемен во многом преподносится как нечто принципиально новое, хотя на деле это всего лишь переупаковка давно известных процессов.
Например, модный тренд “human-centric” — человекоцентричность. Формально за ним стоит ориентация на потребности и комфорт человека. Но ведь и сто лет назад идеологи авангарда и советские зодчие в своих манифестах ставили человека в центр внимания. Только тогда это выглядело как: “Человек — это звучит гордо”. Отличие от современных деклараций лишь в лексике.
Внимание к “человеку” — это не открытие, а, скорее, выгодная обертка, за которой часто скрываются маркетинговые смыслы. Сегодня всем хочется говорить на новом языке, и у крупных девелоперов, умеющих привлекать ресурсы, просто больше возможностей делать это эффектно.
Инструменты выражения могут меняться, но архитектура и девелопмент — дело коллективное. Это сложный процесс, где каждый участник преследует свои цели в пределах профессиональной зоны ответственности. Только совместное усилие дает результат. Однако внешний облик часто доверяют тем, чья насмотренность и вкус выросли на ежедневной работе и переборке фасадов. По сути, архитекторы и становятся той самой объективной инстанцией.
Вывод прост: за красивыми словами все так же идет работа над пространством, в котором живет человек. И которое, как и всегда, должно быть удобным, современным и с заделом на будущие изменения жизни. А сам человек, как и прежде, остается точкой отсчета».
Позиция девелопера
Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group:
«Fine Development пока не выглядит для нас устоявшимся термином на рынке. Скорее, это индивидуальный подход одного из игроков, который можно описать как стремление к перфекционизму: когда каждую деталь проекта стремятся довести до максимально выверенного состояния.
Человекоориентированность — напротив, давно уже не новая формулировка. За ней стоит реальное изменение подхода к девелопменту. В центре внимания оказываются не только масштабы застройки и следование новым трендам, но и то, как человек будет чувствовать себя во вновь созданной среде.
Есть негласное правило: чем больше турбулентности во внешнем мире, тем меньше ее должно быть внутри — там, где люди живут и работают. Отсюда — акцент на спокойном дизайне, продуманной навигации, эргономике, качественной звукоизоляции, светодизайне, возможностях для отдыха и восстановления.
Человекоцентричный подход влияет на то, какими будут пространства, и это закладывается на старте проекта — с проработки сценариев использования. Он отражается и в организации подъезда к объекту, и в продуманности входных групп, и в логике движения с улицы до рабочего места, и в “наборе”, функционале общих зон, и в том, как устроены холлы, в том числе лифтовые, места ожидания. Сейчас практически все архитектурные и планировочные решения принимаются с оглядкой на то, чтобы человеку было комфортно проводить в здании время каждый день».
Что ждать в 2026 году: новые слова и реальные сдвиги
С высокой вероятностью можно предположить, что рынок увидит дальнейшее развитие сервисной архитектуры — не как дополнительной опции, а как обязательного слоя проекта. Усилится внимание к адаптивности пространств, возможности их трансформации под меняющиеся сценарии жизни и работы.
В язык рынка войдут термины, связанные с устойчивостью не только экологической, но и психологической: среда как инструмент снижения стресса, восстановления и концентрации. При этом ценность должны будут иметь не сами слова, а способность проекта доказать их на практике.
Для архитектуры это означает одно: чем громче становятся декларации, тем выше ответственность за результат. И именно здесь человекоцентричность либо перестает быть маркетинговым тезисом, либо окончательно обесценивается.
