Источник:
Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
Транспортная доступность входит в топ главных критериев при выборе квартиры. Из новых районов жителям нужно ездить на работу и не только, и удобства с экономией времени становятся все более ценными при выборе. Отсутствие дорог напрямую влияет на привлекательность объекта, поэтому застройщики стараются решать этот вопрос еще на ранних стадиях — выбора участка и проектирования.
Без дорог не предлагать
Влияние транспортной инфраструктуры на спрос является фундаментальным. По словам Марии Орловой, коммерческого директора ГК «А101» в Санкт-Петербурге, уровень развития дорожной сети — широкие магистрали, удобные выезды из кварталов и связность района — напрямую определяет привлекательность как проекта, так и территории в целом.
— Для потенциального покупателя наличие предсказуемого и быстрого маршрута до работы, метро или объектов социальной инфраструктуры зачастую важнее, чем отделка квартиры, — говорит она. — В условиях петербургской агломерации с ее сложной водно-ландшафтной структурой, историческим центром и хронической нагрузкой на основные вылетные магистрали этот фактор становится решающим.
— Хочешь построить дом — строй дороги. Других вариантов нет, — говорит Алексей Булдин, директор по строительству ГК «Едино». — Дороги и транспортная инфраструктура влияют на спрос гораздо сильнее, чем принято считать. Россия — страна с высоким уровнем «автомобилизации», и у людей есть естественное желание вечером спокойно добраться домой. Не простоять два часа в пробке, а всё-таки доехать. Когда смотришь на некоторые примеры, где выехать или въехать в район — целое приключение, понимаешь, насколько важны дороги. В наших проектах, например, в Новом Горелово и Новоселье, есть прямое примыкание к кольцевой, продуманные развязки.
Для покупателей важно быстро добираться до метро, иметь удобные выезды на магистрали и минимизировать время в пути, считает Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Комплексы с продуманной дорожной сетью и удобными подъездами к квартирам всегда пользуются повышенным спросом.
— Перспективы развития инфраструктуры также повышают привлекательность проекта, — говорит она. — Реконструкция дорог, новые развязки или объекты общественного транспорта значительно увеличивают интерес к локации. Например, после расширения Колтушского шоссе в Янино время поездки до ближайшего метро сократилось с часа до 20 минут, что мгновенно сказалось на спросе, — это хорошо заметно на проекте «Янила».
Роман Селезнев, руководитель направления градостроительной подготовки компании «Главстрой Санкт-Петербург», добавил, что продуманная улично-дорожная сеть и доступность магистралей особенно актуальна для проектов комплексного развития территорий (КРТ).
— В жилых комплексах «Юнтолово» и «Северная долина» компания «Главстрой Санкт-Петербург» самостоятельно проектирует и строит дороги в соответствии с городскими нормативами, — рассказал он. — Это обеспечивает безопасное движение внутри кварталов и удобное сообщение с основными магистралями города.
Доли ответственности
Реализация девелоперского проекта требует обязательного строительства подъездных путей, если их проектирование и строительство еще не осуществляется городом, продолжила Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп». Что касается внутриквартальных проездов и улиц, то их возведение всегда является обязанностью девелопера.
Роман Селезнев подчеркнул, что в рамках проектов КОТ застройщик, как правило, отвечает за проектирование и строительство улично-дорожной сети внутри своих кварталов. В отдельных случаях, по решению Градостроительной комиссии, девелопер может взять на себя дополнительные обязательства — например, участие в строительстве дорог за пределами территории проекта. Это происходит, если расчеты транспортной нагрузки показывают такую необходимость и при этом соответствующие мероприятия не включены в городскую программу развития улично-дорожной сети.
— Значительная часть жителей агломерации живет в области, но на работу ездит в город — это создает «маятниковую» миграцию, для которой особенно характерна повышенная нагрузка на транспортные магистрали в определенные часы, — говорит Мария Орлова. — Каждый застройщик ищет свое решение этой проблемы: мы, например, оба своих проекта в Ленобласти создаем в формате комплексного развития территории (КРТ). Это включает в себя и обеспечение района всеми возможностями коммерческой и социальной инфраструктуры, и создание мест приложения труда — это позволит разгрузить дорожную сеть, так как необходимые сервисы и услуги наши жители смогут получать недалеко от дома. При этом обязанности застройщика по созданию дорог четко регламентируются через проект планировки территории, где прописывается, какую часть уличной сети он берет на себя.
Юдита Григайте пояснила, что застройщик формирует всю внутриквартальную дорожную сеть: проезды, тротуары, парковки, освещение. В его зоне ответственности могут находиться новые подъездные пути к кварталу, расширение прилегающих улиц, установка светофоров и остановок общественного транспорта. В крупных проектах девелопер иногда участвует в софинансировании городских инфраструктурных объектов, что обеспечивает комплексное развитие транспортной сети вокруг комплекса.
— Как говорится, нас без нас женили, — продолжил Алексей Булдин. — Сейчас застройщик обязан строить всё внутриквартальное — дороги, проезды, тротуары.
— Хочешь возводить дом — будь готов строить дороги, — добавил Роман Селезнев. — Иначе просто не получишь разрешение. Это стало частью девелоперской рутины, хотя по сути — государственная функция.
Дорогие дороги
Затраты на создание транспортной инфраструктуры зависят от масштаба проекта. По словам Романа Селезнева, в крупных проектах комплексного развития, где магистральные улицы обслуживают сразу несколько кварталов, доля расходов на дороги может достигать до 15% от общей себестоимости строительства.
— Еще несколько лет назад это было примерно полторы тысячи рублей на квадратный метр жилья, — продолжил Алексей Булдин. — Сегодня — уже около двух с половиной тысяч, и цена растет. Это ощутимая цифра, особенно на больших объемах, но без этих вложений не получится создать полноценный квартал.
Юдита Григайте добавила, что доля затрат на дорожную инфраструктуру не является фиксированной и может варьироваться в значительных пределах — от 5% до 15% и более. Все зависит от масштаба проекта, сложности рельефа, объема работ по выносу коммуникаций и многих других факторов.
Шаг за шагом
Процесс создания дорог технически сложен и многоэтапен. По словам Марии Орловой, он включает проектирование, получение разрешений, земляные работы, устройство многослойного «дорожного пирога» и укладку асфальтобетонного покрытия. Ключевая сложность — необходимость строгой координации всех этапов. До укладки асфальта должны быть полностью завершены работы по прокладке подземных коммуникаций: водопровода, канализации, газовых и электрических сетей. Любая задержка или необходимость последующего ремонта инженерных систем ведет к раскопкам только что отстроенной дороги.
Алексей Булдин добавил, что для внутриквартальных проездов всё происходит в рамках общего проектирования жилого комплекса. Если же речь идет о дорогах более высокого уровня — тут добавляется градостроительная стадия: проект планировки линейного объекта, согласования.
— Дальше — всё по стандартной схеме: проектирование, строительство, — продолжил он. — Хорошо, что сегодня законодательство позволяет строить транспортные объекты без отдельного разрешения на строительство, — раньше это серьезно тормозило процесс.
Юдита Григайте пояснила, что строительство дорог включает несколько этапов: инженерные изыскания, проектирование, согласования с городскими службами, подготовку территории, прокладку инженерных коммуникаций, обустройство основания под дорогу и укладку покрытия. На завершающем этапе разрабатывается организация дорожного движения, устанавливаются светофоры и знаки.
— Главная задача застройщика — синхронизировать строительство дорог с вводом жилья, чтобы новоселы не оставались без внутриквартальных проездов и подъездных путей, — уточнила она.
Надежда Ильина подчеркнула, что внутриквартальные проезды считаются объектами благоустройства территории. Это означает, что для их строительства требуется меньше документов и согласований. Строительство же улиц и крупных магистралей — более емкий процесс.
— Он начинается с согласования с городом ключевых параметров будущего объекта: категории дороги, числа полос, пропускной способности, схемы движения и остановок маршрутного транспорта и т. д., — добавила эксперт. — Далее обязательным этапом является утверждение градостроительной документации. Если она отсутствует, застройщик должен разработать ее самостоятельно. Следующий этап включает разработку проектной документации с прохождением экспертизы, непосредственно строительно-монтажные работы и ввод объекта в эксплуатацию. После этого дорогу передают балансодержателю, что тоже может занять довольно длительный период времени, в течение которого застройщик самостоятельно обслуживает и содержит построенный объект.
Сложный процесс
Роман Селезнев считает, что основные сложности процесса связаны с длительными процедурами согласования и утверждения проектов планировки линейных объектов. Кроме того, на сроки реализации может влиять необходимость актуализации проектных решений из-за изменений нормативной базы и требований инженерных служб.
По словам Надежды Ильиной, наибольшие трудности обычно возникают на первоначальном этапе, когда разрабатывается градостроительная документация и решаются имущественно-правовые вопросы по земельным участкам, необходимым для будущего строительства дороги. Поскольку объекты являются линейно протяженными, они затрагивают огромное количество участков и территорий, а также существующих и функционирующих инженерных коммуникаций, учесть интересы всех собственников — это всегда очень сложно.
— С такими вопросами, например, мы столкнулись в процессе реконструкции Пушкинской улицы в поселке Шушары, — пояснила она. — Камнем преткновения стал незавершенный объект капитального строительства, незаконно возведенный в полосе отвода дороги. Его строительство было давно остановлено, но городу все равно пришлось решать имущественно-правовые вопросы с владельцем в судебном порядке. И это — далеко не единичный случай.
При этом, продолжила эксперт, пока решаются все градостроительные и имущественно-правовые вопросы, территория, отведенная под дорогу, продолжает жить своей жизнью. Команда, реализующая проект, осуществляет топосъемку и фиксирует состояние инженерных сетей на определенную дату, тратит несколько лет на разработку и утверждение проекта планировки с проектом межевания территории, на разработку проектной документации и прохождение экспертизы. И к моменту выхода на строительно-монтажные работы нередко обнаруживается, что на участке появились, например, новые, не учтенные проектом инженерные сети, какие-то новые сооружения, меняется рельеф поверхности, а в некоторых случаях могут успеть измениться и нормативы. А любое изменение требует повторных согласований и корректировки документации, а также увеличения сметной стоимости работ — на все это тратится дополнительное время, и это часто приводит к переносу срока начала строительства дороги.
— Возвращаясь к опыту реконструкции улицы Пушкинской, в процессе реализации проекта наша компания столкнулась с рядом серьезных проблем, в решении которых мы были первопроходцами, — добавила Надежда Ильина, — но все вопросы мы успешно решили, и с 1 сентября 2024 года по реконструированной магистрали открыто полноценное движение.
— Если строишь «в чистом поле» — процесс ничего не осложняет, — рассказал Алексей Булдин. — Проблемы начинаются, когда дом «вставляют» в сложившийся район. Тогда мешают коммуникации, плотная застройка, жалобы жителей. Мы, к счастью, в таких условиях работаем редко — в основном строим на новых территориях проекты комплексного освоения, где можно спланировать всё с нуля.
По словам Юдиты Григайте, основные трудности связаны не с отдельными участниками, а с самой природой проекта: согласования с различными организациями, работа с инженерными коммуникациями, синхронизация строительства дорог с вводом жилья.
— Иногда инфраструктура должна развиваться «догоняющим» образом: когда квартал уже заселен, нагрузка на дороги возрастает, и важно оперативно искать решения, чтобы обеспечить комфорт жителей, — говорит она. — Это требует аккуратной координации и гибкого подхода, но при этом позволяет повысить качество городской среды и сохранить удобство для всех участников процесса.
Свои примеры
В качестве удачных примеров создания транспортной инфраструктуры в масштабах Санкт-Петербурга Надежда Ильина выделила кварталы в Красносельском и Невском районах, инженерная подготовка которых была реализована городом в рамках адресной инвестиционной программы — речь идет о тех проектах квартальной жилой застройки, где город на начальном этапе за счет средств бюджета осуществил инженерную подготовку кварталов с полноценным строительством улично-дорожной сети и магистральных инженерных сетей. После этого уже инженерно подготовленные участки были реализованы на торгах для жилищного строительства.
— Несмотря на существенные первоначальные инвестиции городского бюджета, такой механизм позволил, во-первых, многократно увеличить стоимость реализуемых на торгах участков, а во-вторых, создать планировочно продуманные комфортные кварталы жилой застройки с качественной улично-дорожной сетью, — добавила Ильина.
— Применительно к опыту нашей компании я бы отметила масштабный проект реконструкции улицы Пушкинской, включающий не только расширение существующей магистрали до четырех полос, но и строительство нового участка магистрали с примыканием к Витебскому проспекту с обустройством безопасного регулируемого (светофорного) перекрестка, — говорит Надежда Ильина. — Наряду со строительством трамвайной линии «Славянка», данный проект можно назвать ключевым драйвером развития новых территорий поселка Шушары.
— Новое Горелово — хороший пример, — продолжил Алексей Булдин. — Мы построили все квартальные дороги, вывели их на магистраль, обеспечили нормальную связанность территории. Но есть и другая сторона вопроса — пропускная способность федеральных и районных дорог: частный бизнес не может бесконечно нести эти затраты один. Государство получает налоги, и логично ожидать, что федеральные и региональные дороги тоже будут расширяться и развиваться.
Юдита Григайте привела в пример совместных усилий по решению инфраструктурных проблем расширение Голландской улицы в Янино, которое сегодня ведется при участии «Ленстройтреста» и других крупных застройщиков локации. В рамках этих работ, которые идут без полного закрытия движения и будут завершены до конца года, в Янино появится четырех- и трехполосная магистраль с широкими тротуарами, светофорами и новыми остановками.
Роман Селезнев рассказал, что за годы реализации проектов «Юнтолово» и «Северная долина» «Главстрой Санкт-Петербург» построил более 9 км дорог.
В 2025 году открыто движение по Толубеевскому проезду в Выборгском районе — новой дороге длиной 2,5 км, которая связала ключевые транспортные артерии «Северной долины» и обеспечила удобный доступ к жилым кварталам, коммерческой инфраструктуре и социальным объектам, включая поликлиники.
— Также в экорайоне «Юнтолово» создается современная транспортная модель, учитывающая пропускную способность действующих и проектируемых дорог, — продолжил он. — Уже организовано автобусное сообщение со станциями метро «Беговая» и «Удельная», в будущих очередях предусмотрены новые остановки. После завершения проекта жители получат удобные выезды на трассы М-32 и М-49, а также доступ к будущей станции метро и линии легкорельсового трамвая.
Мария Орлова выделила строительство новых масштабных объектов — возводящейся ШМСД и активно прорабатываемой КАД-2, которые окажут на развитие агломерации влияние, сопоставимое с тем, что в свое время оказали КАД и ЗСД.
— Рост Петербурга и его окрестностей неизбежен, однако именно эти проекты обеспечат ему качественное и комплексное развитие, — отметила эксперт. — И особую роль здесь играет проект КАД-2. Его реализация не только разгрузит транспортные артерии города и области, но и поспособствует формированию в регионе новых точек притяжения, а также налаживанию прочных горизонтальных связей между ними.
Источник: www.fontanka.ru
