Источник:
Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
Доля проектов редевелопмента в предложении нового жилья в Петербурге составляет около 37% — таковы данные Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Строительство на бывших промышленных территориях становится все актуальнее на фоне нехватки свободной земли. А если на таком участке есть еще исторические и охраняемые объекты, то для девелопера это может стать как убыточной головной болью, так и возможностью вернуть затраты и хорошо заработать на уникальном предложении. Но просто точно не будет.
Участники круглого стола «Фонтанки» рассказали о тонкостях и сложностях процесса редевелопмента промышленных и реконструкции исторических объектов.
Обстоятельства складываются
На выбор девелопера в пользу редевелопмента влияют, прежде всего, рыночные условия. Как отметила Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), свободных площадок в пределах городской черты практически не осталось. Если участок и есть, особенно вблизи центра или деловых зон, то речь, как правило, идет о бывших промышленных территориях.
— Поскольку именно локация определяет класс проекта, его позиционирование и уровень цен, редевелопмент становится наиболее оправданным решением при наличии удачного расположения и качественного окружения, — уточнила она.
— Свободные от застройки участки остались только на окраинах города: как правило, это жилье эконом- или комфорт-класса, — говорит Андрей Иванов, генеральный директор компании «Градостроительные компетенции». — Если говорить об элитной недвижимости, то исторический центр и Курортный район. Главным критерием застройщика при выборе будет финансовая эффективность, то есть выбор между «строить много квадратных метров и продавать их за скромную цену» или «строить мало, но продавать дорого». Сюда можно добавить сложности с обеспечением новых объектов в историческом центре социальной инфраструктурой, но, как показывает практика (например, строительство Группой «Эталон» ЖК на месте ЛДМ), с ними можно справляться.
— Выбор этого направления, я думаю, в первую очередь зависит от опыта компании, имеющейся команды с необходимыми знаниями и квалификацией, а также желания собственника заниматься именно такой работой, — говорит генеральный директор ООО «СОЮЗ Девелопмент» Заза Паксадзе. — Редевелопмент — это работа с существующими зданиями и участками, работа по сохранению объекта с учетом его ограничений и обременений, и она более сложная, чем новое строительство. Это требует подрядчиков и проектировщиков с другой компетенцией.
— Мы на протяжении семи лет занимаемся редевелопментом старого фонда в центре Петербурга, — сообщила генеральный директор группы компании «Метры» Шагане Багдасарян. — Создаем доходную недвижимость, но в этом году выкупили первое здание под постройку офисов. Решение работать именно в формате реставрации старого в новое было принято по одной основной причине: в центре больших крупных городов нет свободных площадок. И центральные районы — Петроградский, Василеостровский, Центральный, Адмиралтейский — уже имеют ту инфраструктуру, которая даст рост актива. Покупая такие объекты и реставрируя старый фонд, мы прогнозируем потенциальную доходность, которую может получить наш конечный инвестор.
— Выбор площадки фабрики «Скороход» под наш проект был сделан, потому что привлекла локация, — рассказал директор проекта «Скороход Лофт» ООО «Охта Групп» Денис Казберов. — У нас не было стремления выбрать конкретный объект, скорее — оптимальное место. Но часто оказывается, что в таком месте уже есть некая застройка, еще и со статусом охраны — это нужно принять как данность и работать. Можем сказать, что офисная и нежилая функция в этих пространствах у нас получается лучше, и мы идем сейчас по этому пути.
О наличии свободных участков говорит и Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: если рассматривать строительство относительно недорогой недвижимости, то свободные участки в черте КАД еще есть, но быстро исчерпываются. Если говорить о дорогом метре, бизнес-классе, премиальной недвижимости, то подходящих свободных пятен в центральных локациях нет и не будет. В любом случае это редевелопмент, вопрос лишь в его масштабах.
— Редевелопмент зачастую несет за собой большое количество обременений и рисков, — подчеркнул Роман Курзенер, независимый эксперт по градостроительству. — Застройщик зарабатывает в первую очередь на создаваемом продукте, а во втором — на рисках. Поэтому приобретая участок с большим количеством обременений, он может получить хорошую маржу при условии успешной реализации проекта.
— Решение девелопера выбрать площадку с объектами культурного наследия (ОКН) часто продиктовано доступностью привлекательных участков именно в существующей застройке, где исторические здания идут «в нагрузку», — добавил Ильнар Шириезданов, директор по управлению проектами Северо-Приволжского региона GloraX. — Однако сегодня ОКН — это уже не обуза, а ключевой актив проекта. Он становится той самой изюминкой, которая позволяет создать уникальный продукт: разместить в отреставрированных стенах клубные дома, премиальную коммерцию или арт-пространства, тем самым повышая статус и маркетинговую ценность всего проекта.
Культурная «нагрузка»
Редевелопмент часто затрагивает исторические здания и объекты культурного наследия. Как рассказал Роман Курзенер, один из актуальных трендов — когда новый девелоперский продукт опирается на историческую ценность. С точки зрения реализации таких проектов самой большой проблемой, по мнению эксперта, становится мнение части градозащитного сообщества.
— С моей точки зрения, часто мы наблюдаем «градозащитный терроризм», — говорит он. — Работая с исполнительными органами государственной власти по таким объектам, мы зачастую сталкиваемся с ситуацией, когда закон позволяет проводить работы, но городские комитеты, понимая возможный резонанс, выставляют завышенные требования. Такое поведение комитетов понятно и оправданно, потому что все вопросы с градозащитниками далее придется решать в суде, а ни один чиновник не хочет в суде проиграть. Реализовывая проект на пустом пятне, мы понимаем сроки и объем работ на 99%. А с объектами культурного наследия или историческими зданиями наше понимание перспективы составляет от 30 до 60%. Все потому, что в процессе могут возникнуть неожиданности: например, возникнуть новые ограничения по итогам историко-археологической экспертизы, которые повлияют и на сроки реализации проекта, и на его суть.
Светлана Московченко добавила, что основные сложности связаны с длительными и многоступенчатыми согласованиями. Это может значительно увеличивать сроки реализации — вплоть до нескольких лет.
Депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Дмитрий Панов рассказал о поручении президента, согласно которому к 2030 году в стране должно быть восстановлено не менее одной тысячи объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии.
— До недавнего времени на платформе наследие.дом.рф, специально созданной для исполнения поручения президента, было можно приобрести для дальнейшего восстановления лишь 24 пилотных объекта в восьми регионах нашей страны, — говорит он. — Инвесторы этих объектов могли получить заемное финансирование по ставке 7% годовых. На состоявшейся в мае встрече президента России с экспертами нашей организации мы от лица «Деловой России» предложили расширить эти уникальные возможности на все регионы.
Так, согласно поручению президента по результатам прошедшей встречи, до конца текущего года на платформе наследие.дом.рф должно быть размещено не менее трехсот объектов в неудовлетворительном состоянии — в разных регионах. Инвесторы смогут получить финансирование для их восстановления по ставке 9% годовых. Как подчеркнул Панов, это более чем комфортные условия, особенно учитывая действующие коммерческие ставки на уровне свыше 20% годовых.
По словам парламентария, работа с объектами культурного наследия в неудовлетворительном состоянии только получает масштабное развитие, а её ускорению сильно поможет необходимая для оценки объектов документация. Сейчас на вышеназванном портале кроме картинок и краткого описания объектов указывается лишь контактный номер ответственного за объект регионального органа — в Петербурге это, в частности, КГИОП.
— Инвестору же, чтобы подсчитать все необходимые для восстановления затраты, а также учесть все возможные риски, важно ознакомиться с документацией на объект до момента его приобретения, — добавил он. — Кстати, такая информация позволила бы не только оперативно оценить экономику проектов, но и обеспечить рост стоимости таких объектов в рамках проводимых ДОМ.РФ торгов.
— Вместе с этим нужно учитывать, что не все исторические объекты обладают перспективой возврата вложенных средств. — продолжил Дмитрий Панов. — Именно поэтому необходима донастройка работы с действующими охранными обязательствами. Иными словами, восстановление объекта в рамках всего объема его охранных обязательств будет экономически нецелесообразно — и это может привести к ещё большему его разрушению или утрате. Бывает, например, что восстановление лестницы на несколько этажей в небольшом здании в соответствии с охранным обязательством стоит более 200 млн рублей, а реставрация одной только двери может обойтись инвестору более чем в 5 млн рублей. Это может в буквальном смысле погубить идею восстановления всего объекта. В связи с этим надо искать компромиссные решения путем отмены части охранного статуса для отдельных предметов охраны — в случае, если это позволит сохранить объект в целом.
Любой, кто захочет приобрести объект культурного наследия, будет рад, если на момент продажи будет проведена необходимая экспертиза и определены предметы охраны, отметил Денис Казберов. Что касается проекта приспособления, то здесь, по его словам, все неоднозначно: мнение интересанта-девелопера с мнением того, кто разрабатывал проект и закладывал туда функцию, может не совпадать. По его словам, в таком случае разрабатывать комплексный проект не очень целесообразно, а достаточно ограничиться предметами охраны.
— Основная сложность редевеломпента в том, что на участке могут быть здания разного статуса: у нас на территории «Скорохода» и здания исторические, и памятники — и у нас есть опыт прохождения разных путей, — продолжил он. — С КГИОПом сложнее и дольше, но если есть рыночное понимание, источник финансирования и рыночная модель, то бизнес-модель складывается, и проект в памятнике можно реализовать за три года. Там, где объект «зависает» на более длительный срок, скорее всего, что-то не сходится экономически.
Работа с историческим фондом — это и так большие риски, добавила Шагане Багдасарян. За перекрытиями в таких домах скрывается неизвестно что.
— Ты выкупаешь объект и только после демонтажа понимаешь, какие там вообще инженерные коммуникации, — говорит она. — За семь лет нашей работы только в последний год мы отказались от двух проектов по причине отсутствия полной документации, так как это не позволило заложить бюджет. Стройматериалы и так растут в цене ежегодно, а в историческом фонде все будет в любом случае дороже, учитывая реставрацию, ручную работу.
— С отдельно стоящими ОКН работать сложно, — продолжил Сергей Софронов. — И программа аренды за один рубль тому яркое подтверждение. Вкладываться в объект, который можешь только арендовать, но не купить, мало кому понятно и интересно. Детальное обследование здания часто затруднено, а значит объем инвестиций можно оценивать только плюс-минус. Сама аренда на весь период, пока готовится проект, проводится историко-культурная экспертиза и согласования, будет по ставке по результатам аукциона, а не за рубль. Да и реставрацией могут заниматься только лицензированные организации.
Если же историческое здание находится в составе некоего объекта или на участке, который приобретается целиком в собственность инвестора под новое строительство, в таком случае, по словам эксперта, все проще.
— У нас есть опыт работы с историческим зданием — доходным домом М. К. Покотиловой в Карповском переулке, которое ранее было в перечне ОКН, но потеряло этот статус в 2008 году, — добавил он. — Мы реконструировали здание в рамках нового строительства, вернули фасадам оригинальный декор, укрепили и приспособили его под размещение апартаментов. В этом процессе все происходило гладко.
Заза Паксадзе добавил, что особенности работы с объектами культурного наследия связаны с охранными обязательствами, требующими историко-культурной экспертизы и разработки проектной документации по сохранению. Сюда нужно добавить и реставрационные работы, сохранение и восстановление здания для дальнейшего приспособления под современное использование с учетом его особенностей.
— Экономика таких проектов меняется чаще в худшую сторону из-за увеличения стоимости производства работ, — говорит он. — Маржинальность на сегодняшний день мы можем оценить в диапазоне 12–16% в зависимости от ключевой ставки, стоимости входа в объект и сложности восстановления.
Ильнар Шириезданов считает, что работа с объектами культурного наследия — это уникальный вызов, который требует не только инвестиций, но и колоссальной экспертизы. Главная сложность здесь — необходимость прохождения многоуровневой системы согласований с десятками инстанций. Длительные согласования и дополнительные инженерные и строительные решения могут увеличить и сроки, и бюджет проекта.
— Яркий пример: для нашего проекта в Нижнем Новгороде потребовалось получить более 500 разрешительных документов, — рассказал он. — К этому добавляются жесткие требования к сохранению исторического облика, необходимость в дорогостоящих реставрационных работах и постоянные риски непредвиденных расходов. Кроме того, действующие нормативы пока не позволяют продавать квартиры в таких объектах по ДДУ.
Однако, как подчеркнул эксперт, уникальность подобных проектов повышает их маркетинговую стоимость и итоговую маржинальность в силу своей эксклюзивности.
Как внедрить современность
Задача по сохранению исторического облика здания — каждый раз случай исключительный, требующий опыта, квалификации и репутации проектной организации и девелопера, подчеркнул Заза Пасадзе. И чем этот коэффициент выше, тем больше шансов на прохождение и согласование повышения функциональности здания.
— Облик и функциональность — это фасад и наполнение, совершенно не противоречащие друг другу вещи, — полагает Сергей Софронов. — Именно возможность полноценного приспособления здания под современное использование и становится основным критерием в определении перспективности проекта. Сохранение облика или же его восстановление — задача практически всегда решаемая.
— Сегодня 70−80% наших объектов приспособлены под краткосрочную аренду, — продолжила Шагане Багдасарян. — У нас более 200 квартир в управлении в центре Петербурга и Москвы. И при работе с домами-памятниками основную сложность представляют планировочные решения. Ты очень сильно ограничен в их вариантах, в инженерных коммуникациях. Покупая такую «коробку», нужно согласовать огромное количество проектных решений. Для нас на сегодня это основная загвоздка.
По словам Дениса Казберова, привнести современную функцию в объект-памятник или в здание с охранным статусом всегда сложно, но в результате ты получаешь интересный внешний вид или интересную локацию.
— Это как восстановление старого автомобиля, который все равно не будет ехать так быстро, как современный, но зато у него другая ценность, — говорит он. — Понятно, что те кто работает с памятником, вступают часто в противоречие с «функциональным» пожеланием. Но что поделать — нужно учитывать требования законодательства и данные экспертизы.
Одним из важных принципов в работе с объектами культурного наследия Ильнар Шириезданов назвал сохранение их исторического облика. В то время как внешний вид здания чаще всего должен оставаться неизменным, его внутреннее пространство может быть адаптировано для современного использования. Это подразумевает масштабную модернизацию инженерных систем, реконфигурацию планировок и интеграцию новейших технологий.
— Реставрация фасадов градируется от бережного укрепления и восстановления подлинных элементов до полной реконструкции утраченных фрагментов по архивным чертежам и фотографиям, — говорит он. — Внутренние же помещения трансформируются более свободно: при получении необходимых разрешений делается перепланировка, устанавливаются системы кондиционирования, «умный дом», лифты. Даже при замене таких элементов, как окна и двери, их исторический дизайн тщательно воссоздается, но уже из современных, энергоэффективных материалов.
— Важно, чтобы новая функция вписывалась в концепцию новой застройки, дополняла уже существующие в окружающей застройке, соответствовала рыночной конъюнктуре и безусловно «помещалась» в объемы здания и возможную планировочную структуру, — добавила Светлана Московченко. — Задача — сохранить наследие и продлить жизнь объекта, что возможно при условии приспособления под современное использование.
Выбор функции
По юридическому статусу здание может быть жилое или нежилое. Как считает Сергей Софронов, перевод условного бывшего цеха в жилье под реконструкцию или капитальный ремонт — задача не факт, что вообще выполнимая и целесообразная. Поэтому очень часто ОКН и иные исторические здания выполняют после приспособления офисные, коммерческие, гостиничные и общественные функции.
Адаптация исторических зданий под жилье часто осложняется особенностями планировок, которые трудно привести в соответствие с современными потребностями покупателей, рассказала Светлана Московченко. Дополнительные ограничения связаны с невозможностью организации паркингов или инфраструктуры.
— В таких случаях продукт оказывается неконкурентоспособным, а цена реализации не покрывает себестоимость, — говорит она. — Поэтому чаще всего рассматривают коммерческие функции. Выбор той или иной из них зависит от множества факторов, и нельзя однозначно сказать, что одна лучше другой.
— Нежилая функция планировочно более удачно заходит в изначально нежилые здания, — дополнил Денис Казберов, — потому что все-таки в большинстве случаев редевеломпент — это переделка именно таких. Для них лучше более крупная нарезка, нежели квартирная или апартаментная, на которую нужно просто больше средств и усилий. Мы сделали выбор в пользу общественно-деловой функции. Производство обуви в «Скороходе» закончилось, но остались цеха, для которых разработана современная концепция превращения их в общественно-деловое пространство.
По словам Ильнара Шириезданова, выбор функции зависит от планировки здания и экономики места. Жилье оправдано, если планировка здания изначально близка к жилой, например, особняк или усадьба, а расположено оно в тихом жилом районе. Коммерческая функция подходит лучше, если у здания есть большие открытые пространства (цех, вокзал), а локация — туристический или деловой центр с высоким трафиком и спросом.
Шагане Багдасарян добавила, что в историческом здании не всегда можно перенести перегородки, а тем более — коммуникации. Это автоматически требует оставлять большие пространства — тогда понятно, что в здании будут офисы.
— В прошлом месяце мы купили первое небольшое здание под будущие офисы в центре города, — говорит она. — Но на сегодняшний день голосуем больше за арендное жилье и выбираем те места, где его можно построить. Средства размещения краткосрочного проживания в городе пользуется спросом, и даже несмотря на то, что квадратный метр в столице в 2−2,5 раза дороже, арендная ставка в Петербурге почти догнала московскую.
Как отметил Роман Курзенер, если делать жилье, нужно учитывать требования современного потребителя, который достаточно привередлив. А ОКН сильно сужает возможности девелопера. И если в гостиничном продукте постояльцы могут пару-тройку дней мириться с условными ограничениями и недостатками, компенсируя это видами, шаговой доступностью туристических мест и возможностью пожить в «исторических интерьерах», то при постоянном проживании ежедневный комфорт выходит на первое место.
Вместе с городом
Даже согласование КГИОП не дает 100% гарантии реализации проекта, отметил Андрей Иванов. Немаловажным фактором в его судьбе может стать вмешательство градозащитников, как, например, в истории с угрозой сноса здания ВНИИБ ради жилой застройки, признание памятником и спасение от сноса здания медсанчасти завода им. Калинина на Одоевского, ситуация со сносом манежа лейб-гвардии Финляндского полка.
— Мы сталкивались с ситуацией, когда вполне себе локационно перспективные объекты располагались на территориях с разработанными 10–20 лет назад проектами планировки (ППТ), — рассказал Денис Казберов. — Эти ППТ уже морально устарели и не сочетались с действующими проектами землепользования и застройки (ПЗЗ). Получалось, чтобы реализовать такой объект в функции действующего ПЗЗ, требуется изменять ППТ, а это плюс еще года два к реализации.
— Девелоперам очень не хватает какого-то единого окна, чтобы получать на входе необходимый пакет документов по объекту, — говорит Шагане Багдасарян. — Иначе вся команда бесконечно работает в какой-то бюрократической машине, оформляя документы и получая согласования, — и получается история далеко не про три года. У нас в Петербурге есть здания-памятники, которые реставрировались по семь лет.
— Взаимодействие с городом связано со сложностью проектной документации, и чем многогранней проект по приспособлению или реконструкции, чем сложнее будущая функция объекта, тем дольше идет процесс его согласования, — добавил Заза Паксадзе. — Также надо отметить квалифицированность и опыт проектной организации, из-за которой также могут возникнуть сложности в согласовании и получении положительного заключения.
Сергей Софронов назвал ставку в 9% годовых по программе восстановления объектов культурного наследия привлекательной, но обратил внимание на ряд ограничений программы.
— Судя по официальным условиям, это финансирование доступно только «в целях проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, в том числе ремонт, реставрация и (или) приспособление объекта культурного наследия для современного использования», — уточнил эксперт. — И далее есть еще одно уточнение — предельная сумма кредита на приобретение предметов интерьера, оборудования (за исключением инженерии) не может превышать 20% от общей суммы кредита.
Роман Курзенер считает, что город мог бы поддержать застройщиков, работающих с ОКН, льготным кредитованием. Также нужна более персонализированная работа с каждым историческим объектом, поскольку они все идут на стыке норм. Например, застройщик должен обеспечить современные нормы пожарной безопасности, в том числе и доступности маломобильных групп населения, а также выполнить все требования 73-ФЗ, что для исторических зданий сложно осуществимо.
— Распространенная ситуация: представители организации по маломобильным группам населения согласны с разработанным проектом, но есть норма, которая запрещает такую реализацию, — говорит он. — Если бы подобная ассоциация или комитет по соцполитике имели бы право отступать от свода правил, это было бы значительным облегчением для девелопера.
Перспектива неизбежности
Если брать не отдельно ОКН, а промышленные территории, то потенциал редевелопмента в них (полный снос и новое строительство, частичный снос и новое строительство) составляет около 10 млн квадратных метров улучшений — это то, что уже куплено девелоперами под развитие или находится в продаже. Такие данные привела Светлана Московченко.
— Принято сетовать на то, что заводы уходят и все застраивается жильем, — отметил Сергей Софронов. — Но те же производства из числа перспективных и успешных в общем-то и не стремятся непременно располагаться в зданиях дореволюционного промышленного фонда. Иные технологии и техпроцессы требуют современных помещений. Сейчас власти города стремятся сохранить производственные площади.
По мнению эксперта, скорее, будет происходить редевелопмент старых бизнес-центров, торговых площадей или ритейла под новую застройку, чем аналогичный масштабный процесс в сером поясе. С приспособлением исторический зданий ситуация вообще оставляет очень простой выбор — или ОКН будет разваливаться, или с ним что-то нужно делать.
Дмитрий Панов считает, что не стоит вовлекать промышленные территории в оборот для строительства жилья.
— Строительство жилой недвижимости на месте заводов всегда считалось самым доступным способом достижения приемлемой рентабельности, — говорит он. — Сейчас девелоперы должны находить другие варианты реализации своих проектов и снижения себестоимости. Несмотря на то, что новые жилые площади в Северной столице безусловно нужно создавать, я все же выступаю против застройки действующих производственных территорий. Промышленность — это и занятость, и налоги, и технологический суверенитет страны, поэтому крайне важно ее сохранять и развивать.
Денис Казберов считает, что это направление будет развиваться, хоть рыночная ситуация несколько осложняет это.
— Что касается финансирования восстановления ОКН, то, во-первых, в программе очень жесткие требования по объекту культурного наследия, а во-вторых, мало конкретики — речь идет об объектах в неудовлетворительном состоянии, а что это значит — описано очень расплывчато, — подытожил он.
Дмитрий Панов сослался на данные Дома.РФ, по которым с 2018 по 2025 годы было вовлечено в оборот и как-то реализовано всего 100 объектов в 27 регионах (не считая религиозных), хотя под программу подпадает порядка трех тысяч ОКН по всей стране. По его словам, большинство воспринимается как обременение, а не способ заработать. Поэтому в дальнейшем можно было бы реализовать идею вовлечения в программу не только объекта культурного наследия, но и территории вокруг него.
— При работе с объектом недвижимости, который не окупается (например, социальный объект), экономическая модель может сойтись благодаря земельному участку рядом, на котором бизнес сможет заработать, — подытожил депутат.
Роман Курзенер считает, что редевелопмент как промышленных территорий, так и исторических зданий будет продолжаться. Потребителю нравится использование объектов наследия в современном контексте, особенно в качестве общественных зданий. С точки зрения архитектуры и концепции большинство этих объектов — потрясающие, поэтому перспективы здесь огромные. По мнению эксперта, если будет проведена работа с нормами, то большинство объектов в привлекательных местах будут возвращены в городскую жизнь уже через 10–15 лет.
— Петербург — это вообще город редевелопмента, это всегда старый фонд, центральные локации, перспектива высокой стоимости объектов недвижимости, — говорит Шагане Багдасарян. — Поэтому сложности с согласованиями, финансированием и стройматериалами не остановят этот процесс. За последние лет пять в центральных районах промышленных территорий стало заметно меньше — их так или иначе выкупают. А в ближайшие лет 10−15, я считаю, в центре Петербурга их практически не останется.
— Для нашего региона перспективы высокие, с учетом долгого времени застоя и заброшенности объектов, — говорит Заза Паксадзе. — Есть большие площадки, требующие оживления и внедрения актуальный функции. Также надо отметить дефицит комфортной городской среды, которую можно создать именно на исторических промышленных территориях.
Источник: www.fontanka.ru
