В целом ипотечный рынок первого месяца осени 2025 года проигрывает самому себе образца месячной давности. Но отдельные игроки говорят о том, что не только не заметили падения, а даже ушли в плюс
Окончательно подведенные ипотечные итоги сентября оказались крайне неоднозначными. Согласно подсчетам Объединенного кредитного бюро (ОКБ)*, за первый месяц осени банки выдали 84,02 тысячи ипотечных кредитов на 361,27 млрд рублей; в годовом отношении количество выдач осталось практически без изменений, объем вырос на 2%, а вот по сравнению с результатами августа первый показатель снизился на 6%, а второй — на 8% (в августе было выдано 89,61 тысячи ипотек на 392,41 млрд рублей).
При этом сентябрьские достижения «Сбера»* — ипотечные кредиты на 280 млрд рублей, и это на 5% больше итогов августа. Так что доля банка в общем объеме рынка приблизилась к 70% — об этом директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи сообщил на конференции «Время изменений: жилье. От адаптации к лидерству».
«В сентябре новое жилье заняло 41% от общего количества и 55% от общего объема ипотечных кредитов. Средний размер кредита на покупку квартиры в новостройке составил 5,72 млн рублей, средний срок кредитования — 318 месяцев (26 лет 6 месяцев). Месяцем ранее доля первичного жилья занимала 42% от общего количества и 56% от общего объема ипотечного кредитования; средний размер кредита был равен 5,68 млн рублей, средний срок кредитования составлял 319 месяцев (26 лет 7 месяцев.). В сентябре 2024 года показатели были такими: средний размер кредита — 5,79 млн рублей, средний срок — 320 месяцев (26 лет 8 месяцев), на новостройки приходилось 38% от общего количества и 53% от общего объема кредитов», — делятся подробностями в ОКБ.
«Больше всего ипотечных выдач приходится на новостройки: так, в сентябре мы выдали 186 млрд рублей на покупку строящегося жилья. Таким образом, в третьем квартале 2025 года объем выдач на новостройки оказался на 28% больше, чем во втором квартале. Драйвером ипотеки остается господдержка, на долю которой приходится 97% выдач на первичном рынке. При этом на фоне снижения ставок по рыночной ипотеке доля господдержки во всех выдачах снижается и сейчас составляет 81%», — таковы данные «Сбера».
Кстати, своеобразным подтверждением тезиса банка о господдержке и ее роли драйвера рынка служат данные социологического исследования* ГК «Кортрос». В проектах компании доля сделок по семейной ипотеке за последние шесть месяцев составила 60-65% от общего объема продаж, и, как показали результаты проведенного опроса, более 40% респондентов рассматривают эту программу как способ приобрести или поменять уже имеющееся жилье после появления в семье ребенка.
В целом же, по подсчетам аналитиков ОКБ, за девять месяцев 2025 года в России было выдано 603,08 тысячи кредитов на покупку жилья на 2,61 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество выдач сократилось на 36%, объем — на 34%: с января по сентябрь 2024 года банки оформили 938,33 тысячи ипотечных кредитов на 3,99 трлн рублей.
В сентябрьском топ-5 регионов по объему ипотечного кредитования — никаких неожиданностей: Москва — 6,95 тысячи кредитов на 46,93 млрд рублей (по сравнению с августом -2% по количеству и -4% по объему), Московская область — 5,39 тысячи кредитов на 30,66 млрд рублей (-4% по обоим показателям), Санкт-Петербург — 3,97 тысячи кредитов на 22,12 млрд рублей (-2% и -4%), Краснодарский край — 3,07 тысячи кредитов на 13,98 млрд рублей (-11% и -14%) и Татарстан — 2,9 тысячи кредитов на 12,73 млрд рублей (-5% и -7%). Самые крупные ипотечные займы оформлялись в сентябре жителям Москвы — в среднем 6,76 млн рублей (по сравнению с августом -1%), Московской области — 5,69 млн рублей (-1%) и Санкт-Петербурга — 5,57 млн рублей (-2%).
На ключевом ипотечном рынке страны — московском — в сентябре зарегистрировано 11 372 договора ипотечного жилищного кредитования. Правда, как подчеркивают в управлении Росреестра по Москве*, это данные совокупно по первичному и вторичному рынку. «В первый осенний месяц ипотечные сделки с жильем продемонстрировали уверенный результат. Даже минимальное смягчение денежно-кредитной политики значительно отразилось на динамике показателей на старте делового сезона. Так, наблюдается рост на 20,6% к августу, когда было зарегистрировано 9,4 тысячи договоров, и на 18,2% к сентябрю прошлого года (9,6 тысячи ипотек). Не удалось обойти лишь максимальный сентябрьский показатель 2023 года, когда число сделок практически достигло 13 тысяч», — рассказывает руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Всего с января по сентябрь этого года в столице было зарегистрировано 89 398 договоров жилищной ипотеки. Этот показатель сопоставим с аналогичным периодом 2024 года (+0,6%), тем не менее уступает 15% первым трем кварталам 2023 года.
«Москва остается лидером среди российских регионов по объемам жилищных кредитов с господдержкой. В рамках семейной ипотеки в столице в январе — сентябре 2025 года выдано 356,6 млрд рублей — это 19,6% от общероссийского уровня в рамках данной программы и 19% от всех льготных ипотечных займов по стране. Всего в городе с начала действия программ выдано таких кредитов более чем на 3 трлн рублей», — говорит заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.
«С начала этого года ставки на рыночную ипотеку снизились на 9 процентных пунктов: в октябре сделки уже проводятся по ставкам на уровне 20%. Для сравнения: в январе ставки были почти 30% годовых. По мере роста доступности ипотеки снижается доля неипотечных сделок. Ипотека вытесняет сделки за наличные. Если в январе мы видели, что почти 60% идет без ипотеки, то сейчас уже 35%», — делятся подробностями в Сбербанке.
По оценкам Центра финансовой аналитики «Сбера», доля рассрочек достигла пика в начале 2025 года, составив 44% от всех ДДУ, но сейчас и она снижается. «Так и должно быть. Рассрочка — временная мера, позволяющая застройщику в условиях низкого спроса хотя бы частично наполнить счета эскроу. Важно подчеркнуть, что часто рассрочку рассматривают как «недодачу» средств на эскроу, но, с точки зрения застройщика, это возможность поместить на счет хоть что-то», — считают в «Сбере». Но при этом в банке подчеркивают: «Рассрочка остается для покупателя продуктом с повышенными рисками, и эти риски требуется снижать. В связи с этим мы поддерживаем инициативы, направленные на ужесточение регулирования рассрочек».
