Ставка ЦБ падает, условия льготных программ расширяются, а портрет типичного ипотечника меняется — в 2025 году рынок жилья снова напоминает шахматную партию. Победят ли в этой игре молодые семьи, женщины-заемщики и жители малых городов — или правила меняются не в их пользу?
С начала сентября Центральный банк снизил ключевую ставку до 17%, что стало сигналом для оживления рынка ипотеки. На фоне этого шага правительство пошло еще дальше: теперь дальневосточная и арктическая ипотека будет доступна не только для новостроек, но и для покупки вторичного жилья в городах, где не строятся новые многоквартирные дома.
Серьезное расширение коснулось и программы льготных кредитов под 2% — теперь они доступны всем многодетным семьям без ограничения по возрасту родителей, а также сотрудникам государственных и муниципальных образовательных учреждений. Эксперты отмечают, что основной портрет заемщика сегодня — это молодые семьи, чаще без детей в центре страны и с одним-двумя детьми в регионах. Средний размер займа — около 4,9 млн рублей, и в последние годы на первый план вышли женщины-заемщики, что связано с популярностью семейной ипотеки и использованием материнского капитала.
Фото freepik
Однако правила игры становятся жестче. С 31 июля 2025 года Банк России ввел количественные ограничения на ипотеку в секторе ИЖС и на нецелевые кредиты под залог недвижимости. А застройщикам, напротив, разрешили сдвигать сроки ввода объектов в качестве антикризисной меры.
В малых городах стартует новый механизм господдержки: государство будет субсидировать ставку по проектному финансированию до 12% для новостроек, если население не превышает 100 тысяч жителей. Это может стимулировать локальные девелоперские проекты, но одновременно приведет к изменению структуры спроса.
Еще один поворот — возможная привязка льготной ипотечной ставки к количеству детей. Предполагается, что семьи с одним ребенком будут получать кредит под 12%, с двумя — под 6%, а с тремя и более детьми — под 4%. Таким образом, ипотека становится инструментом демографической политики, что может кардинально изменить рынок в ближайшие годы.
Тем временем цены в массовом сегменте в Москве растут: плюс 2% за месяц и 11% за год. Бизнес-класс прибавил 6% год к году, а премиум-сегмент, несмотря на падение на 1% в сентябре, держится на 12% выше уровня прошлого года. Интересно, что объем предложения в массовом сегменте сократился на 40% за год, что может стать драйвером дальнейшего роста цен.
В условиях, когда государство одновременно стимулирует спрос и регулирует рынок, девелоперам и покупателям приходится действовать в новой реальности. Очевидно одно: ипотека перестает быть просто финансовым инструментом и превращается в социальный маркер, определяющий стратегию жизни семьи на годы вперед.
