Единая классификация жилых объектов помогает покупателям сориентироваться в рынке и первоначально оценить предложение. Но с практической точки зрения она не влияет ни на получение проектного финансирования, ни на темпы продаж. К тому же четко разделять проекты на классы сегодня становится все сложнее
Единая, принятая всеми и всеми применяемая классификация — нужна ли она сегодня девелоперам и риелторам, банкирам и покупателям? Точнее, разговор с представителями девелоперского бизнеса заставляет переформулировать и расширить вопрос: во-первых, нужна ли, а во-вторых, в целом возможна ли четкая классификация на современном рынке?
Общий вывод, к которому пришли собеседники Бизнес ФМ: классификация служит неким первоприближенческим ориентиром, помогает покупателям в начальной оценке и сравнении проектов, дает примерный ответ на вопрос «что я получу за свои деньги?». Но решающей роли она не играет ни в чем, и в виде жестко сформулированных критериев, соблюдаемых застройщиками в добровольно-принудительном порядке, существовать сегодня не может. Настройки рынка становятся все тоньше, покупательские требования все индивидуальнее, границы между классами все прозрачнее, так что на данный момент для успеха жилого комплекса куда важнее финмодель проекта, содержание самого продукта и репутация застройщика, чем точное соответствие сведенным в таблицу характеристикам вроде средней для того или иного класса высоты потолков, площади квартир и размера общественных зон.
Алексей Гусев, генеральный директор компании «Главстрой-недвижимость»
«Классификация жилья в первую очередь нужна покупателям. Она помогает им ориентироваться в форматах и уровнях жилых комплексов, формировать ожидания и быстрее понимать, что стоит за тем или иным предложением. По сути, это мини-бренд, который задает первое впечатление о проекте и упрощает выбор. Система классов появилась еще в начале 2000-х годов и с тех пор стала привычным инструментом для рынка. И все же для девелопера она не является определяющей. Мы не ориентируемся строго на классификацию, потому что она задает слишком жесткие рамки. Проект не существует в вакууме, ключевую роль играет локация, которую нельзя выбрать строго по шаблону. Застройщики учитывают особенности места и ожидания покупателей, поэтому в современных комплексах нередко сочетаются признаки разных классов жилья. Кроме того, каждый проект создается под конкретную целевую аудиторию, и она не всегда напрямую связана с классом. Мы исходим из запросов покупателей, а не из того, как их ожидания формально вписываются в рамки «комфорт» или «бизнес». При этом на восприятие проекта больше всего влияет не класс, а репутация застройщика и общее качество реализации. Можно назвать комплекс как угодно, но, если архитектура и отделка не соответствуют ожиданиям, классификация не спасет. С практической точки зрения принадлежность к классу не влияет ни на получение проектного финансирования, ни на темпы продаж. Ее значение — исключительно в позиционировании. Класс помогает покупателю быстро соотнести уровень продукта со своими ожиданиями и бюджетом. Если человек ищет премиальный проект, он заранее понимает, что это будет высокий уровень качества и отсутствие компромиссов. Если выбирает эконом-сегмент, то готов к более простым решениям».
***
Марина Грицкова, руководитель аналитического центра компании Stone
«Классифицировать жилые проекты сегодня становится все сложнее. В основе любой классификации так или иначе лежит фактор локации, однако он уже не является определяющим. Так, за ТТК и даже за МКАД появляются жилые комплексы высокого уровня, заявленные как премиум-класс, где основной вопрос для покупателя — не статус территории, а транспортная доступность и качество среды. При этом традиционные представления о премиальном сегменте как о невысокой застройке тоже постепенно уходят в прошлое. Город развивается по законам мегаполиса и растет вверх — современные высотные здания все чаще соответствуют премиальному уровню. Поэтому куда большее значение, чем формальная принадлежность к классу, имеет качество продукта, а также репутация и опыт застройщика. Можно заявить, что проект — премиум, но, если у компании нет истории таких реализованных объектов, качество которых можно увидеть своими глазами, доверия со стороны покупателей будет меньше. Для клиента важнее, насколько застройщик выполняет обещания: совпадает ли реальность с тем, что заявлено на этапе старта продаж, получает ли человек тот уровень комфорта, за который платит. Существенное значение имеет и соблюдение сроков строительства (корректировки в пределах шести месяцев от заявленной готовности могут допускаться, особенно в условиях давления внешних факторов). Не менее важно, насколько быстро компания выходит на основные работы после получения разрешения на строительство и выполняет взятые на себя обязательства. Что касается влияния классификации на проектное финансирование или ипотечные программы, то здесь она практически не играет роли. Банки и инвесторы ориентируются прежде всего на устойчивость застройщика, его финансовую дисциплину, репутацию и прозрачность процессов. Формальный класс проекта не становится решающим фактором ни для одобрения финансирования, ни для определения ставок. В целом можно сказать, что сегодня рынок движется от формальных категорий к репутационному доверию и реальной ценности продукта. Современный покупатель стал гораздо более требовательным и оценивает не только метры и функциональность планировочного решения, но и философию продукта, подход к благоустройству, инженерные решения».
***
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея»
«С одной стороны, классификация — это скорее общепринятый профессиональный термин, который служит ориентиром, позволяя сегментировать предложение. Это удобно для общей оценки рынка и первоначального сравнения проекта и даже позиционирования девелопера. С другой стороны, эта система не имеет законодательно закрепленных стандартов, ее критерии размыты и по некоторым параметрам субъективны даже у различных консалтинговых агентств. Например, в экспозиции можно увидеть проекты, которые по средним вводным относятся к «комфорт+», в него можно добавлять два-три УТП и сделать перепозиционирование в сегмент «бизнес» с абсолютно другой стоимостью квадратного метра. Такую картину можно было активно наблюдать на пике и в последние полгода действия стандартной программы льготной ипотеки: тогда решалась задача по продажам и при этом по покупке жилья классом выше. Для многих игроков рынка классификация — это эффективный инструмент для позиционирования проекта и привлечения целевой аудитории. Но здесь важно помнить, что репутация и качество реализованных проектов могут сыграть куда большую роль. Так, сомнительное прошлое, задержки по вводу, непрофессионализм менеджеров способны перечеркнуть даже заявленный «премиум». Если еще год назад покупатели гнались за количеством квадратных метров на бумаге и написанным статусом, то сегодня они выбирают уверенность в завтрашнем дне».
***
Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development
«В моем понимании четкая классификация проектов полезна, но не как строгий ярлык. Указанный класс помогает покупателю быстро сориентироваться в бюджете, классификация решает вопросы вроде «что я получу за свои деньги?». Например, в массовом сегменте это базовая инфраструктура и доступная цена, а в «бизнесе» — уже подземный паркинг, консьерж-сервис, закрытый двор. Плюс на рынке давно есть и смешанные форматы, которые позволяют покупателям оптимизировать расходы: допустим, «бизнес лайт» или «комфорт плюс». Это хорошо, потому что жизнь не укладывается в четыре коробочки, когда есть только эконом, комфорт, «бизнес» и премиум. Но, разумеется, любой класс действует как своеобразный фильтр, напрямую формируя ожидания по цене и ликвидности проекта. С другой стороны, классификация совершенно не решает вопрос индивидуальных потребностей. Допустим, не все хотят элитное жилье с фонтанами и садами камней, камином в лобби, бильярдной или винным погребом. Кому-то важнее возможность доработать нестандартную планировку под себя. Но так повелось: покупая премиум, мы порой переплачиваем за множество добавочных функций, даже если лично нам они не нужны. В конечном итоге общее впечатление от проекта важнее классификации. Когда покупатель видит красивый двор-сад без машин, детсады или школу на территории, дизайнерские лобби вместо серых подъездов — все это влияет на принятие решения гораздо сильнее, чем класс сам по себе. Но покупатели сегодня скептичны — они также читают чаты, смотрят за ходом строительства по веб-камерам, ездят на стройплощадки. Естественно, важным шагом будет и проверка репутации застройщика. То есть классификация может подтолкнуть к просмотру, но удержат клиента только хорошие впечатления и доверие к девелоперу. Невозможно наращивать продажи на условном бизнес-классе в вакууме. На проектное финансирование классификация влияет слабо: банки смотрят в первую очередь на финансовую модель, правовую документацию, общий опыт девелопера. Но для ипотеки влияние более заметно: в премиум-сегментах проще получить кредит, потому что банки видят меньше рисков в платежеспособном клиенте. А вот на цену и темпы продаж классификация влияет особенно сильно. Понятно, что бизнес-класс продается на 20-30% дороже комфорта. То есть классификация задает ценовой коридор, который понятен и покупателям, и застройщикам. Скорость продаж тоже может резко отличаться. Например, комфорт-класс с отделкой и инфраструктурой продается быстрее, чем эконом без отделки, потому что отвечает тренду «заезжай и живи». Или, скажем, в Москве бизнес-класс вообще лидирует по скорости вымывания лотов в ЖК с яркими характеристиками. Льготные ипотечные ставки тоже чаще применяются в классах ниже премиума: играет роль лимит по семейной программе в размере 12 млн рублей. Это придает дополнительное ускорение продажам. Но есть и обратная сторона: если проект не дотягивает до заявленного класса (например, бизнес-класс без подземного паркинга), продажи могут замедлиться — случится обман ожиданий».
В целом сегодня классификация помогает сегментировать аудиторию, и четкая классификация нужна, чтобы не запутаться, но она устаревает, считает собеседница Бизнес ФМ. «В эпоху высокой инфляции и заградительных ставок по рыночной ипотеке главное — гибкость. Если проект «комфорт», но с премиум-фичами вроде фитнеса в доме, он будет продаваться быстрее, чем чистый «бизнес». Еще добавлю, что рынок новостроек в 2025 году заточен на персонализацию. Люди хотят микс: недорогую компактную квартиру, хорошую экологию, коворкинг на первом этаже, Wi-Fi на всей территории. Будущее — за смешанными форматами, за тонкой настройкой проектов под свою аудиторию», — уверена Екатерина Наливайко.
