Источник:
Александр Ощепков / NGS.RU
Владельцы апартаментов получили право регистрироваться в них и «прописывать» своих близких. Такое решение 3 февраля принял Конституционный суд России. Но новые жильцы не будут обеспечены социальной инфраструктурой, а местные власти освобождаются от обязанности её создавать. Хотя собственники недвижимости и платят повышенные налоги.
Ставшие популярными из-за относительной дешевизны апартаменты юридически не признаются жилыми помещениями. Их можно сдавать в аренду легально — только сертифицировав как средства размещения. Без этого проживание не запрещается, но зарегистрироваться (как говорят в народе, «прописаться») было нельзя. С сегодняшнего дня Конституционный суд официально разрешил в них регистрацию по месту пребывания («временную прописку») и дал указание чиновникам поправить законы, регулирующие статус апартаментов.
С практической точки зрения, это, например, дает право жильцам апартов «приписывать» детей к ближайшим школам и детсадам. А приписываться к поликлиникам они могли и раньше. Тем не менее, с этим «недожильем» все еще остается огромный пласт юридических проблем, который становится платой покупателя за более низкую стоимость квадратных метров по сравнению с «обычным» жильем.
Бесправный собственник
В спорной ситуации оказался владелец апартаментов в жилом комплексе «ArtLine в Приморском» на Торфяной дороге Андрей Чернышов, попытавшийся «прописать» в них свою супругу Викторию Пиунову. Миграционный отдел УМВД России по Приморскому району отказал в регистрации по месту пребывания, так как помещение является нежилым.
Оспаривая действия полиции, истица утверждала, что апартаменты являются гостиницей (средством размещения, в юридической терминологии). Но суды первой и последующих инстанций пришли к выводу, что в этом случае подавать заявление должен не собственник и не управляющая компания дома, а «администрация отеля».
По мнению Виктории Пиуновой, спорная норма закона по факту исключает возможность регистрации граждан по месту пребывания на основании заявления собственника. Более того, жилищное законодательство вообще никак не регулирует понятия «апартаменты». С точки зрения чиновников, в них вообще никто не живет в юридическом смысле этого слова.
«Данный вид недвижимого имущества можно отнести только к нежилым помещениям, которые не предназначены для постоянного проживания граждан. Запрет на регистрацию в пригодных для проживания строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, вынуждает их либо регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту пребывания», — отмечается в обращении владельцев апартаментов в Конституционный суд России.
Заявляя о противоречивости практики рассмотрения подобных споров, Виктория Пиунова указала на решение, принятое в пользу также пытавшейся «прописаться» в петербургских апартаментах Светланы Рожавской. Однако в этом деле суд лишь обязал уполномоченные органы рассмотреть заявление о регистрации.
«Это совершенно бессмысленное решение. Оно не восстанавливает нарушенное право, а дает возможность УМВД выдать еще один отказ», — пояснила юрист Светлана Рожавская журналисту «Фонтанки».
Сам себе отельер
На самом деле, технически никто не ограничивает право собственников апартаментов регистрировать в них жильцов на правах постояльцев. Но для этого самим владельцам необходимо добиться признания своего «юнита» средством размещения в понимании законодательства о туризме.
Более того, МВД России в конце января инициировало законопроект, легализующий регистрацию по месту пребывания в любом «средстве размещения». В это понятие входят и апартаменты, но — при условии оказания гостиничных услуг. А для этого собственнику потребуется пройти сертификацию (получить «звезды») и зарегистрироваться в Едином реестре объектов классификации в сфере туристской индустрии. В настоящее время в нем почти 500 «апарт-отелей», в том числе 83 — в Петербурге. «ArtLine в Приморском», в котором пыталась «прописаться» Виктория Пиунова, в реестре обнаружить не удалось.
Чтобы пройти сертификацию, апарт-отель должен соответствовать хотя бы минимальным гостиничным требованиям. Например, иметь вывеску с информацией для потребителя и телефонный аппарат в каждом номере.
«На сегодняшний день собственник апартаментов не может зарегистрироваться ни сам, ни оформить регистрацию для своих родственников или иных лиц. Мы, как отельный оператор, выступаем принимающей стороной. И в этом статусе имеем право и обязаны оформлять регистрацию гостей (не собственников) — как при краткосрочном проживании, так и при долгосрочном. Это стандартная практика для апарт-отелей и гостиничных объектов», — пояснила «Фонтанке» генеральный директор компании «RBI PM» Евгения Мироненко.
По мнению исполнительного директора Межрегиональной Ассоциации апарт-отелей (МААО) Александра Ружинского, регистрировать людей в отелях не очень логично: «А вот, например, в доходных домах, наоборот — логично. Но в нормативном поле их сейчас нет — это лакуна. Отсюда, в целом, и явление „квазижилья“ на месте апартов».
«В отношении формата сервисных апартаментов, где жильцов регистрирует оператор, данное решение может спровоцировать путаницу, поскольку ответственность за регистрацию не будет четко закреплена, — прокомментировали эту новость в пресс-службе крупнейшего застройщика Петербурга SeltGroup. — Что же касается апартаментов, которые продаются как жилье — это позитивная новость для владельцев и покупателей, такие объекты обретают большую привлекательность».
Временное право
Рассмотрев заявление Виктории Пиуновой, Конституционный суд пришел к выводу о противоречивом статусе апартаментов. Уже сложилась практика фактического проживания граждан в помещениях, схожих с квартирами, но не входящих в номерной фонд гостиниц. Однако государство не принимало мер по предотвращению распространения этого явления и «появления такого рода нежилых помещений на рынке».
«На федеральном уровне не регулируются и, соответственно, не запрещены строительство и продажа нежилых помещений, фактически предназначенных для проживания в них граждан», — отмечается в постановлении.
Судьи КС констатировали, что несмотря на нежилой статус, апартаменты объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних и бытовых нужд. В том числе — для проживания. Тогда как невозможность осуществить в них регистрацию ограничивает право на свободный выбор места пребывания, а также права частной собственности.
Признав спорные нормы закона противоречащими Конституции России, КС предписал Правительству России и законодателям внести соответствующие изменения. До их принятия владельцам апартаментов гарантировали оформление регистрации по месту пребывания для себя, близких родственников и членов семьи.
В то же время регистрация по месту жительства («постоянная прописка») в апартаментах все еще исключается. «Таковое, в отличие от регистрации по месту пребывания, по существу полностью устраняло бы юридическое различие между жилыми и нежилыми помещениями», — заключил Конституционный суд России.
Сергей Сергеев из юридической группы «Яковлев и партнеры» считает постановление логичным и соответствующим реальной жизни: «Конституционный суд отменил одну из самых странных диспропорций. До сих пор за отсутствие регистрации штрафовали и собственников, и арендаторов. Тогда как в самой регистрации отказывали по причине статуса помещения».
Эксперты обращают внимание на принятое еще в 2011 году постановление по схожему вопросу. Тогда высшая инстанция подтвердила право регистрироваться по месту жительства (!) в постройках, возведенных на садовых участках. Единственное условие — такие помещения должны быть пригодны для постоянного проживания.
Кроме того, в 2021 году в Госдуму был внесен законопроект, призванный урегулировать статус апартаментов (в качестве многофункциональных зданий). Высказав ряд замечаний, Правительство России и профильный комитет поддержали эту инициативу. Однако год назад парламентарии отклонили документ.
Социальное необременение
Разрешая дело, судьи КС разобрали социально-экономический аспект строительства и эксплуатации апартаментов. К ним предъявляются менее строгие градостроительные, санитарные и иные нормативы, чем к жилым домам.
Так, по данным комитета по строительству Петербурга, в 2025 году застройщики возвели в городе почти две трети социальных объектов: «Создание жилых кварталов сегодня производится только вместе с социальной и дорожной инфраструктурой. Теперь без инфраструктуры не строится ничего. Жители получают готовый продукт — школы, детские сады есть сразу», — заявил на пресс-конференции председатель строительного ведомства Игорь Креславский.
Расходы на строительство социальных объектов оцениваются в среднем по городу в 22 тысячи рублей с каждого продаваемого в Петербурге «квадрата». Именуя жилые дома «апартаментами», застройщики избегают существенных расходов и могут продавать недвижимость по более низким по сравнению с полноценными квартирами ценам, тогда как фактически проживающие в них граждане независимо от наличия регистрации все равно пользуются окружающей инфраструктурой и благоустройством, — сетуют чиновники.
«При допущении же их регистрации в таких помещениях по месту пребывания, их притязания на доступ к инфраструктуре объективно возрастают. Вместе с тем, экономия в момент покупки таких нежилых помещений отчасти нивелируется тем, что их владельцы обязаны вносить более высокую, как правило, плату за оказываемые коммунальные услуги без льгот, а также уплачивать налог на имущество физических лиц по более высоким ставкам», — отмечается в постановлении высшей инстанции.
Подобные правила действительно установлены в большинстве регионов. Так, в Петербурге владельцы квартир кадастровой стоимостью до 7 млн рублей платят налог на имущество по ставке 0,1%, аналогичного номера в апарт-отеле в пять раз больше — 0,5%. Также собственники нежилых помещений лишены льгот по коммунальным платежам (например — по отоплению).
В то же время Конституционный суд подчеркнул, что «временная прописка» в апартаментах «не возлагает на органы публичной власти дополнительные обязанности по благоустройству территории, созданию и поддержанию на ней социальной, транспортной и иной инфраструктуры». Правда есть нюанс: федеральный закон (ст. 6 и 16 «Об образовании в РФ» от 29.12.2012 № 273‑ФЗ), в частности, гарантирует право детей зарегистрированных по месту пребывания на посещение местных школ и детских садов наравне с постоянно проживающими.
Меньшие проблемы для местных властей создаст регистрация в апартаментах взрослого населения. Право на предусмотренные региональным законодательством социальные привилегии «временная прописка» не предоставляет. А для прикрепления к поликлинике по программе ОМС никакого подтверждения адреса и не требуется.
Справка
К концу 2025 года в России продолжается активное развитие сегмента апарт-отелей: на разных стадиях реализации находится строительство примерно 47 тысяч номеров. Сегодня такие объекты занимают около 13% всего гостиничного фонда страны.
Лидером рынка остаётся Петербург, на который приходится почти половина всех апарт-отелей России. В городе работает 62 комплекса суммарно на 9,1 тысячи номеров. Только в текущем году здесь уже введены в эксплуатацию пять новых проектов на 2 тысячи номеров, а до конца года ожидается запуск ещё нескольких объектов примерно на 1,5 тысячи.
Вторую позицию занимает Краснодарский край с долей около 27% и номерным фондом порядка 5,4 тысячи. В регионе апарт-отели особенно востребованы у туристов, приезжающих на семейный отдых к морю.
Москва формирует 16% общероссийского рынка апарт-отелей, однако внутри самой столицы их доля среди всех средств размещения сравнительно невелика — около 12%. При этом с октября 2024 года городские власти приостановили запуск новых проектов, объясняя это дефицитом необходимой инфраструктуры.
Источник: www.fontanka.ru
