Источник:
пресс-служба компании ООО ИНВЕСТ ХАБ
На рынке жилья неспокойно: вторичный захлестнула волна подозрительности, первичный без семейной ипотеки мало кому доступен. В такой ситуации взгляд тех, кто хотел бы вложить деньги в недвижимость, невольно обращается к сервисным апартаментам. Этот инструмент выглядит «островком стабильности» на фоне общей турбулентности. Как выбрать апарт-отель для инвестиций, чтобы избежать разочарования, разберемся в материале.
Почему инвесторы смотрят на апарт-отели
Недвижимость остается одним из основных механизмов сбережения средств у россиян. Почему — вполне понятно: вот они, родные стены, стоят и прирастают в цене. Другое дело, что ситуация в экономике меняет расклад на рынке жилья: еще вчера сценарий инвестора отлично работал, а сегодня владелец квадратных метров приходит к пониманию — нужно что-то менять.
Вот, например, одна из самых популярных схем: покупка инвестиционной квартиры для сдачи в аренду. На фоне высоких кредитных ставок реальной возможностью приобрести жилье в новостройке остается семейная ипотека. Она, в свою очередь, «разгоняет» и без того высокие цены на первичном рынке. А вот стоимость аренды растет незначительно: она «уперлась в потолок» платежеспособности арендаторов. Поэтому, по данным Дом.РФ, в третьем квартале 2025 года средняя доходность от сдачи квартир в Москве составила 6,4% годовых, в Санкт-Петербурге — 6%, а в нестоличных городах — 6,3%.
Сервисные же апартаменты в России демонстрируют устойчивую доходность на уровне 8–15% годовых (информация агентства NF Group), а в отдельных успешных проектах этот показатель может достигать 20%. Отсюда и интерес к рынку апарт-отелей у тех, кто хотел бы «пристроить» сбережения.
Словарь инвестора
Апарт-отели — гостиничные комплексы с управляющей компанией и набором сервисов: уборкой номеров, круглосуточным ресепшеном и охраной. Номера в апарт-отелях оборудованы кухонной зоной, где можно полноценно готовить.
У каждых апартаментов есть собственник — инвестор, который получает доход с аренды номера по договору с управляющей компанией.
«Апарт-отели — это реальная альтернатива классической аренде с прозрачной и понятной экономикой. Инвестор получает пассивный доход без операционных хлопот, а профессиональный оператор берет на себя все вопросы управления: от бронирования до сервиса. Такой подход делает вложения предсказуемыми и комфортными», — уверена руководитель отдела продаж Vertical Яна Лепёшина.
Важно понимать: доходность сервисных апартаментов складывается из двух компонентов. Первый — операционная составляющая, то есть непосредственные выплаты от сдачи в аренду. В среднем по рынку это 5–12% годовых. Второй компонент — инвестиционный, связанный с ростом стоимости самого актива с течением времени. Сумма двух частей может вывести общую годовую доходность на уровень 15–20% — такую статистику приводят в компании Becar Asset Management, ссылаясь на собственную аналитику.
На кого рассчитаны сервисные апартаменты?
Прежде всего — на туристов. Рост турпотока в Петербург, который по итогам 2025 года может превысить 12 млн человек, должен оказать положительное влияние на загрузку апартаментов.
Еще один сегмент аудитории апарт-отелей эксперты называют «цифровыми кочевниками». В эту категорию входят люди, чей образ жизни предполагает активное передвижение: фрилансеры, дизайнеры, киношники, программисты, блогеры. Такие гости и взыскательны в плане эстетики, и рассчитывают на высокий уровень технологичности. Они не хотят терять время на коммуникации с персоналом и ценят скорость получения услуг.
На что обращать внимание при выборе апарт-отеля
Пообщавшись с игроками рынка, мы составили список важных критериев для инвестора.
Управляющая компания с хорошей репутацией. Выбирая объект, смотрите на опыт УК: сколько лет в этом бизнесе, какой номерной фонд в управлении, какую доходность обеспечивает действующим инвесторам. В Петербурге 6-7 таких крупных игроков. Один из них — Vertical Hospitality, который работает по модели оператора полного цикла: владелец юнита получает не просто недвижимость, а готовый бизнес-инструмент.
Концепция и целевая аудитория. Внятная идея проекта позволяет сфокусироваться на конкретном госте и выработать стратегию продвижения объекта именно на него. Более того, все возможные сервисы, дизайн и планировочные решения проектируются под конкретную целевую аудиторию, делая пребывание максимально комфортным и запоминающимся.
Архитектура и уровень сервиса. Они напрямую влияют на заполняемость. Нужен баланс между ценой и уровнем оказываемых услуг. И если часть сервиса позволяет сэкономить, то гость проявит еще больший интерес к отелю. Например, доступные спортзалы и коворкинги, а также организованный для постояльцев досуг — только в плюс.
Расположение. Оптимально, если апарт-отель находится там, где есть постоянный поток гостей: в легкой доступности от ключевых транспортных узлов, будь то вокзал или аэропорт, деловых и выставочных площадок с офисами и конференц-залами либо в сердце туристического кластера с достопримечательностями, набережными и завлекательными видами.
А можно на примерах?
Давайте применим перечисленные выше критерии к отелю «Vertical Московская» на улице Орджоникидзе, 44.
Расположение: здесь все понятно — Московский проспект, деловая и туристическая ось Петербурга. Рядом станция метро, бизнес-центры, аэропорт, а также «СКА-Арена» — самая крупная ледовая арена в мире.
Управляет объектом профессиональный оператор Vertical Hospitality, в портфеле которого — более 2500 отельных номеров. Компания работает на рынке с 2014 года.
Есть четкая концепция: апарт-отель для молодых путешественников и деловых людей, проект продуман под стиль «умного комфорта». Гостям предлагают регистрацию в два клика, электронный ключ от номера, управление техникой при помощи сервисов Яндекса, заказ еды или услуг через специальную ИТ-платформу. И конечно, высокоскоростной Wi-Fi.
Фокус на целевую аудиторию позволяет команде эффективно загружать отель через рекомендации внутри специализированных сообществ, а также увеличивать срок проживания. В результате этого снижаются затраты на маркетинг. Как говорят в Vertical, компания не тратит миллионы на раскрутку, при этом стабильно держит загрузку выше рынка.
А что с доходностью?
Инвесторам предлагают две программы: первая — с выплатой фиксированной суммы в течение года или двух. Конкретные расчеты можно уточнить у менеджера.
Вторая модель — плавающая: инвестор и УК получают процент от общей прибыли (в разных апарт-отелях доля отличается: обычно 75%/25% или 65%/35%). При этом у владельца юнита на руках оказывается вся отчетность, и он не вовлечен в повседневные операционные заботы — их берет на себя команда профессионалов.
Стоит сказать и про признание: проект уже отмечен профессиональным сообществом. В 2025 году второй корпус апарт-отеля «Vertical Московская» победил в номинации «Лучший строящийся комплекс апартаментов комфорт-класса в Санкт-Петербурге» на конкурсе «Доверие потребителя». А в 2024 году получил награду CRE Federal Awards как лучший апарт-отель.
Ошибки начинающих инвесторов
После перечисления критериев выбора отеля они очевидны. Это сотрудничество с малоопытным оператором, вера в завышенные обещания и решение управлять самостоятельно. Можно, конечно, сдавать номер и самому, но только если речь идет про долгосрочную аренду. В случае посуточной сдачи проще делегировать все посреднику, ведь этот бизнес потребует ежедневного вовлечения. Еще один момент, который способен привести к разочарованию, — выбор отеля с неудачным расположением.
Так что не все апартаменты «одинаково полезны»: чтобы выбрать отель с потенциалом, стоит смотреть не на обещанные проценты, а на карту города, оператора и философию проекта. Грамотный фокус на аудитории и профессиональное управление дают возможность рассчитывать на доходность даже в непростые времена.
Фотографии предоставлены пресс-службой компании ООО ИНВЕСТ ХАБ
Реклама. ООО ИНВЕСТ ХАБ, ИНН 7726643269
Источник: www.fontanka.ru
