Источник:
iStock.com/Kirill Sirotiuk
После резкого торможения в первой половине года рынок новостроек Петербурга и Ленобласти совершил неожиданный рывок во второй. Спросом сейчас во многом управляет традиционное желание «запрыгнуть в последний» вагон на фоне новостей об изменениях в семейной ипотеке. Рыночные ставки по кредитам остаются все еще слишком высокими благодаря осторожному поведению Центробанка.
Почему к концу года доля рассрочки существенно упала, грозит ли нам дефицит жилья к 2027 году и какие районы стали главными точками роста — во второй части круглого стола «Фонтанки» с ведущими застройщиками города и области.
Рынок жилья Петербургской агломерации в 2025 году замедлил ход, вступив в фазу структурной паузы, отмечает Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
— Отрасль перешла к жесткой финансовой дисциплине и операционной эффективности, — говорит она. — В первом полугодии девелоперы притормаживали новые запуски, а все силы концентрировали на текущих проектах: развивали очереди в существующих ЖК, замедляя освоение новых площадок. Эта тактика снижает риски, но грозит дефицитом готового жилья уже к 2027–2028 годам.
Общероссийский тренд лишь подтверждает сдвиг: после ввода 47 млн кв. м. в 2024 году прогноз на 2026 год ухудшается до 41 млн кв. м. Объемы строительства будут снижаться еще год-два.
Но спрос на этом фоне показал активную динамику.
— Общие продажи в агломерации прогнозно снизятся на 12–15% год к году, но картина в двух субъектах все же расходится, — комментирует Мария Орлова. — Петербург, где стоимость квадратного метра в комфорте возросла до 276 тыс. рублей, показывает большее падение продаж. В городе явно заметен тренд на малогабаритные лоты: 59% спроса — это студии и однушки со средней площадью в 39 кв. м. Ленинградская область, напротив, демонстрирует устойчивость: здесь при цене 165 тыс. за метр преобладают семейные форматы. Средняя площадь покупки — 43 кв. м., а доля двух- и трехкомнатных квартир приближается к 50%. Покупатель массово голосует рублем за доступность, и доля ленинградской витрины в агломерации уже составляет 42%, готовясь в ближайшие пару лет сравняться с городом.
Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, говорит о восстановлении покупательской активности во втором полугодии 2025 года. Оно было обусловлено совокупностью факторов.
— Основными стали планомерное снижение ключевой ставки с 21% в январе до 16,5% в октябре, инфляционные ожидания покупателей, а также предстоящие изменения в условиях семейной ипотеки, которые подстегнули спрос, — считает эксперт. — Определенную роль сыграл и традиционный фактор сезонности: к концу года покупатели демонстрируют более высокую активность.
При этом он отмечает, что при ключевой ставке в 16,5% рыночные ипотечные ставки остаются на высоком уровне — в среднем 18-20%. Поэтому пока рано говорить об этих факторах как о существенных драйверах роста.
— Покупатели постепенно возвращаются на рынок, но их подход стал более взвешенным и осознанным, — подчеркнул Павел Мельников. — В приоритете — продуктовые критерии: локация, транспортная доступность, параметры квартиры, качество отделки. Критически важны надежность застройщика, своевременная сдача домов в эксплуатацию и, конечно, комфортная нагрузка по платежам — будь то ипотека или рассрочка. Роль индивидуальных ипотечных программ и рассрочек в текущих условиях остается высокой.
То, что рынок недвижимости во втором полугодии несколько оживился, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Денис Бабаков подтвердил примером «Группы ЛСР»: в компании объем продаж вырос более чем на 60%.
— Главным драйвером послужили новости о грядущих изменениях в выдаче семейной ипотеки: власти обсуждали ограничения для студий, которые по-прежнему остаются наиболее доступным и востребованным жильем, ограничения на выдачу ипотеки вне регионов регистрации, повышение ставки для определенных категорий граждан и т. д., — перечислил он. — Кроме того, во втором полугодии начала снижаться ключевая ставка, что, в свою очередь, способствовало началу уменьшения ставок по вкладам. Высвобождаемые денежные средства частично пришли на рынок недвижимости.
Ключевым фактором динамики спроса в 2025 году стала стоимость денег и ожидания по ключевой ставке, считает Шагане Багдасарян, генеральный директор группы компаний «МЕТРЫ».
— В первом полугодии значительная часть покупателей заняла выжидательную позицию: люди осознанно откладывали решения, ожидая изменений в денежно-кредитной политике и более понятных условий финансирования, — пояснила она.
Во втором полугодии спрос начал восстанавливаться, и на это повлияли сразу несколько факторов:
— ключевая ставка начала снижаться, что стало важным психологическим сигналом для рынка;
— покупатели увидели, что «идеальных условий» может не быть, а цены при этом не снижаются;
— рынок и банки адаптировались, появились рабочие финансовые сценарии — семейная ипотека, рассрочки, комбинированные продукты.
— Этот тренд подтверждается и практикой: если смотреть на цифры нашей компании, мы видим стабильный рост по количеству сделок как в коротком январе, так и в ноябре 2025 года — то есть спрос возвращается не скачками, а постепенно и более осознанно, — отметила Шагане Багдасарян. — По сути, рынок во втором полугодии начал выходить из фазы ожидания в фазу рациональных решений.
По мнению Марата Биктякова, руководителя продаж кластера Запад группы «Самолет», высокая ключевая ставка, рост себестоимости строительства и, соответственно, увеличение цен на жилье в начале года создали барьеры для оживления спроса, поскольку высокая стоимость заемных средств и рост цен ограничивали покупательскую способность и делали приобретение недвижимости менее доступным.
— Тем не менее, с течением времени был отмечен постепенный процесс смягчения денежно-кредитной политики. Это проявлялось в снижении ключевой ставки, что оказало влияние на стоимость ипотечных кредитов и стимулировало спрос, — продолжил он. — Одновременно на рынке происходила адаптация: покупатели начали привыкать к новым ценовым условиям, а девелоперы активно внедряли альтернативные схемы оплаты, что значительно повысило доступность объектов для различных категорий клиентов.
Динамика спроса во втором полугодии была обусловлена не только постепенным снижением стоимости кредита и использованием новых схем оплаты, но и ожидаемыми изменениями в государственной политике по семейной ипотеке. Это создавало дополнительный импульс к активизации покупательской активности, несмотря на сложные внешние макроэкономические условия, добавил Марат Биктяков.
В сегменте инвест-отелей спрос оживился на фоне закрытия депозитов с высокими ставками, снижения ключевой ставки и уменьшения привлекательности вновь открываемых вкладов — люди стали перераспределять средства из депозитов в недвижимость, рассказала Елена Гуцол, коммерческий директор ГК «Место».
— С жилой недвижимостью ситуация сложнее, — добавила она. — После взрывного роста цен на фоне низких ипотечных ставок и ажиотажного спроса доходность инвестиций в крупных городах снизилась: арендные ставки уперлись в потолок платежеспособности населения. В итоге инвесторы стали более внимательно выбирать доходную недвижимость — именно ту, которая способна приносить стабильный доход.
Главный набор факторов — это сочетание кредитной доступности, государственных программ и адаптации инструментов продаж самими застройщиками, считает Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung Group.
— Весной и в начале лета рынок был в ожидании: покупатели ждали сигналов по изменениям в «семейной ипотеке» и по ключевой ставке, — комментирует он. — Во втором полугодии спрос оживился — во многом потому, что часть людей поспешила воспользоваться действующими льготными программами, ожидая ужесточения правил, и потому, что девелоперы активнее начали предлагать гибкие условия покупки (рассрочки, trade-in, субсидированные ставки). Это сочетание «страха упустить льготную ипотеку» и реальных инструментов стимулирования дало импульс к восстановлению продаж.
Он отметил, что Kronung Group завершает 2025 год с рядом значимых результатов. В частности, был открыт новый филиал детского сада № 7 в Пушкине на 105 мест, построенный за счёт компании в рамках развития клубного дома «VI квартал». Объем инвестиций здесь составил около 400 млн рублей. В жилищном строительстве ключевым событием стал прогресс работ по ЖК «Кронунг Юг», где полностью завершен монолит.
— В 2025 году Группа Аквилон ввела более 150 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 417 тыс. кв. м — объекты на этапе строительства, — поделился итогами года директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаила Рогатых. — В этом году мы вышли в новый регион — Мурманск, где также планируем строить крупный жилой проект. По сравнению с 2024 годом компания нарастила объем сделок по всем направлениям по всем видам (стопроцентная оплата, рассрочка, ипотека). В частности, это связано с большим объемом стартов продаж в разных локациях.
В любых обстоятельствах
В 2025 году девелоперы были вынуждены адаптироваться к высокой стоимости денег и изменившимся условиям финансирования.
— При дорогой рыночной ипотеке ключевой задачей стало не стимулирование спроса любой ценой, а управление финансовой нагрузкой покупателя и сохранение устойчивости собственных финансовых моделей, — пояснила Шагане Багдасарян. — Основным адаптационным инструментом стала рассрочка.
По ее словам, в первой половине года именно рассрочка позволила поддержать продажи, а затем рынок перешел к более взвешенным и структурированным форматам: с увеличенным первым взносом, ограниченными сроками и чёткой логикой выхода в ипотеку.
— Сегодня у нас более 40% сделок проходят с использованием рассрочек, что говорит о высокой востребованности инструмента, — добавила Шагане Багдасарян. — Клиенты часто выбирают ее не из-за отсутствия денег, а по стратегическим причинам. Например, если часть средств размещена на депозитах и покупатели хотят доработать доход по вкладам, если кто-то находится в процессе продажи другого имущества или ожидает поступления крупных сумм и использует рассрочку как временное финансовое решение.
Трейд-ин и другие альтернативные инструменты также используются, но остаются точечными: они эффективны в конкретных сценариях, а не как массовый продукт, отметила эксперт.
— Снижение скорости запуска новых проектов и рост себестоимости привели к тому, что девелоперы перестроили коммерческую модель: вместо массового удешевления прайсов они «смягчают» условия сделки, — рассказал Филипп Шраге. — Мы видим масштабное распространение рассрочек с фиксированными платежами, trade-in программ и субсидированных ставок на определенные продукты. Эти инструменты работают — они поддерживают продажи и позволяют удерживать цену на уровне, близком к запланированному, но требуют от застройщика хорошей ликвидности и продуманной кредитной модели.
Он также отметил: исходя из опыта, рассрочка и трейд-ин дают эффект и в массовом сегменте, и в более премиальных проектах, но без четкой работы с рисками они могут серьезно «съесть» маржу.
— Мы видим объективное замедление вывода в реализацию новых проектов и очередей в уже строящихся, — подтверждает Марат Биктяков. — Также отмечу, что активно применяются скидки и акции: например, сейчас многие девелоперы зачастую дают дополнительную выгоду при 100% оплате.
Такой инструмент, как трейд-ин, давно используется девелоперами в качестве инструмента продаж, однако в текущих реалиях все сложнее реализовывать вторичное жилье без дополнительных инструментов стимулирования спроса, добавил он.
Павел Мельников рассказал, что в 2025 году структура сделок на первичном рынке выглядела следующим образом: 48% с использованием ипотеки, 45% — различные программы рассрочки и 7% — сделки со 100% оплатой. При этом, по его словам, доля рассрочки снижается.
— Во втором полугодии доля ипотечных сделок выросла до 50%, а доля сделок с рассрочкой сократилась до 43%, — говорит он. — Это свидетельствует о том, что застройщики гибко реагируют на изменение ситуации с ключевой ставкой, а покупатели постепенно возвращаются к ипотечным продуктам — по мере улучшения условий кредитования.
Семейный кредит
Семейная ипотека стала основным драйвером спроса на первичном рынке в течение всего года.
— Ожидание ужесточения условий с 1 февраля 2026 года стимулировало спрос, — говорит Мария Орлова. — В ноябре на эту программу пришлось 68% сделок в Ленобласти и 60% в Петербурге. В комфорт-классе она и вовсе стала основной, формируя 60–90% ипотечных продаж.
По данным Kronung, на семейную ипотеку в конце года пришлось около 81% (в начале года эта доля составляла около 70%), и многие сделки в новостройках были связаны именно с ней.
— Для нас это означало рост покупательной активности в сегментах комфорт и комфорт плюс — тех семейных форматах, где материнский капитал и льготные условия работают особенно эффективно, — отметила Филипп Шраге.
На фоне высокой ключевой ставки именно семейная ипотека удержала первичный рынок от резкого падения и обеспечила основной объем сделок.
— По сути, для большинства покупателей это сегодня базовый и самый понятный сценарий покупки жилья, — говорит Шагане Багдасарян. — При этом важно корректно понимать саму суть программы. Семейная ипотека — это не инвестиционный инструмент. Это социальная мера поддержки, направленная на улучшение жилищных условий семей. И ее название здесь очень точно отражает смысл: программа создана не для заработка на недвижимости, а для решения семейного жилищного вопроса.
По ее словам, часть покупателей воспринимает семейную ипотеку как возможность для инвестиций, но это ошибочное ожидание.
— Государство вводило эту льготу не для стимулирования спекулятивного спроса, а для поддержки семей и рождаемости, — подчеркнула Шагане Багдасарян. — Чем точнее рынок будет это осознавать, тем устойчивее будет сама программа и тем меньше ажиотажа и перекосов мы будем видеть в будущем
Денис Бабаков рассказывает, что опытные девелоперы довольно быстро адаптировались к меняющимся условиям, благодаря работе в тесной связке с банками создавая ипотечные продукты с комфортными условиями.
— Также особой популярностью в этом году пользовалась рассрочка, однако если в первом полугодии ее доля в общем объеме сделок составляла около 40–45%, то ближе к концу года она уменьшилась до 25–27%, — рассказывает он.
Павел Мельников напомнил, что предстоящие изменения могут существенно повлиять на доступность программы.
— Дифференциация ставок в зависимости от количества детей в семье может снизить привлекательность программы для значительной части семей, — пояснил он. — Еще одно ограничение вступает в силу с 1 февраля 2026 года: семья сможет оформить только один льготный кредит, при этом оба супруга обязаны выступать созаемщиками. В связи с этим мы прогнозируем всплеск спроса со стороны семейных покупателей до вступления этих ограничений в силу.
Что касается рыночной ипотеки после начала снижения ключевой ставки ЦБ, то девелоперы отмечают постепенное увеличение ее доли в структуре сделок.
— Рабочие ставки сейчас находятся на уровне 18-19%, — уточнил Павел Мельников. — Однако более востребованными остаются индивидуальные программы застройщиков — например, со сниженным платежом на период строительства. С каждым снижением ключевой ставки интерес к рыночной ипотеке будет оживать, но наиболее активным мы ожидаем его при снижении ставок хотя бы до 15-16%.
В сегменте инвестиционной доходной недвижимости ситуация иная: ее покупают преимущественно без ипотеки — либо полной оплатой, либо через рассрочку.
— Рассрочка остаётся одним из эффективных инструментов стимулирования спроса, — отмечает Елена Гуцол. — Например, у нас есть схема до ввода объекта в эксплуатацию с платежами 30-20-20-30: первый взнос 30%, через год — 20%, через два года — еще 20% и последние 30% не позднее чем за месяц до ввода. При этом рассрочка предоставляется без удорожания, что делает её привлекательной для инвесторов.
— Если сравнивать с 2024 годом, то объем выдачи ипотеки увеличился, — говорит Михаил Рогатых. — Максимального значения за текущий год достигла «Семейная ипотека», доля которой составляет 84%. Предварительные итоги показывают увеличение темпов роста ипотечных сделок с сентября: так покупатель реагирует на анонсирование ужесточения условий выдачи по льготным программам.
По его словам, хорошие результаты показали совместные траншевые и субсидированные программы с банками. Что касается рассрочек, то в первом квартале 2025 года доля таких сделок в Группе Аквилон превышала 40% — это вдвое выше среднего показателя.
— Однако к концу года мы видим снижение интереса к рассрочке в пользу траншевой и субсидированной ипотечных программ. Их объем сейчас составляет около 10% в общем объеме продаж, — добавил Михаил Рогатых. — Это оптимальный способ приобретения недвижимости, если есть крупный первоначальный взнос (порядка 30–50% стоимости квартиры), планируется продажа вторичного жилья или получение крупной суммы в ближайшее время. Для таких вариантов мы готовы предложить рассрочку с минимальным первым взносом 5%, который позволяет клиенту зафиксировать цену и условия по покупке квартиры.
Он также отметил, что для предоставления рассрочки необходимо быть уверенным в платежеспособности покупателя, поэтому компания обязательно проверяет его финансовые возможности и кредитную историю.
Те же и рядом
Если смотреть на географию нового строительства, то лидирующими остаются районы, предлагающие оптимальное сочетание инфраструктуры и стоимости жилья, говорит Марат Биктяков.
— В городе востребованы Невский и Курортный, где развита социальная инфраструктура и застройщики предлагают объекты с готовой отделкой, — рассказал он. — В Ленинградской области (в частности, во Всеволожском и Ломоносовском районах) спрос активно продолжает расти благодаря комплексному развитию этих локаций, а также привлекательности для семейных покупателей по причине цены и особенностей продукта. Именно эти районы часто выбирают те, кто хочет сочетать доступность с качеством жизни.
Что касается типов объектов, то, по словам Марата Биктякова, наибольшей популярностью пользуются компактные квартиры: студии и 1-2-комнатные, средняя площадь которых составляет около 45 кв. м. Также востребованы квартиры семейного формата — три и более комнат. В сегменте активно растет интерес к объектам с чистовой отделкой, что ускоряет процесс переезда и снижает дополнительные затраты на ремонт.
Шагане Багдасарян отметила, что в 2025 году спрос все больше определяется не названием района, а сочетанием местоположения, транспортной доступности и цены входа.
— Покупатель стал значительно рациональнее и выбирает те зоны, где понятна логистика, есть перспектива развития инфраструктуры и прогнозируемая стоимость владения, — пояснила она.
В Петербурге устойчивый спрос сохраняется в центральных и исторических районах города, где предложение ограничено, а ценность места не размывается со временем; в проектах с готовой городской средой и шаговой доступностью ключевых точек притяжения; в локациях с сильной транспортной связностью и понятными сроками реализации.
В Ленобласти спрос концентрируется в ближайших к городу районах агломерации, где покупатель получает баланс цены и доступности, а также в местах с активным развитием транспортной и социальной инфраструктуры.
— Мы работаем именно с центральными историческими районами и в 2025 году видим стабильный интерес к таким объектам — как со стороны покупателей для собственного проживания, так и со стороны инвесторов, ориентированных на сохранение капитала, — добавила Шагане Багдасарян. — Ограниченное предложение в центре делает такие проекты более устойчивыми к рыночным колебаниям. В 2025 году рынок выбирает не «красивый адрес», а устойчивую ценность объекта во времени — и центральные районы Петербурга в этом смысле остаются вне конкуренции.
Павел Мельников отметил, что спрос на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области продолжает концентрироваться в традиционно популярных районах. По итогам 2025 года пятерка лидеров выглядит следующим образом: Всеволожский — в Ленинградской области, Невский, Приморский, Пушкинский и Московский — в городе.
— Совокупно на эти территории приходится 60% всех сделок на первичном рынке агломерации, — уточнил Павел Мельников.
— В Петербурге стабильный спрос наблюдается в Приморском, Московском и Центральных районах, — подтвердил Филипп Шраге. — Активно растут локации вокруг новых транспортных узлов и на «границе» с Ленобластью — там востребованы проекты с доступной логистикой до города.
По его словам, в агломерации сохраняется высокая популярность компактных «семейных» квартир с удобной планировкой, а также проектов с дворами без машин и развитой социальной инфраструктурой. Для загородных проектов востребованы форматы с готовой инфраструктурой — коттеджные кластеры и малоэтажные кварталы в радиусе 30-60 км от города.
Факторы привлекательности
Если говорить о тенденциях последних лет и конкурентных преимуществах современных жилых проектов, застройщики все больше внимания уделяют их наполнению и благоустройству, отметил Денис Бабаков.
— Современный покупатель приобретает не только квадратные метры жилья, но и возможность для комфортного времяпровождения на территории своего ЖК. На первый план выходит комплексный продукт, — говорит он.
Павел Мельников добавил, что покупатели рассматривают квартиру не только как место для жизни, но и как инвестиционный актив, поэтому понятие «комфортная среда» сегодня включает в себя целый комплекс факторов.
— Во-первых, архитектура. Покупатель хочет жить в эстетичной, стильной среде. Мы уделяем особое внимание индивидуальной архитектуре каждого проекта, — перечисляет он. — Во-вторых, качественное благоустройство. Это не просто территория с детской площадкой. Setl Group в своих жилых комплексах реализует авторский ландшафтный дизайн с лаунж-зонами, продвинутыми спортивными и игровыми площадками, променадами, зелеными офисами и др.
Покупатели ценят комфорт не только в квартире, но и за её пределами, поэтому трансформируются и общественные пространства, отметил Павел Мельников. В МОПах появляются зоны отдыха и зоны для переговоров, коворкинги для работы, детские комнаты, мини-клубы и залы для собраний жильцов, комнаты для мастер-классов и арт-студии.
— Все чаще даже проекты массового сегмента включают колясочные и велосипедные зоны, помещения для хранения и др. Такие решения формируют высокий уровень качества жизни, — резюмировал он.
Филипп Шраге устойчивыми трендами назвал минимализм в фасадах, панорамное остекление и акцент на эргономичные планировки — покупатели уже давно ценят функциональность и «чистую» эстетику. Концепции «дворов без машин», зелёные общественные пространства и интеграция с велоинфраструктурой тоже остаются трендом. Разовыми реакциями можно считать усиленное предложение модулей «хрущёвской реновации» и очень дешевых лотов от отдельных игроков — это ответ на периодическое падение покупательской способности, но не устойчивая долгосрочная тенденция.
— Конкуренция стала более качественной: теперь решение покупателя чаще зависит не только от цены, но и от концепции проекта, удобства планировки, наличия инфраструктуры и прозрачности условий покупки, — отмечает эксперт. — Ранее «продавали» километры отделки и заманчивые акции, теперь выигрывают проекты с понятными коммунальными тарифами, продуманной инфраструктурой для семей и молодых специалистов и реальными сроками сдачи. Архитектура и бренд проекта остаются важны, но на первое место выходят логистика до работы, образовательная инфраструктура и реальные сроки ввода.
Марат Биктяков, в свою очередь, считает: архитектура и дизайн фасадов играют всё большую роль при выборе жилья, особенно среди молодого поколения и тех, кто ценит комфорт и эстетические качества.
— Современные покупатели обращают внимание на уникальность архитектурных решений, концепцию благоустройства, дизайн интерьеров мест общего пользования, а также на возможности индивидуализации жилья. Архитектура становится важным фактором формирования имиджа комплекса и выделения его на фоне конкурентов, — пояснил он.
Инфраструктура и концепция района также имеют большое значение, добавил Марат Биктяков. Помимо традиционной социальной инфраструктуры (школы, сады) и транспортной доступности (метро, автомагистрали), покупатели все активнее оценивают наличие внутри комплекса или рядом развитых рекреационных зон, спортивных площадок, коворкингов, зон для отдыха.
— Несмотря на это, фундаментальные факторы — такие как цена, условия приобретения и надежность застройщика — остаются первостепенными фильтрами для большинства, — заключил он.
Шаганэ Багдасарян считает, что в 2025 году конкуренция между проектами стала значительно более жесткой и рациональной.
— По нашему опыту, покупатель стал заметно прагматичнее: если раньше выбор часто строился на эмоциях и концепции, то сегодня решающими становятся конкретные, подтвержденные параметры объекта, — объясняет она. — Первый ключевой фактор — финансовая логика и экономика сделки. Покупателю важно не обещание доходности, а её подтвержденность. В ГК «Метры» этим фактором часто становится наличие реальных цифр по эксплуатации: у нашей управляющей компании в управлении более 200 квартир, и мы можем опираться на фактические данные по доходности, заполняемости и спросу в разных сегментах и локациях. Это серьезно влияет на доверие и выбор объекта.
Второй фактор — место и существующая городская среда. Третий фактор — качество и гибкость самого объекта.
— В старом фонде решающими становятся планировки, свет, высота потолков и общее ощущение пространства, — отмечает Шагане Багдасарян. — Важным конкурентным преимуществом остаётся возможность покупателя влиять на дизайн и наполнение своего объекта, адаптируя его под свои цели — личное проживание или инвестиционную модель.
Приобретая объект в формате доходной недвижимости, покупатель рассчитывает на стабильный доход в долгосрочной перспективе.
— При выборе проекта важно понимать, чем он уникален, чем привлекателен и почему гости будут возвращаться и в течение года, и на протяжении многих лет, — комментирует Елена Гуцол. — Чтобы проект обеспечивал высокую среднюю загрузку, гостю должно быть интересно приезжать в любой сезон, поэтому мы создаем разнообразные сценарии отдыха и уделяем внимание качественному сервису.
Ключевыми факторами выбора, по ее словам, становятся выразительная архитектура, богатая инфраструктура и продуманная концепция.
— При этом инфраструктура не должна становиться бременем для инвестора: она должна работать на доход, а не требовать дополнительных расходов, — добавила Елена Гуцол. — В городских отелях она менее значима: гость приезжает в центр города, где доступно множество мест притяжения и досуга. В загородных проектах инфраструктура становится критически важной: гость должен получить все необходимые услуги и сервисы, чтобы с комфортом остаться на несколько дней или недель.
Михаил Рогатых ожидает всплеск интереса физических лиц к покупке инвестиционной недвижимости в декабре 2025-го и январе 2026-го, отмечая, что выбор доступных объектов для льготных категорий в Санкт-Петербурге значительный. Можно приобрести новостройку, но в районе с уже сложившейся инфраструктурой и качественным благоустройством.
По мнению аналитиков Группы Аквилон, в Санкт-Петербурге сейчас наблюдается острая нехватка недвижимости высокого сегмента: то, что строилось в нулевые как бизнес-класс или элитное жилье, безнадежно устарело.
Точки роста
Прогнозы на 2026 год девелоперы строят осторожно.
— Если 2023–2024 года прошли под девизом «масштабируйся», то 2026 — «сохранись», — говорит Мария Орлова. — После февральского изменения правил семейной ипотеки девелоперам придется искать новые целевые аудитории клиентов и пересобирать инструменты продаж. В условиях растущих операционных расходов еще больше веса приобретает работа с продуктом и себестоимостью, сила бренда и управленческая эффективность.
В 2026 году росту или хотя бы сохранению результатов 2025 года будет способствовать снижение рыночных ипотечных ставок — за счет снижения ключевой.
А конкурировать придется не масштабом, а финансовой устойчивостью проектов.
— Главная надежда 2026 года — снижение ключевой ставки до 12-13%, но до этого еще далеко, несмотря на декабрьское снижение, — отметила Мария Орлова. — Эта перспектива не сможет в необходимой мере улучшить условия рыночной ипотеки и финансовых моделей проектов, но станет положительным сигналом для рынка.
По прогнозу Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2026 году объем продаж может сохраниться на уровне текущих показателей.
— Сокращение числа покупателей из-за пересмотра условий семейной ипотеки будет компенсироваться активной работой банков и застройщиков с индивидуальными ипотечными решениями и программами рассрочки, — комментирует Павел Мельников. — Если ключевая ставка продолжит снижение, мы можем ожидать роста интереса покупателей к рыночным ипотечным программам — это станет дополнительным драйвером спроса.
Что касается ценовой динамики, на фоне повышения НДС до 22% и высокой стоимости строительства умеренный рост цен продолжится.
— В массовом сегменте прогнозируем удорожание на 6-8% за год, — говорит Павел Мельников. — В элитном сегменте из-за дефицита предложения потенциал роста выше — порядка 10-15% за год.
— Темпы роста развития отрасли в 2026 году зависят от множества факторов, начиная от уровня ключевой ставки ЦБ и заканчивая мерами государственной поддержки и динамикой спроса. Ключевая ставка — самый важный драйвер. Если она опустится до 12–13%, спрос оживится, — продолжил Михаил Рогатых. — У Группы Аквилон в 2026 году вне зависимости от прогнозов запланировано значительное количество стартов продаж. Это новые очереди наших текущих проектов и новые жилые комплексы. Мы провели предварительные расчеты и считаем, что сможем уверенно войти в 2026 год и успешно его завершить.
Денис Бабаков считает, что точками роста в Петербурге и Ленинградской области, в первую очередь, станет развитие существующих локаций.
— Особенно в части транспортной инфраструктуры — строительства новых магистралей и станций метрополитена рядом с новостройками, — подчеркнул он. — В качестве положительного примера можно привести наш ЖК «Морская миля»: ввод в эксплуатацию «Юго-Западной», уверен, даст новый мощный толчок для преобразования района.
— Точки роста — это прежде всего коридоры с улучшением транспорта и «пятна доступности»: развитие магистралей, новые транспортные развязки и рост инвестиций в инфраструктуру моментально делают территории привлекательными для девелопмента, — соглашается Филипп Шраге. — И спрос на малоэтажные жилые форматы и коттеджные кластеры рядом с городом будет держаться: люди хотят природу, но с городской доступностью.
В ближайшие два года, по его словам, стоит ждать роста проектов в районах с развитой социальной инфраструктурой и удобной транспортной доступностью, а также появления нишевых продуктов: ЖК с расширенными сервисами для семей, проекты с фокусом на экологии и энергоэффективности и форматы «апартаментов-сервисов» в центральных зонах. Инструменты господдержки, корректировки семейной ипотеки и дорожное развитие определяют, где именно этот рост случится.
О внимании к транспортному развитию говорит и Марат Биктяков:
— На ближайшие два года ключевыми точками роста рынка новостроек в Петербурге и Ленобласти можно считать развитие транспортного каркаса, а также переход застройщиков к комплексному формату освоения новых жилых районов, — отметил он. — Усовершенствование транспортной системы (особенно за счет расширения хорд, строительства новых дорог и транспортных развязок) значительно повысит доступность новых территорий, снизит транспортные расходы и время в пути, что сделает их более привлекательными для потенциальных покупателей, создаст новые точки притяжения помимо центра города. В ситуации роста предложения жилья в новых районах развитие внутренней инфраструктуры — таких как школы, детские сады, поликлиники — станет важным драйвером спроса, обеспечивая комфортные условия для будущих жителей.
В сегменте рекреационных проектов одним из факторов роста остается нехватка номерного фонда.
— По оценкам Агентства экономического развития Ленинградской области, сейчас области не хватает около 2,5 тысячи номеров для обслуживания существующего туристического потока, — говорит Елена Гуцол. — Туризм развивается, количество поездок по России растёт — и на этот спрос будет формироваться предложение, что создает очевидный потенциал роста для сегмента.
В городских отелях со множеством собственников рост на горизонте двух лет, скорее всего, будет зависеть от развития транспортной инфраструктуры.
— Например, строительство скоростной железной дороги, которая позволит москвичам добираться до Санкт-Петербурга за два часа, увеличит туристический поток и, соответственно, спрос на существующие апарт-отели и гостиницы. Даже несмотря на насыщенность рынка, проекты найдут своего гостя, — уверена Елена Гуцол.
Шагане Багдасарян считает, что в ближайшие два года точки роста рынка новостроек будут формироваться точечно — там, где сочетаются ограниченный ввод, инфраструктура и устойчивый спрос.
— В Петербурге рост сохранится в центральных и сложившихся районах, где объем нового строительства ограничен, а спрос поддерживается качеством городской среды, — пояснила она. — Именно с такими локациями работает ГК «Метры». На практике мы видим, что интерес к объектам в этих районах остается стабильным независимо от рыночной фазы.
В Ленинградской области, по ее словам, точки роста будут связаны с территориями, где развивается транспортная доступность и социальная инфраструктура. Здесь спрос более чувствителен к цене, но при появлении реальных инфраструктурных улучшений быстро активизируется.
В целом, рынок в ближайшие два года будет расти не за счет массового строительства, а за счет точечных локаций с понятной ценностью.
Источник: www.fontanka.ru
