СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» принимает замечания и возражения к обновленному реестру стоимости объектов недвижимости в Петербурге. В целом общая «капитализация» рынка недвижимости выросла, по оценке чиновников, на 15% за последние два года.
Замечания к проекту отчета принимаются до конца этой недели (27 сентября). После утверждения можно будет обратиться с жалобой непосредственно в ГУКО. По словам заместитель директора этого госучреждения Татьяны Скуратовой, владелец недвижимости вправе обратиться за разъяснениями, при этом чиновники должны будут проверить объективность оценки. После этого — заявить об исправлении ошибки.
С 1 января меняется порядок досудебного обжалования. Вместо работавшей ранее комиссии КИО жалобы будет рассматривать опять же ГУКО. К заявлению уже потребуется приложить отчет оценщика.
Управляющий партнер центра оценки «Аверс» Михаил Зельдин положительно отзывается о работе комиссий: «Несмотря на то, что большинство её членов были чиновниками, направленности работать только в интересах бюджета не было. При наличии объективных предпосылок отчеты принимались [цена снижалась]. Надеюсь, такая практика сохранится. Иначе придется идти в суд». Также Михаил Зельдин обращает внимание на многие рыночные обстоятельства, которые изначально не учитываются при кадастровой оценке. В том числе — текущий спрос и предложения на аналогичные объекты, кризисы и бумы на рынке, реальное техническое состояние (свежий ремонт, современность инженерных коммуникаций и пр.), историческая ценность, известность объекта и т. д. А также негативные факторы, например соседство с кладбищем или промзоной.
По статистике суды удовлетворяют в среднем 96,5% исков собственников, несогласных с установленной кадастровой ценой. Вместе с тем суды не всегда принимают составленный по заказу истца отчет, а назначают новую экспертизу. Определенная ею стоимость объекта и принимается служителями Фемиды как объективная рыночная. Как правило, она существенно выше заявленной собственником, но еще более значительно ниже определенной кадастровой.
Хотели как лучше…
В Северной столице разрешением споров о кадастровой оценке занимается исключительно Санкт-Петербургский городской суд. За первые восемь месяцев он вынес 59 решений по таким делам, 54 — в пользу собственников. Например, ЗАО «Стрёмберг» и ООО «Стройсвязьурал 1» добились снижения стоимости принадлежащего им здания торгово-развлекательного комплекса с аквапарком «Питерлэнд» на 5,4 млрд рублей (48,5%). При этом эксперт использовал так называемый доходный метод, учитывающий в том числе недозагрузку торговых площадей, неплатежи арендаторов и другие обстоятельства.
ООО «Монпансье» удалось «отбить» 1,6 млрд рублей (30,9% кадастровой стоимости торгового комплекса). Причем представители КИО согласились с представленным собственником отчетом и не возражали против удовлетворения иска. Признанная судом рыночная цена принадлежащего строительной компании «Дальпитерстрой» земельного участка в Шушарах оказалась почти на 85% ниже установленной кадастровой.
Не менее чем десяти собственникам доказали незаконность включения их объектов в утвержденный КИО перечень. По закону налог на имущество по кадастровой стоимости уплачивается с административно-деловых центров и торговых комплексов, а также нежилых помещений, используемых для размещения офисов, торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Например, в такой список чиновники включили здание площадью 7,1 тыс. кв. м на Литовской улице. Тогда как на самом деле в нем были расположены исключительно производственные помещения. Наличие единственного «кабинета» служители Фемиды не признали признаками «офиса».
…получилось как
В то же время многие победы оказываются пирровыми. Так, полтора года за объективную оценку стоимости одного из гипермаркетов билось ООО «Максидом». В итоге её удалось снизить всего на 2,6%.
Эксперты предлагают оценивать экономическую целесообразность подачи таких исков. «Дела об оспаривании кадастровой стоимости характеризуются очень высокой результативностью, а при условии качественной подготовки — и предсказуемость итога. Однако заявитель будет самостоятельно нести расходы на экспертизы, юридические услуги и другие, поскольку даже при удовлетворении иска не всегда возможна их компенсация с проигравшей стороны», — предупреждает старший юрист «Пепеляев групп» Ксения Куликова.
Виктор Сыренко из юридической компании VINDER считает эффективным подавать иски, если расхождение кадастровой стоимости с рыночной составляет не менее чем 25-30%. «Кроме того, отклонение в пределах 10% рассматривается судами как диапазон, приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки. В этом случае такое завышение не свидетельствует об ошибке, и даже в случае удовлетворения иска собственник не сможет возместить понесенные судебные расходы», — поясняет юрист.
В Санкт-Петербурге ни одному из победивших в суде истцов не удалось возместить многотысячные расходы на оценку, судебное представительство и иные издержки. Так, даже 35-процентное снижения кадастровой стоимости здания ООО «Арджуна» служители признали «приемлемым отклонением» и отказали истцу в возмещении 170 тыс. рублей судебных расходов.
Более того, с добившихся успеха собственников взыскиваются еще и судебные издержки КИО: ЗАО «Стрёмберг» и ООО «Стройсвязьурал 1» (владельцы комплекса «Питерлэнд») обязали заплатить 480 тыс. рублей, «Максидом» — 230 тыс.
Также в сентябре прошлого года повысились ставки госпошлины — подача административного иска об оспаривании кадастровой стоимости обойдется владельцу в 15 тыс. рублей.
Источник: www.fontanka.ru
