Источник:
iStock.com/dies-irae
По данным исследования, проведенного аналитическим центром «Движение.ру», продажи машиномест в Петербурге в I полугодии 2025 года упали на 28,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом средняя цена выросла на 12,2%: с 1,3 млн рублей за машиноместо до 1,45 млн рублей. Застройщики, опрошенные «Фонтанкой», говорят, что спрос на паркинги напрямую коррелирует с продажами жилья, но падение тем не менее увидели далеко не все.
Аналитики «Движение.ру» подсчитали, что в I полугодии 2025 года в российских городах-миллионниках (также была учтена Тюмень как город со значительными объемами строительства) было продано 21,5 тыс. машиномест в строящихся многоквартирных домах. В среднем спрос на парковочные места год к году сократился на 20%, тогда как продажи квартир уменьшились на 33%.
— Продажи паркингов всегда идут тяжело, особенно на этапе строительства, когда люди еще не живут и не столкнулись с проблемой запаркованности всех окружающих ЖК улиц, — отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Даже после сдачи дома еще как минимум год (пока идут ремонты и большая часть собственников не живет) жители не испытывают проблем с парковкой.
По его словам, потом по мере заселения, открытия коммерческих помещений, детских садов и школ они начинают ощущать дефицит бесплатных парковочных мест. И вот тогда жильцы приходят за паркингом. Но даже тогда многие предпочитают не покупать, а арендовать машиноместо у своих же соседей.
— Логика в этом есть — не надо платить налог на собственность, а ежемесячные платежи в районе 6-10 тысяч рублей не так напрягают бюджет, как необходимость выплатить сразу миллион за машино-место, — пояснил Николай Гражданкин. — Но это работает только до тех пор, пока в доме все не заселились, и тогда свободных мест не останется ни в продаже, ни в аренде. К сожалению для застройщика, в текущих реалиях этот момент может наступить через 5 и более лет после сдачи дома.
— Динамика продаж машино-мест коррелирует со спросом на недвижимость, поэтому падение продаж квартир повлияло на количество реализованных машино-мест, — объясняет Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург»
— Кроме того, в масс-маркете дополнительным сдерживающим фактором остается возможность бесплатной парковки рядом с домом на свободных территориях в отдельных локациях. В развивающихся районах, где можно парковаться бесплатно, люди чаще откладывают покупку. В локациях с дефицитом мест спрос выше.
Если говорить непосредственно о «Главстрое Санкт-Петербург», то в «Юнтолово» в III квартале 2025 года был зафиксирован рост продаж по сравнению с первым полугодием, а в «Кронфорте» реализация машино-мест все 8 месяцев держится на стабильном уровне, добавил он.
Не отметили падения продаж и в Группе «Эталон»: с января по август было продано 1,4 тыс. машино-мест — это на 1,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Но, как отметили в пресс-службе, витрина машино-мест у компании представлена в основном лотами в готовых и заселенных домах.
— Пиковые показатели продаж приходятся на осенние и зимние месяцы года, когда погодные условия не на стороне автомобилистов, а желание комфортного проживания диктует покупку места в паркинге, — уточнили в Группе «Эталон».
— По итогам прошедших восьми месяцев 2025 года востребованность паркингов в проектах нашей компании имела положительную динамику, особенно высокими месяцами в плане продаж были апрель и август, — также отметил Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». — Это связано с выводом компанией в продажи новых предложений, сезонностью спроса, а также запуском специальных акций.
Так, в ряде проектов комфорт- и бизнес-класса действуют специальные скидки на покупку машино-мест в размере 500 тыс. рублей при условии приобретения квартиры от застройщика. А покупатели трех-, четырех- и пятикомнатных квартир в сданном ЖК бизнес-класса «Нахимов» и вовсе могут получить одно парковочное место в подарок.
Не найти себе места
Сейчас при проектировании новостроек в Петербурге действует следующий норматив: одно машино-место в паркинге на 120 кв.м жилой площади.
— Эта норма не зависит ни от локации (центр или спальный район), ни от класса жилого комплекса, ни от квартирографии. Как говорится, «средняя температура по больнице», — сетует Николай Гражданкин. — Например, в той же Москве норматив по обеспечению ЖК парко-местами зависит от класса новостройки, района (есть ли рядом незагруженные паркинги, доступность общественного транспорта, загруженность улиц, наличие плоскостных парковок и пр.). Также там внедряется система муниципальных парковок и строительства многоуровневых паркингов за счет города на свободных территориях.
В итоге, по его словам, получается ситуация, когда застройщик строит по нормативам огромное количество паркингов, но они остаются невостребованными, потому что воспринимаются людьми как излишняя роскошь. Тем более сейчас, когда цены на квартиры выросли в 2-3 раза, плюс еще надо закладывать расходы покупателей на отделку и меблировку, которые также выросли.
По мнению Марии Орловой, коммерческого директора ГК «А101» в Санкт-Петербурге, основная трудность при продаже связана с поведением потребителя:
— Необходимость машино-мест становится очевидной для него только после переезда, когда свободных парковочных мест уже просто может не быть в наличии. Поэтому пик продаж приходится на стадию высокой готовности объекта или после ввода дома в эксплуатацию, а не на этапе покупки квартиры.
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино» отметил, что паркинг — это обязательный элемент современного жилого комплекса: его строительство предписано градостроительными нормами, и как девелоперы мы обязаны закладывать в проект подземные или многоуровневые паркинги, а также гостевые парковочные места. Но для конечного клиента это не обязанность, а опция. Поэтому многие жители по привычке оставляют автомобили на прилегающих территориях, и это напрямую отражается на спросе.
Он добавил, что паркинг — это полноценный объект недвижимости, но в отличие от квартиры он практически не подпадает под льготные программы кредитования. Поэтому фактически покупателю остается только потребительский кредит с высокой ставкой.
— Это серьезный барьер: человек, оформивший ипотеку на квартиру, в первую очередь будет гасить жильё, а вопрос машино-места отложит «на потом», — говорит Максим Жабин. — В итоге средний срок экспозиции паркинга на витрине продаж сегодня составляет от 5 до 7 лет. Сегодня продажи паркингов повторяют динамику квартир: сначала выбирают жильё, а к машино-месту возвращаются позже. Но говорить о кризисе некорректно — это естественное отражение рынка.
— Серьезных проблем мы не наблюдаем, но срок экспозиции машино-мест действительно длиннее, чем у квартир, — комментирует Алексей Бушуев. — Из-за высоких ставок рыночная ипотека и потребительский кредит недоступны широкому кругу семей. Поэтому застройщики поддерживают спрос другими инструментами — рассрочками, скидками и акциями. Эти меры показывают эффективность и повышают покупательский интерес.
Как отметили в Группе «Эталон», в последние годы сильно выросла себестоимость строительства, которая отрицательно сказывается на доступности машино-места для покупателя массового сегмента. Он пояснил, что застройщик компенсирует данный фактор финансовыми инструментами — например, гибкими рассрочками на срок до 5 лет.
Евгений Колесников напомнил, что подземный паркинг — самый дорогой способ организации автостоянки, но он значительно повышает привлекательность жилого комплекса.
— Петербуржцы все чаще готовы платить за комфортную парковку, предпочитая ее бесплатным, но неудобным и небезопасным наземным вариантам, — отметил он. — Этому способствует и растущая популярность концепции «двор без машин».
По его словам, высокий спрос на машино-места наблюдается как в дорогих, так и в бюджетных сегментах.
— Опыт показывает, что даже если покупатель не планирует приобретать парковочное место сразу, наличие паркинга все равно становится весомым преимуществом при выборе ЖК, — добавил Евгений Колесников.
Дорогое удовольствие
По оценкам аналитического центра «Движение.ру», в первой половине 2025 года средняя стоимость машино-места в Петербурге составила 1,45 млн рублей, что на 12,2% выше, чем было год назад. В среднем же рост цен по городам-миллионникам составил 18%, при этом подешевели паркинги только в Волгограде, а сильнее всего подорожали в Самаре, Красноярске и Краснодаре. При этом в 14 из 17 рассмотренных городов средняя стоимость превышает миллион рублей. Если говорить о процентном отношении цены машино-места к цене квартиры, то в Петербурге она составляет 14%.
По словам Максима Жабина, отдельная проблема — себестоимость: строительство многоуровневого паркинга обходится в 700-800 тысяч рублей, подземного — от 1,2 млн рублей до 2,5 млн в зависимости от сложности проекта.
— Это серьёзные деньги, и именно они формируют цену для конечного покупателя. Поэтому рост цен на паркинги нельзя назвать искусственным — он полностью обусловлен ростом себестоимости и затрат на проектное финансирование.
Стоимость парковочных мест варьируется в зависимости от класса жилого комплекса, локации и индивидуальных характеристик конкретного лота.
— На данный момент в проектах ГК «Лидер Групп» она составляет от 700 тыс. до 4 млн рублей, — рассказал Евгений Колесников. — Среди самых доступных предлагаются машино-места в паркингах Пушкинского района: здесь самое дорогое место обойдется покупателю в 1,2 млн рублей. На порядок больше придется заплатить новоселам в проектах на намывных территориях Васильевского острова. В готовом квартале «Гавань Капитанов» стоимость лотов варьируется от 1,4 до 2,2 млн руб.
Дороже всего владение подземной парковкой обходится покупателям в Выборгском районе — здесь минимальная стоимость машино-места в сданном ЖК бизнес-касса LENINGRAD на пр. Тореза, 118 составит от 2,7 до 4 млн рублей.
Он отметил, что в последнем проекте места активно приобретают не только резиденты, но и представители соседних ЖК.
В Группе «Эталон» говорят, что цена на стандартные «подземные» машино-места в проектах комфорт-класса составляет 1,6 млн руб. и варьируется от 630 тыс. рублей в крупных проектах на севере города до 2,6 млн руб. в точечных проектах ближе к центру города. В классе «бизнес» средняя стоимость стандартного машино-места составляет около 2,2 млн руб., в классе «премиум» — 4-5 млн руб.
— Цена на машино-места также зависит от класса проекта и особенностей локации, — пояснили в компании. — Так, в проекте комфорт-класса в Шушарах средняя цена продажи мест в подземном паркинге в 2025 г. составляет около 1 млн руб., а в премиальном проекте «ЛДМ» напротив Каменного и Крестовского островов — 7,5 млн руб.
Мария Орлова также говорит о множестве факторов, которые влияют на цену машино-места. Во-первых, это локация: в городе разброс составляет от 1 до 5 млн рублей, в области — от 350 тыс. до 1 млн руб. Во-вторых — тип паркинга: подземный с лифтом, наземный, отапливаемый. Важен также уровень комфорта и соотношение спроса и предложения.
— В среднем по городу цена машино-места варьируется от 400 тысяч до 2,5 млн рублей, — соглашается Алексей Бушуев. — Подземные паркинги традиционно дороже благодаря удобству и повышенному уровню комфорта, тогда как наземные и многоуровневые оцениваются дешевле. Есть и разница внутри самих паркингов: стандартные и увеличенные машино-места, последние просторнее и комфортнее для покупателя, следовательно, их стоимость выше.
Предложение есть
Чаще всего застройщики предлагают машино-места в подземных либо многоуровневых паркингах. Так, по словам Николая Гражданкина, в данный момент «Отделстрой» продает машино-места в многоуровневых паркингах сданного жилого комплекса «Новый Лесснер»: в первой очереди остался только подземный этаж, во второй очереди еще можно выбрать места на разных этажах от минус первого до шестого наземного.
— Каждый жилой проект нашей компании оснащен подземным паркингом, — рассказывает Евгений Колесников. — Это могут быть как одно-, так и двухуровневые охраняемые подземные парковки, на которые можно спуститься на лифте прямо со своего этажа. В общей сложности в продаже представлено более 700 лотов в 12 готовых жилых комплексах.
В некоторых комплексах предусмотрены даже специальные места для мотоциклистов площадью до 5 кв.м, например, в сданном ЖК «Балканы» во Фрунзенском районе. Это позволяет не переплачивать за лишние квадратные метры. Есть и, наоборот, парковочные места увеличенной площади для автомобилей премиум-класса и просторные семейные парковки до 32 кв.м — например в ЖК «Дефанс Премиум».
— На сегодняшний день «Главстрой Санкт-Петербург» предлагает своим клиентам как подземные, так и отдельно стоящие многоуровневые паркинги, — продолжил Алексей Бушуев. — Совокупно в предложении проектов «Юнтолово», «Кронфорт» и «Северная долина» более 500 машино-мест.
Также более 500 лотов предлагает к продаже Группа «Эталон» — в основном это места в уже готовых проектах, есть как подземные, так и отдельно стоящие паркинги.
— Типология паркинга напрямую зависит от класса проекта, возможностей земельного участка, градостроительных нормативов по необходимой обеспеченности машино-местами, — рассказали в компании. — Нередки случаи, когда на базе одного проекта представлены оба типа паркинга. Обычно так бывает в случае, когда нормативные показатели не могут быть достигнуты только за счет подземного паркинга, тогда необходимые показатели добираются «этажерками», цены на машино-места в которых зачастую демократичнее, чем в подземном паркинге. Так у клиентов появляется дополнительная опция выбора в ценовом сегменте.
У ГК «А101» пока нет в активной реализации машино-мест — первый проект с подземным паркингом планируется к старту в начале 2026 года во Всеволожске, рассказала Мария Орлова.
У компании значительный накопленный опыт строительства различных типов паркингов — подземных, наземных этажерок, крытых и открытых, — подчеркнула она. — В настоящее время прорабатываются комплексные концепции, которые помимо машино-мест могут включать иные функции, полезные жителям, что позволит минимизировать расходы и повысить эффективность объектов. Окончательное решение по стратегии еще не принято, но ключевая цель — обеспечить безубыточность таких объектов.
— Мы видим, что спрос постепенно смещается в сторону более функциональных решений, — комментирует ситуацию с парковочными местами Максим Жабин. — Паркинг становится не просто «коробкой» для хранения автомобиля, а частью городской инфраструктуры. Он должен быть удобным, близким к дому и многофункциональным: с мойкой, шиномонтажом, электрозарядкой, мелким сервисом, магазинами на первых этажах. Тогда ценность машино-места в глазах клиента значительно возрастает.
По его словам, главная сложность продаж сегодня — это соотношение цены и готовности клиента платить. Но компания использует альтернативные инструменты: рассрочку, акции, пакетные предложения, которые продолжают работать.
— Можно сказать: всё в норме, если нормой считать сегодняшнюю рыночную ситуацию, — добавил он.
Дефицита нет
Застройщики не видят дефицита машино-мест в целом по городу.
— Пожалуй, с недостатком паркинга можно столкнуться в премиальном сегменте, где клиенты покупают по два–три машино-места на семью, и предложение не всегда закрывает спрос, — говорит Алексей Бушуев. — В масс-маркете ситуация обратная. Многое определяет локация: в районах с возможностью бесплатной парковки жители менее активно приобретают машино-места, и у застройщиков в таких проектах остаются нереализованные лоты.
В Группе «Эталон» уточнили, что в среднем коэффициент покрытия машино-местами (с учетом гостевых мест) в комфорт-классе составляет около 50%, а в проектах высокого сегмента — 75%.
Мария Орлова отметила, что ситуация с парковкой индивидуальна для каждого проекта, и при реализации проектов комплексного развития территорий расчет ведется точечно.
— Например, в первой очереди проекта «А101 Лаголово» потребность закрыта за счет плоскостных парковок, однако на последующих очередях ожидается дефицит, что потребует строительства наземных паркингов, — пояснила она. — Важно отметить, что нами предлагаются различные инструменты стимулирования продаж для подобных объектов: например, при приобретении паркинга совместно с покупкой квартиры, стоимость машино-места можно включить в сумму ипотечного займа и тем самым приобрести его по более выгодной цене.
Источник: www.fontanka.ru
