Источник:
iStock.com/Dmitry Maligin
Общий объем инвестиций в участки под жилой девелопмент в петербургской агломерации составил 45,8 млрд рублей, на них можно построить 1,7 млн кв. м, включая апартаменты, — таковы данные Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». При этом объем инвестиций снизился почти в три раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, а объем возможного строительства на приобретенных участках сократился на 70%. Девелоперы очень осторожны в выборе участков, предпочитая те, где самое сложное уже сделано и где можно как можно быстрее реализовать проект.
Без оживления
В прошлом году было много покупок больших объемов земли в пригороде, рассказала Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». По ее словам, тогда основными покупателями выступили крупные федеральные игроки, а в 2025 году в торгах принимают участия менее крупные компании, которые также планируют комплексные проекты (КРТ в Кузьмолово и городок Минобороны в Токсово).
— Значительного оживления на рынке не наблюдается, — говорит она. — Пока держатели крупных земельных портфелей сфокусированы на оптимизации активов, а новые игроки не спешат выходит на рынок Санкт-Петербурга после рекордного участия в инвестициях в 2024 году.
По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля сделок с разрешительной документацией составила 27%, в основном это перепродажа проектов крупными игроками, такие лоты можно продать дороже и быстрее, поэтому это эффективней снижает объем земельного банка. Это способ сократить налоговое бремя в период, когда самостоятельное строительство и реализация проектов ограничены условиями частного и корпоративного кредитования.
— Не покупать землю невозможно, без этого девелопмент кончится, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Участки приобретаются как с готовой разрешительной документацией, под быстрый старт строительства, так и без таковой, на перспективу.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», считает, что активность на рынке земельных участков частично объясняется постепенным снижением ключевой ставки. Хотя рынок в целом стабилизировался, спрос на новостройки пока остается сдержанным. Поэтому девелоперы подходят к пополнению земельного банка избирательно — в основном в рамках долгосрочных стратегий.
В Группе «Эталон» отметили, что ожидание восстановления рынка и будущего спроса повышают инвестиционный интерес девелоперов к земельным участкам, ведь на проектирование и запуск проектов необходимо время, а застройщик должен быть готов к изменениям рынка и восстановлению спроса. Также эксперты добавили, что покупка земли может рассматриваться как инвестиция с потенциалом роста стоимости, особенно в зонах с перспективой появления новых инфраструктурных объектов или в границах Петербурга в популярных локациях, в связи с ограниченным предложением участков под жилую застройку.
— В текущих условиях застройщики по-прежнему предпочитают придерживать вывод новых проектов в продажу, но интерес к пополнению земельного банка никуда не делся, поиск перспективных площадок под застройку и их покупки продолжаются, — говорит директор по маркетингу ГК Ленстройтрест Юдита Григайте. — Хотя зачастую это не означает, что приобретенный потенциал будет немедленно реализован. Скорее всего, старт многих таких проектов с уже полученным разрешением на строительство, особенно крупных, — это перспектива одного-двух лет. Все напрямую зависит от улучшения рыночной конъюнктуры, в том числе от курса регулятора на дальнейшее снижение ключевой ставки и смягчение денежно-кредитной политики.
Владимир Шмаков, руководитель отдела развития Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, добавил, что рынок земли в целом всегда отличается высокой активностью, и здесь наблюдается тесная связь с дефицитом участков под застройку. На текущий момент конкуренция продолжает усиливаться в совокупности с ожиданиями на улучшение экономической ситуации в будущем и желанием занять выгодные позиции на рынке уже сегодня.
— Также на динамику объема сделок позитивно влияет решение властей города на застройку территорий в связи с изменениями в ПЗЗ Санкт-Петербурга, так как многие сделки ранее были совершены с отлагательными условиями на покупку, — говорит он.
Город и область
В Группе «Эталон» сослались на статистику NF Group, согласно которой в 2024 году в денежном выражении 43% сделок приходилось на Ленинградскую область. Тогда девелоперами было приобретено несколько крупных участков для комплексного освоения территории в востребованных пригородных направлениях. За прошедшие три квартала 2025 года ситуация на рынке изменилась, и доля инвестиционных покупок земли на рынке Петербурга составила 87%, тогда как на рынке области сократилась до 13%.
— Это связано с тем, что на рынке города в 2025 году было заключено несколько крупных по стоимости сделок, — подчеркнули в компании, — включая две самые значительные: это земельный участок на Матисовом острове (ЖК «Остров первых»), сделка по которому оценивается в 7–8 млрд рублей, и участок, приобретенный компанией «ПСК» на Васильевском острове, оцениваемый в 6–7 млрд руб.
Петербург и Ленобласть, по сути, образуют единую агломерацию, поэтому уменьшение доли сделок по покупке земельных участков в области компенсируется ростом девелоперской активности в городе, считает Дмитрий Ефремов.
Сергей Софронов добавил, что сокращение доли области касается финансового показателя, а по площадям область далеко впереди.
— Причем как в прошлом году, когда за 9 месяцев в петербургской агломерации было приобретено порядка 900 га земель под застройку, так и в этом, с общим показателем порядка 180 га, — говорит он. — Причина проста — земля в Петербурге все больше в дефиците, а в области пока не так. Поэтому и областной гектар, как правило, в несколько раз дешевле городского. В прошлом же году в области было приобретено очень много гектаров, поэтому и в деньгах объем инвестиций оказался в большей доле.
При этом эксперт добавил, что предложение участков с разрешениями в Петербурге и вовсе околонулевое. Все появляющиеся, во-первых, наиболее дорогие, во-вторых, надолго без покупателя не остаются. Поэтому в статистике сделки с такими активами отражаются довольно быстро и формируют отрыв Петербурга от Ленобласти по доле вложенных средств.
— Последние два-три года Ленобласть, в отличие от Петербурга, активно наращивала объемы нового предложения, — продолжила Юдита Григайте. — Крупные сделки с участками переместились за границы города, где и земля дешевле, и возможности для реализации проектов уровня квартальной застройки больше. Сюда же, в пригороды, активно приходили новые игроки, в том числе федерального масштаба, которые приобрели и запустили здесь проекты комплексного освоения территорий в самых востребованных направлениях. По своим проектам мы видим, что спрос примерно равен — как в проектах в черте Петербурга, так и за его пределами. Но как показывает общая динамика по рынку, спрос в областных локациях сегодня значительно отстает от темпов пополнения новым предложением.
Владимир Шмаков добавил, что стоимость недвижимости в Ленобласти растет гораздо медленнее и сама недвижимость менее ликвидная. Покупатели, готовые снять деньги с вкладов, понимают, что ожидаемый рост стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге окажется гораздо выше на рынке в целом, чем в области. Соответственно, спрос в Санкт-Петербурге остается гораздо стабильнее.
— При этом в Ленобласти также нет затоваренности предложениями по покупке земли и, как и в Санкт-Петербурге, присутствует дефицит согласованных качественных проектов, — рассказал он. — Один из негативных факторов — существенное увеличение стоимости ресурсов на подключение в области. При этом крупные игроки рынка имеют большой запас потенциальных метров в регионе. Стоимость участков даже с подготовленной документацией существенно ниже, чем в Санкт-Петербурге, поэтому предполагаю, что для застройщиков не обременительно содержать запас земли под будущие проекты и иметь уверенность в будущем бизнеса.
Найти тот самый участок
Светлана Московченко рассказала, что участки с полной подготовкой остаются самыми привлекательными, чтобы реализовать проект в рамках старых коэффициентов использования территории, ускорить процесс реализации и сократить расходы.
— Для нас, например, большое поле в Ленобласти под застройку сотнями тысяч квадратных метров не есть привлекательное предложение, — говорит Сергей Софронов. — Участок же в центральных или околоцентральных районах города под относительно небольшой и камерный проект будет намного предпочтительнее. Если есть разрешительная документация — будет еще более предпочтителен. Например, в этом году мы приобрели два участка с разрешениями: один у Галерной гавани площадью 3 га и еще один в Приморском районе площадью 2,7 га. На них будет построена жилая недвижимость бизнес- и комфорт-класса, соответственно. В конце прошлого года у нас была похожая сделка, также Васильевский остров. С той лишь разницей, что имевшийся для него проект больше устарел и больше перерабатывался, чем последние.
Дмитрий Ефремов отметил, что девелоперы обращают внимание на локации с устоявшимся спросом и сбалансированной конкуренцией. Приоритет отдается территориям с обеспеченной транспортной доступностью и хорошей инженерной инфраструктурой.
— На наш взгляд, в перспективе повышенный интерес застройщиков останется к Всеволожскому и Ломоносовскому районам ЛО, Приморскому, Пушкинскому и Московскому районам города, а также к намыву ВО и Кронштадту, — говорит он.
В Группе «Эталон» добавили, что, исходя из текущих тенденций и факторов, привлекательными остаются земельные участки с менее рискованными инвестициями, а именно с практически готовой или полностью готовой документацией, в районах и локациях с хорошо развитой или активно развивающейся инфраструктурой, с позитивной динамикой цен и спроса. Также популярны локации с комбинацией перспектив развития и экологической привлекательностью, близостью природных объектов, возможностью развития новых жилых кварталов.
— Выбор земельного участка для каждого девелопера зависит от стратегии развития земельного банка компании, — продолжили эксперты компании. — Традиционно наибольший интерес со стороны девелоперов приходится на площадки в пределах Санкт-Петербурга, в районах с хорошей транспортной доступностью и перспективой развития дорожной инфраструктуры, а также на престижные локации, в том числе у акватории. Наиболее заметной и высокобюджетной сделкой в 2025 г. стала покупка земельного участка на Матисовом острове компанией Fizika Development. Также одним из громких событий на земельном рынке стало приобретение компанией КВС земельного участка и комплекса зданий бывшего изолятора «Кресты». Не теряют привлекательности участки ближнего пригорода вблизи КАД. Одной из крупнейших сделок в этом году стала продажа участка 40 га в Новоселье, где ранее планировалось строительство IKEA.
По словам Владимира Шмакова, высоким спросом у девелоперов пользуются участки в популярных районах со сложившейся инфраструктурой, при этом особое внимание уделяют емкости рынка в локации. Важно оценить, насколько в этой локации потенциально высокий спрос на жилую недвижимость и какое предложение уже есть от конкурентов. В текущей конъюнктуре рынка хорошим спросом пользуются масс-сегмент и элитная недвижимость.
— Наиболее привлекательные локации в регионе для будущего развития — это Шушары, Мурино, Янино, Новосергиевка, — говорит эксперт. — В самом городе активно развиваются Московский район, намыв Васильевского острова, Приморский район. Конечно, каждая локация подразумевает свою концепцию и класс проекта.
Покупать или не покупать
Сегодня стратегия застройщиков выстроена вокруг последовательного завершения текущих проектов и подготовки следующих этапов развития. Юдита Григайте считает, что рынок не предполагает прежних объемов продаж, поэтому фокус смещен не на активное расширение земельного банка, а на взвешенное планирование новых запусков. В приоритете — участки, по которым можно обеспечить предсказуемое и своевременное начало строительства, без дополнительных рисков по срокам согласования.
— Мы выбираем работу с более подготовленными к строительству участками, поскольку наша цель — в ускорении стартов строительства, — продолжил Сергей Софронов. — Заниматься подготовкой в течение долгого времени нам в большинстве случаев не очень интересно. При этом мы так или иначе дорабатываем все приобретаемые проекты: от квартирографии и архитектуры до благоустройства. Такого рода актуализация критически важна в категориях бизнес-класса и премиум, с расположением в центральных локациях. Впрочем, и для комфорта это тоже все более актуально. Приобретение же «чистого» пятна с дальнейшим запуском согласований и подготовки проектов с нуля мы рассматриваем под задачи более обширной застройки комфорт-класса. Такие инвестиции в нашей практике тоже бывают, но реже.
— На наш взгляд, в нынешних реалиях девелоперы действуют гораздо осторожнее, — говорит Дмитрий Ефремов. — Главный сдерживающий фактор — высокая ставка проектного финансирования: реализация новых проектов обходится дороже, особенно с учетом снижения доступности ипотеки для массового покупателя. Поэтому застройщики тщательно оценивают потенциал каждой площадки и чаще отдают предпочтение земельным участкам под проекты бизнес-класса и выше.
По его словам, в масс-маркете перспективы проекта в первую очередь зависят от развитой инфраструктуры локации и ее транспортной доступности. Свободных территорий в Петербурге и Ленобласти, которые отвечают этим требованиям, становится все меньше.
В Группе «Эталон» отметили, что на текущий момент застройщики более избирательно подходят к покупке земельных участков, стремятся сформировать сбалансированный портфель проектов с различными характеристиками, местоположением, стадиями подготовки. Это помогает снизить возможные риски, в том числе сбытовые, связанные с изменением спроса в различных сегментах.
— Решение о приобретении во многом зависит от текущих рыночных, экономических, юридических факторов, — продолжили в компании. — Например, отдать приоритет и ускорить принятие решения о покупке может готовая документация или уже полученное разрешение на строительство. Также перспектива развития инфраструктуры, транспортных связей в локации и, соответственно, позитивные ожидания девелопера делают покупку более привлекательной.
Отложить же покупку застройщики могут по нескольким причинам — например, из-за нестабильности на рынке недвижимости в целом, наличия проблем с документацией земельного участка, предпочтения более ликвидных участков. Также переоценка стратегических приоритетов девелопера, например покупка более крупных проектов или выход в другой регион могут влиять на принятие решения.
— Несмотря на сложное время, интерес к земельным участкам со стороны девелоперов остается стабильным, особенно у финансово устойчивых компаний, которые используют для оплаты собственные средства, а не кредитные, — полагает Владимир Шмаков. — Основные факторы для принятия решения о покупке: локация, от которой зависит цена продаж с высоким потенциалом спроса; стоимость актива; срок освоения территории, а значит, и сроки получения прибыли. Некоторые компании диверсифицируют портфель, продавая бизнес-сегмент, например, чтобы купить защитный актив в комфорт- или элит-классе, или вовсе погасить задолженности по своим проектам. Другие игроки рынка, понимая ценность подготовленной документации, пополняют земельный банк впрок для дальнейшего девелопмента и продажи проектов.
Спрос на готовое
Доля сделок с участками с готовой разрешительной документацией заметно растет — по словам Дмитрия Ефремова, наличие разрешения на строительство позволяет застройщику быстрее начать реализацию проекта и запустить продажи. По его словам, в условиях высокой стоимости проектного финансирования скорость выхода на рынок становится ключевым фактором, что могут обеспечить участки с уже оформленной разрешительной документацией
— Согласование проектной документации — процесс довольно протяженный и во многом непредсказуемый, — добавила Юдита Григайте. — Поэтому сейчас покупка «голых» участков, без полученных разрешений на строительство, на рынке мало практикуется — в текущих экономических реалиях это несет в себе слишком высокие риски для девелоперов.
— В площадях доля приобретенных участков с разрешениями очень невелика, — рассказала Сергей Софронов. — В деньгах, напротив, самые дорогие сделки прошедших трех кварталов как раз с участками, готовыми к строительству. Это нормальная картина, так как объемы инвестиций в подготовку проектов и их согласований только растут. Поэтому цена такого актива в процессе увеличивается кратно от стоимости самой земли. И по совокупности на такие категории сделок приходится все больше вложений.
В Группе «Эталон» рост сделок с готовой документацией объяснили прежде всего увеличением предложения от застройщиков и частных лиц, которые получают все необходимые разрешения и выставляют земельные участки на продажу. Увеличение спроса на такие участки связано с тем, что готовая документация уменьшает риски отказа или задержки проекта из-за несоответствия правовых норм и требований, повышает ликвидность активов.
— В то же время такие участки могут иметь более высокую цену, что может повлиять на инвестиционное решение, — добавили эксперты.
Владимир Шмаков считает, что подготовленная документация значительно ускоряет процесс начала строительства и позволяет в кратчайшие сроки вывести проект в продажи. В период высоких процентных ставок по кредитам и проектному финансированию это крайне актуально. При этом у девелоперов есть возможность достаточно точно оценить затраты на реализацию проекта и его сроки.
— С другой стороны, количественный показатель объектов с готовой разрешительной документацией стремительно падает, новые проекты с одобрением градостроительной комиссии экспонируются уже с заложенной прибылью девелопера-продавца, если бы он осваивал участок самостоятельно, — добавил он. — При этом новых согласованных проектов в городе недостаточно, чтобы удовлетворить спрос на них.
Источник: www.fontanka.ru
