Ни одна из многочисленных попыток создать в жилом сегменте общепризнанную всеми классификацию не привела к стопроцентному успеху: всегда находились критики системы. В итоге единых подходов и стандартов на рынке жилья по-прежнему нет. Так может, нет — и не надо?
Каждый, кто хоть раз сталкивался с курсом экономики отраслевых рынков и кто не сталкивался, но давно на рынке работает, знает: рынок всегда стремится к системности. Поэтому попытки создать ту или иную общепризнанную классификацию, сертификацию, словом, систему, позволяющую профессионалам и их клиентам безошибочно распределять компании и проекты по зонам, группам и классам, на рынке недвижимости предпринимались не единожды, рассказывала Бизнес ФМ в одном из своих прошлых материалов.
«Очевидного успеха, пожалуй, добилась только «большая пятерка» международных консультантов коммерческой недвижимости (все они на сегодняшний день ушли из России, а оставшиеся команды, пройдя через ребрендинг, работают теперь под другими названиями). Именно благодаря BIG5 коммерческий сегмент долгое время существовал в четком понимании, какие, например, офисные здания относятся к классу А, а какие — к классу В, как бы они ни пыжились», — говорилось в материале почти трехгодичной давности.
Однако даже на эту казавшуюся незыблемой типологию начали совершаться дерзкие нападки. Тут можно вспомнить и новую систему классификации офисных помещений, которую комитет по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) опубликовал в конце октября 2021 года, и российский стандарт Eco smart office (экоковоркинги.рф) для отечественных офисов и гибких пространств, который в 2022 году разработали эксперты комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию той же РГУД, и классификационные подходы НКО «Альянс экспертов рынка недвижимости», и предложения исследовательского Moscow Research Forum (MRF), в который входят крупнейшие консалтинговые компании недвижимого сегмента — новая «большая пятерка» (NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers и CMWP). И это еще не полный список.
Что же касается жилой недвижимости, то сложно сосчитать, сколько раз авторы различных систем амбициозно заявляли: на сей раз созрела классификация, которая точно устроит всех или практически всех. И каждый раз нет, не устраивала. Поэтому, с одной стороны, попытки продолжаются: в качестве примера можно привести, скажем, «подход к весу», который сделала Конфедерация городов комьюнити (КГМ), или разработку премии Urban Awards — сертификационную систему Urban Grade. А с другой стороны, в публичном поле все активнее звучат слова, за последние несколько лет многократно произнесенные в кулуарах: единых стандартов и единой классификации в России не существует — и уже не надо.
В частности, коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов, выступая на сессии «Стандарты в классах жилья: как обеспечить качество и соответствие современным требованиям?» недавно состоявшегося Международного жилищного конгресса*, отметил, что границы между классами жилья практически исчезли и сегодня рынок определяет качество продукта не по названию, а по содержанию.
Фото: Сергей Булкин/ТАСС
«Последние годы рынок переживает период конкуренции не классов, а брендов. Каждый застройщик сам решает, к какому классу отнести свой проект (стандарт, комфорт или бизнес), и покупатель оценивает не табличку в декларации, а репутацию компании, качество материалов и благоустройство. Люди ориентируются не на формальную категорию, а на уровень проектов, которые компания уже реализовала. Поэтому усиливается значение внутренних стандартов качества — тех, что формируются внутри бизнеса и транслируются во все регионы присутствия. Имя девелопера становится главным маркером доверия», — уверен Дмитрий Софронов.
О значении репутации застройщика на современном рынке поговорим отдельно и совсем скоро, а пока — все же о нужности или ненужности единой классификации жилья. Как подчеркивает директор по развитию компании Est-a-Tet Роман Родионцев, «на любом цивилизованном рынке есть правила и нормы, которые устанавливаются как законодательно, так и в результате взаимодействия участников и развития самого рынка. Классификация в жилом сегменте является результатом опыта девелоперов, а также взаимодействия аналитиков, проектных организаций и контролирующих органов».
Эксперт предлагает вспомнить, что на уровне профессиональных объединений классификация рынка жилой недвижимости была разработана Национальным советом Российской гильдии риелторов (РГР) при участии профессиональных игроков и аналитиков из разных регионов страны и утверждена Фондом развития жилищного строительства 16.04.2020. Согласно этой классификации, жилые комплексы подразделяются на четыре класса: стандарт, комфорт, бизнес и элитный.
«В основе классификации лежит свод параметров, которые актуальны и по сей день. Однако рынок постоянно развивается, в результате в ряде параметров появляются дополнительные требования (например, amenities, концепции благоустройства), а ряд параметров, наоборот, оптимизируются (например, коэффициент обеспеченности машино-местами, средняя площадь квартиры). С развитием рынка в отдельный класс выделен премиум-сегмент», — рассказывает Роман Родионцев.
Роман Родионцев директор по развитию компании Est-a-Tet «Классификация выполняет две важных функции. Во-первых, на ее основе аналитика рынка проводится по единым основным принципам с минимальными разночтениями. Во-вторых, при формировании продукта (наполнения концепции жилого комплекса) для обеспечения конкурентоспособности проекта она используется как некая шпаргалка, созданная в результате обобщения многолетнего девелоперского опыта. В целом классификация — это негласный набор характеристик, который официально не проверяется, но априори должен быть в соответствующем классе: ведь растет не только девелоперский, но и покупательский опыт. Таким образом, соответствие проекта обязательным параметрам для класса — это как норма, а все, что свыше, — это уже конкурентное преимущество. Хотя, конечно, само по себе соблюдение условий классификации не является стопроцентной гарантией успешности продаж, которая зависит от комплекса факторов, в том числе от местоположения проекта, уровня локальной конкуренции, репутации девелопера, ценового позиционирования и так далее».
«Часто девелоперы ассоциируются с определенным классом объектов и обладают опытом именно в этом классе. В случае, когда компания расширяет компетенции и разрабатывает проекты в более высоком классе позиционирования или же выходит в новый для себя регион, на помощь приходит общепринятая классификация (с учетом специфики конкретного региона). Иногда, например, репутация девелопера как застройщика комфорт-класса вынуждает выводить новые проекты более высокого класса от имени новой дочерней компании», — продолжает эксперт.
И предлагает не забывать: получение проектного финансирования зависит от устойчивости финмодели будущего проекта и обоснованности заложенных в нее цен и темпов продаж проектов-конкурентов в сопоставимой локации. «При оценке инвестиционной модели важно проводить сравнительный анализ с проектами только соответствующего класса, и в данном случае общепринятая классификация играет важную роль», — уверен Роман Родионцев.
Его опыт позволяет утверждать, что класс проекта, а точнее, соблюдение требований к определенному классу, определяют цену. «В каждом из классов разные темпы продаж, разная квартирография и средняя площадь квартир. При несоответствии проекта по ряду параметров классу, заявленному в позиционировании, могут наблюдаться сложности в будущих продажах (например, если коэффициент обеспеченности машино-местами в элитном проекте не будет соответствовать общепринятым требованиям). Стоит отметить, что, как правило, проекты премиального и элитного сегментов имеют более устойчивые и доходные финмодели. Это связано с тем, что добавленная стоимость здесь существенно выше себестоимости», — поясняет собеседник Бизнес ФМ.
Впрочем, при всей важности классификации, на которой настаивает эксперт, и он не может обойти вниманием «тенденцию размывания классов, особенно в массовых сегментах, которая уже несколько лет наблюдается на первичном рынке жилья Москвы. С 2020 года отмечается также активное стирание границ между проектами бизнес- и премиум-класса. Этот тренд набирает обороты в связи с расширением диапазона требований покупателей к жилью. В первую очередь размытие классов проявляется в наполнении концепции жилого комплекса качествами, характерными для более высокого сегмента. Для проектов, находящихся на стыке различных классов, застройщики внедряют свои обозначения: «бизнес-лайт», «комфорт плюс», «смарт комфорт», «смарт бизнес» и прочие», делится наблюдениями Роман Родионцев.
Но что думают по поводу единой классификации сами девелоперы? По их мнению, на современном рынке какие вопросы ее наличие позволяет решать, а какие — категорически нет? И чем сегодняшнее «классовое» общение с банками, борьба с конкурентами и работа с покупателями отличаются от сегодняшнего же, но «бесклассового»? Продолжим.
