Источник:
Эмин Джафаров/»Коммерсантъ»
В России снова меняются правила выдачи льготной ипотеки. Изменения, которые заработают с 1 февраля 2026 года, поспособствуют соблюдению принципа «одна ипотека на семью» и ограничат использование так называемых донорских схем, когда в сделку вписываются менее близкие родственники.
Меру объясняют оказанием более адресной помощи на фоне злоупотреблений льготами. Для строительного рынка это скорее плохие новости, для тех, кому льготы не положены, — скорее хорошие, и дело не в лишнем поводе для злорадства.
Что изменится с 1 февраля 2026 года
Информация о грядущем изменении условий по семейной ипотеке прокатилась по профильным телеграм-каналам вечером в пятницу, 24 октября. Со ссылкой на решение Минфина они сообщали, что теперь супруги (программа доступна как для состоящих в официальном браке, так и в гражданском. — Прим. ред.) должны будут становиться созаемщиками по кредиту. Это прикрывает «лазейку», которая позволяет: во-первых, брать по две ипотеки на семью на каждого из родителей; во-вторых, вписывать в качестве созаемщика человека, который имеет косвенное отношение к этой ячейке общества. Родителя, который участвует в такой сделке, называют донором, поскольку именно его статус позволяет получить более выгодные условия по жилищному кредиту, а уж кто и как дальше будет выплачивать, участники договорятся между собой.
Бывает и того хуже — квартиры по льготной покупают, чтобы потом перепродать дороже. О таких случаях изданию «Подъем» рассказал глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков, поддержавший инициативу.
«Ипотечные кредиты давали, чтобы решить жилищную проблему, а не для того, чтобы бизнес делать: купить за льготный кредит квартиру, потом её продать подороже и заработать на этом. Поэтому один ипотечный кредит на семью. Это правильно. И благодаря этому больше семей смогут воспользоваться программой, поскольку выбирается сумма и, соответственно, кому-то не достаётся. Так что я полностью поддерживаю это предложение и считаю даже упущением, что мы раньше это не записали», — заявил депутат.
Еще одно нововведение касается комбинированной ипотеки. Это смешанные программы, при которых часть суммы в пределах лимита (для Петербурга, Москвы, Ленобласти и Подмосковья это 12 млн рублей) выдается по льготной ставке, сумма сверх лимита — по рыночной ставке. В итоге получается посильный вариант для тех, чьи потребности не укладываются в лимит госпрограммы. С 1 февраля такую комбо-ипотеку можно будет рефинансировать. То есть снизить ставку по кредиту за счет того, что уменьшается ключевая ставка (КС) ЦБ и рыночные показатели следуют за ней. Делать это можно будет неограниченное количество раз, но есть условия:
срок нового кредита не должен превышать срок рефинансируемого;
размер части суммы кредита по льготной ставке не превышает аналогичную часть по предыдущему кредиту;
рефинансируемый кредит был единственным льготным.
Также есть важная информация для банков: Минфин до конца года продлил повышенный размер компенсаций для банков. Для ИЖС это КС+3 процентных пункта, для иного строительства — КС+2,5 п. п. С 1 января размер компенсации снизят на 0,5 п. п. Это «женится» с шагом снижения ключевой ставки, но соответствующий документ Минфина был подписан еще 15 октября.
Это официально?
В понедельник, 27 октября, информация стала массово расходиться по СМИ со ссылками на их источники, но позже Минфин опубликовал подтверждение на своем сайте. В пресс-релизе указано одно условие, при котором у родителей сохранится возможность привлекать третьих лиц в качестве созаемщиков: «Изменения вводят ограничения по оформлению одного льготного кредита на семью. С 1 февраля супруги должны обязательно выступать созаемщиками. При этом у них сохраняется возможность привлечь третьих лиц, если дохода не хватает для получения кредита по программе».
Отмечается, что мера позволит предотвратить злоупотребления, сделав систему поддержки граждан более справедливой. «Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий», — считают в ведомстве. Комментируя изменения «Российской газете», замгендиректора «Дом. РФ» Алексей Ниденс сообщил, что изменения призваны повысить адресность семейной ипотеки, а также помочь семьям, оформившим комбинированные кредиты, снизить нагрузку на семейный бюджет.
Зачем это нужно
Повышение адресности господдержки — это общий тренд, который наметился на фоне оптимизации бюджета в условиях увеличения расходов на национальную оборону. Например, что касается социальной поддержки, правительство хочет учитывать деньги на вкладах и счетах при оценке нуждаемости семьи в ежемесячных пособиях по рождению и воспитанию детей. По словам главы думского комитета по бюджету и налогам Андрея Макарова, у некоторых получателей таких пособий десятки миллионов рублей на счетах. «Когда у одного из получающих… 40 машин и более 60 объектов недвижимости, возникает вопрос, действительно ли именно этих людей мы хотим поддерживать», — говорил он.
Позитивный эффект изменений для тех, у кого нет оснований для получения семейной ипотеки, может проявиться только на длительной дистанции. Чем меньше людей смогут получить льготные кредиты, тем быстрее рыночные ставки по ипотеке должны прийти в норму, ведь стратегически важному для страны строительному рынку тоже нужно как-то жить, и правительство это понимает.
Другой вопрос в том, что возвращение рыночных ставок на приемлемый уровень зависит не только от сокращения расходов бюджета на финансирование льготных кредитов, а еще от очень многого количества факторов. Несмотря на то, что они — как повышение НДС — имеют ограниченный эффект, с ними приходится считаться. И вот Банк России в прошлую пятницу изменил свой прогноз по средней ключевой ставке на 2026 год — вместо 12–13% показатель будет находиться на уровне 13–15%, а это все еще слишком много для рыночной ипотеки. Застройщики полагают, что массовое оживление клиентов будет при рыночной ставке 10–12% или вообще 7–9%.
Как это повлияет на строительный рынок
Девелоперское сообщество восприняло изменение правил выдачи семейной ипотеки как плохую новость, но нововведения должны сделать рынок более прозрачным, сообщила «Фонтанке» Ирина Петрова, руководитель отдела ипотеки и финансовых инструментов GloraX.
То, что супруги не смогут оформить по ипотеке на каждого, приведет к сокращению выдач. Также заемщики могут столкнуться с ростом отказов, поскольку оба члена семьи, будучи созаемщиками, станут «прозрачнее» для банков.
«Зачастую из договора исключался один из супругов, если имел плохую кредитную историю или ранее оформлял банкротство. С 1 февраля такой сценарий станет невозможным. В зоне риска окажутся клиенты, которые не смогут пройти андеррайтинг банка», — отмечает эксперт.
«Фонтанка» направила вопросы трем крупнейшим банкам-игрокам ипотечного рынка и крупному региональному банку, но не получила ответов.
Что касается «донорской» ипотеки — это скорее нишевый инструмент, чем массовая практика, говорит Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой». По ее словам, доля сделок, заключающихся с помощью доноров, небольшая. Ее выпадение не окажет влияния на общий объем продаж.
«А вот ограничение на оформление второго льготного кредита для одной семьи вызывает вопросы. Если цель программы — поддержка семей с детьми и стимулирование рождаемости, логично, что родители могут нуждаться в нескольких квартирах — например, в просторном жилье для себя и младших детей и в студии или „однушке“ для старшего ребенка. При этом сама идея — помогать семьям с приобретением жилья и для себя, и для взрослого ребенка, на первую квартиру, — вполне оправдана задачами программы, но ужесточение условий фактически лишает их такой возможности», — рассуждает Ольга Кузнецова.
По ее мнению, ограничение «одна семья — один кредит» противоречит изначальному замыслу льготной госпрограммы. Но даже так семейная ипотека останется драйвером продаж, поскольку альтернативы у покупателей практически нет.
Успеть в последний вагон
По поручению президента РФ Владимира Путина программу семейной ипотеки под 6% для семей с детьми продлили до 2030 года, но опрошенные «Фонтанкой» эксперты предупреждают, что параметры и условия выдачи льготных кредитов могут меняться. Например, в сторону сужения круга потенциальных заемщиков.
При этом, как следует из решения Минфина, ограничение по одной ипотеке на семью начнет действовать с 1 февраля следующего года. Можно предположить, что желающие приобрести квартиру по старым условиям выстроятся в очередь, чтобы успеть закрыть свои потребности до этого момента. Застройщиков может ждать ажиотажный спрос в следующие месяцы, но после этого наступит затишье. Такую ситуацию мы видели уже несколько раз по мере ужесточения условий по льготным программам.
Также пока непонятно, что будет в случае развода. На первый взгляд все выглядит так: если супруги взяли ипотеку, а потом развелись — даже если убрать одного из них из созаемщиков, он уже не сможет второй раз реализовать свое право на семейную ипотеку. Если же супруги разведутся до того, как возьмут семейную ипотеку, за каждым из них сохранится это право. Такое предположение со ссылкой на экспертов высказал портал «Банки.ру», оговорившись, что эта информация требует уточнения и разъяснений.
Источник: www.fontanka.ru
