Источник:
iStock.com / filistimlyanin
Высокую ключевую ставку и, как следствие, высокие проценты по ипотеке эксперты называют главной причиной падения спроса на жилье в 2025 году. Спустя две недели после того, как Центробанк снизил ключевую ставку до 17%, городской портал «Фонтанка.ру» совместно с «Объединением строителей СПб» провели опрос ведущих девелоперов города и Ленобласти, чтобы узнать, успели ли они ощутить эффект.
В целом можно сказать, что рынок разделился на две части: одни девелоперы считают, что 4 процентных пункта, на которые уменьшилась ключевая ставка за последние месяцы, — это слишком мало, другие уже видят на рынке сигналы, внушающие оптимизм.
— Снижение ключевой ставки на 1 процентный пункт в сентябре серьезного влияния на рынок недвижимости не оказывает, т. к. она всё равно осталась высокой, — констатирует Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.
— Снижение ключевой ставки само по себе пока не стало драйвером спроса — она остается слишком высокой для массового покупателя, — поясняет генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. — Восстановление, которое мы видим этим летом, идет прежде всего за счет льготной ипотеки. В августе, например, все ипотечные сделки в наших проектах пришлись именно на семейную программу.
По его словам, в целом по агломерации за июль — август продажи выросли на 15% по сравнению с маем — июнем, а в «Ленстройтресте» в августе они оказались на 18% выше, чем в июле, и на 29% выше среднего уровня первого полугодия. При этом Ленинградская область восстанавливается быстрее за счет более доступных цен.
— Снижение ключевой ставки пока не оказало ощутимого влияния на намерения людей, интересующихся покупкой недвижимости вне льготных ипотечных программ, — соглашается Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Но какую-то часть клиентов это, безусловно, мотивировало, хотя мы говорим об очень малой доле сделок. В первую очередь решение ЦБ повлияло на людей, у которых заканчиваются депозиты и их не устраивает новая доходность. Мы видим приток таких покупателей, но это нельзя назвать «волной» или ажиотажем.
Он отметил, что в большей степени этот всплеск заметен на недорогих объектах, что можно объяснить тем, что раньше других в недвижимость стали переходить владельцы небольших депозитов.
— Но большинство вкладчиков пока не торопятся забирать средства из банков. Даже 16% — это хорошая ставка по вкладу, если вспомнить, какая доходность была еще год назад, и большинство людей устраивают такие условия, — добавил Сергей Терентьев.
— Снижение ключевой ставки, которое мы видим сейчас, позитивно для самого девелопера, но не оказывает прямого влияния на спрос на жилье в Петербурге и Ленинградской области, — уверен Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». — Для конечного покупателя важна ставка по ипотеке, а пока она остаётся двузначной, ожидать роста продаж не приходится.
Более позитивно настроена Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), но тоже, скорее, на перспективу.
— На фоне постепенного снижения ключевой ставки крупные российские банки начали корректировать ставки по рыночной ипотеке, — пояснила она. — При дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики ЦБ условия по депозитам станут менее интересными. В таком случае мы можем увидеть рост покупательской активности и постепенное перетекание средств с депозитов.
В то же время Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», даже при текущей ключевой ставке в 17% отмечает активность покупателей, ориентированных на рыночную ипотеку.
— Чаще всего речь идет о небольших кредитах, которые клиенты берут с расчетом на последующее рефинансирование или досрочное погашение, — говорит он. — Это свидетельствует о том, что интерес к приобретению нового жилья сохраняется даже в условиях дорогих заемных средств. По мере снижения ключевой ставки покупательская активность будет последовательно усиливаться.
В том, что поэтапное снижение ключевой ставки, поддержанное в сентябре, закрепит положительную динамику на рынке недвижимости в агломерации, уверена и Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
— Это решение уже активизирует продажи по рыночной ипотеке и создает условия для расширения ключевых программ господдержки, которые являются главным локомотивом спроса, — считает она. — Оживление на рынке налицо: продажи Группы в августе более чем в два раза превысили результат аналогичного месяца прошлого года, продолжив успешную динамику летних месяцев.
Одной из ключевых причин такого прорыва стала осязаемая для покупателей строительная готовность, добавила она: после ввода первых корпусов во Всеволожске и грядущего до конца года ввода в Лаголово клиенты смогли воочию оценить готовые фасады и благоустроенные территории, что повысило доверие к проектам.
При этом анализ структуры продаж показывает, что безоговорочным лидером остаются льготные ипотечные программы, причем на семейную ипотеку приходится до 90% всех кредитных сделок. Мария Орлова отметила, что доля рассрочки, стабильно не превышавшая 20%, в августе даже сократилась и в сентябре уже составляет не более 10%. При этом все более заметную роль играет стопроцентная оплата: ее доля остается на значительном уровне около 10% и продолжает увеличиваться.
— Еще один позитивный сигнал — рост доли региональных покупателей до 40% в июле — августе против 30-32% весной, — добавила она. — В сентябре эта тенденция сохранилась: этот месяц традиционно самый активный, в том числе для студентов и абитуриентов.
— Даже несмотря на высокую стоимость заемных денег, когда ставка стала снижаться, на первичном рынке недвижимости Москвы и Петербурга наметился как прирост сделок, так и небольшой рост доли ипотеки, — подтвердил Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI. — В первую очередь речь идет о массовом сегменте, который более чувствителен к фактору доступности ипотеки и где доля ипотечных сделок всегда была выше.
По его словам, в августе, при значении ключевой ставки 18%, ставки по рыночной ипотеке составляли 18-20%, застройщики могли субсидировать ее до 16% (что на практике может отражаться на стоимости квартиры). Сентябрьское изменение ставки на 1 пункт пусть и не изменит ситуацию кардинально, но станет еще одним шагом в сторону возвращения более доступной ипотеки, прогнозирует он.
Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник „Южный“», выделил три причины, по которым снижение ключевой ставки стимулирует спрос на жилье в регионе. Во-первых, удешевление самой ипотеки: снижение ключевой ставки ведет к общему снижению кредитных ставок банков, а значит делает ипотеку более доступной и привлекательной для тех слоев населения, которые ранее не могли себе ее позволить. Во-вторых, снижение ключевой ставки ведет к снижению ставок по вкладам — в такой ситуации покупка квартиры выглядит все более привычным и перспективным инструментом сохранения и приумножения денежных средств для инвесторов, считает эксперт.
— Но главное, что со стороны Центрального банка мы видим системную и осознанную политику снижения ключевой ставки, которая, без сомнения, будет продолжена, — говорит Сергей Хромов. — Это значит, что вы можете больше не откладывать покупку квартиры (ведь цены растут), а ипотеку потом рефинансировать на более выгодных условиях по мере дальнейшего снижения ставки. Например, в нашем проекте «Город-спутник Южный» мы предлагаем программы с низким ежемесячным платежом, позволяющие покупателям «переждать» период высоких ставок — рассрочка от застройщика или ипотека траншами. Сегодня мы фиксируем рост интереса к этим программам.
Прогноз до конца года
К концу года рынок Санкт-Петербургской агломерации может достигнуть показателей в 6-6,5 тысячи сделок в месяц, а на фоне предновогоднего спроса этот показатель может быть еще выше при условии поддержания рынка новыми стартами, прогнозирует Ольга Трошева. Количество сделок по итогам второго полугодия 2025 года может оказаться на 16% больше показателя аналогичного периода прошлого года.
— Основания для умеренного роста сохраняются, — считает Денис Заседателев. — Все больше покупателей предпочитают фиксировать цену через рассрочку, рассчитывая в перспективе нескольких лет на снижение ставок по ипотеке.
Он отметил, что основной спрос по-прежнему сосредоточен в массовом сегменте и комфорт-классе, именно они формируют основу рынка. Бизнес-класс же развивается по иной логике.
— Значительная часть сделок здесь также проходит в рассрочку, но мотивы иные, это скорее ожидание снижения ставок по депозитам и последующий перевод средств в недвижимость, — пояснил Денис Заседателев. — Этот сегмент отличается устойчивостью, однако его масштаб невелик, поэтому заметного влияния на общую динамику он не оказывает.
Мария Орлова напомнила, что прогнозы аналитиков, звучавшие в январе 2025 года, обещали сокращение рынка на 35-40%, но продажи просели не так сильно.
— К октябрю рынок подходит с уровнем снижения в 15%, а по итогам года может даже вырасти, причем традиционно активный четвертый квартал будет усилен действием новых факторов, — считает она. — Основной рост будет сосредоточен в сегменте массового жилья, который наиболее чувствителен к доступности ипотеки.
Максим Жабин, в свою очередь, не ждет оживления до конца года:
— В лучшем случае рынок останется в стагнации, в худшем — мы увидим дальнейшее снижение продаж.
Сергей Хромов отмечает, что ситуация на рынке будет неоднородной:
— В наиболее сложном положении останется средний ценовой сегмент, поскольку на фоне высоких ипотечных ставок и общего удорожания квадратного метра спрос массово мигрирует в новые проекты с изначально более демократичной стоимостью. Тем более качество этих проектов сегодня ничем не уступает более дорогим аналогам.
А вот самый высокий сегмент традиционно менее зависим от ключевой ставки, так как его аудитория имеет значительно большую финансовую гибкость и может позволить себе не особенно корректировать планы из-за колебаний рынка.
Основным драйвером роста называет сегмент массового жилья и Алексей Бушуев.
— Снижение ключевой ставки повышает доступность рыночной ипотеки, что запускает отложенный спрос, — рассказал он. — Дополнительным фактором является падение доходности депозитов, которое стимулирует перераспределение средств в недвижимость как более надёжный и предсказуемый инструмент сбережения и инвестирования.
Сергей Терентьев считает, что дальнейшие тенденции пока неясны, но ситуация вряд ли значительно изменится до конца года, с учетом того, что ключевая ставка снизилась не так сильно, как ожидалось.
— Многие люди не уверены, что, покупая квартиру сейчас в ипотеку под пусть даже 19%, через год они смогут рефинансировать кредит на более выгодных условиях. Так же как мало кто сейчас решается переходить из рассрочки в ипотеку. Ставки снижаются не так быстро, как многим бы хотелось. Пока мы не увидим устойчивой тенденции к их снижению, значимого оживления на рынке не будет. В моем представлении, это произойдет не раньше начала — середины будущего года, — уточнил он.
Пауза перед стартом
Еще один существенный момент — планы самих девелоперов, т. к. сейчас основная часть проектов реализуется на заемные средства, а значит, тоже зависит от ставки. Наряду с невысоким спросом это тормозит запуск новых строек.
— Инвестиционные планы также остаются «на паузе»: ставки по проектному финансированию и бридж-кредитам все еще слишком высокие, — говорит Максим Жабин. — Поэтому приобретение новых земельных участков и запуск fresh-проектов мы откладываем — к ним вернёмся уже в следующем году. И только тогда станет ясно, как снижение ключевой ставки отразилось на себестоимости.
— Ситуация со спросом проецируется на инвестиционные ожидания застройщиков, — подтвердил Сергей Терентьев. — Для нас пока ничего не изменилось, мы консервативно смотрим на рынок и вывод новых объектов.
— Ключевая ставка остается высокой, поэтому мы действуем планомерно: завершаем текущие проекты и переходим к следующим, — рассказал Денис Заседателев, отметив, что такой подход сегодня характерен для большинства девелоперов — мало кто активно приобретает земли или расширяет портфель. — Снижение ставок проектного финансирования напрямую отражается на себестоимости строительства: уменьшение снижает расходы на кредиты и позволяет дольше удерживать цены для покупателей.
Мария Орлова считает, что снижение ключевой, а вслед за ней и проектной ставки позитивно отразится на инвестиционных планах девелоперов, создавая предпосылки для активизации запуска новых проектов.
— Это может несколько снизить финансовую нагрузку на застройщиков, однако существенного влияния на себестоимость строительства в краткосрочной перспективе не окажет, так как основные составляющие, стоимость материалов и рабочей силы, остаются высокими, — добавила она. — Более значимым фактором является ограниченность предложения из-за ранее сниженных объемов ввода, что создает растущий дефицит и предпосылки для роста цен, а не их снижения.
Девелоперский бизнес инертный, поэтому участники рынка могут активизироваться и начать подготовку к запуску проектов уже сейчас, в ожидании роста спроса на горизонте года, отмечает Татьяна Халилова.
— Вместе с тем это также очень капиталоемкий бизнес, поэтому принимать решения о начале реализации новых проектов или пополнении земельного банка на фоне по-прежнему высокой ключевой ставки застройщики будут очень взвешенно, — уверена она.
Алексей Бушуев соглашается, что девелоперы сейчас действуют более осторожно: темпы ввода новых проектов замедлились, что способствует выравниванию баланса спроса и предложения и поддерживает рыночные цены. В то же время на рынке накопился значительный отложенный спрос со стороны покупателей, которые не могут воспользоваться льготной ипотекой, — его реализация станет возможна при ключевой ставке в диапазоне 14-15% и ниже. При этом «Главстрой Санкт-Петербург», по словам Алексея Бушуева, уже приступил к проектированию в своих проектах «Северная долина» и «Юнтолово». Он отметил, что ввод новых объёмов будет синхронизирован с ростом продаж, что позволит минимизировать риски и сохранить финансовую устойчивость.
— В перспективе снижение ключевой ставки положительно скажется на всем строительном секторе, поскольку приведет к удешевлению кредитов, как для самих застройщиков и их смежников, так и для покупателей, — уверен Сергей Хромов. При этом и в нынешних реалиях, по его словам, «Город-спутник Южный» чувствует себя нормально с проектным финансированием Сбербанка и компанией «Сбербанк Инвестиции» в качестве крупного инвестора. «Наши планы строительства хорошо известны на много лет», — пояснил он.
Пять лет тому вперед
Однако какими бы позитивными или, наоборот, осторожными ни были ожидания от конца 2025 года, все застройщики уверены в одном: до уровня продаж начала 2020-х нам еще снижать и снижать ставку.
— Значительный рост покупательской активности и рост доли ипотечных сделок в структуре продаж девелоперы начнут фиксировать при рыночной ипотеке под 12-14% годовых, а для этого ключевая ставка должна быть на уровне 9-10%, — отмечает Татьяна Халилова. — Такие значения мы сможем увидеть не раньше рубежа 2026–2027 годов, если развитие экономики пойдет по дезинфляционному сценарию.
Максим Жабин видит целый комплекс факторов, необходимых, чтобы рынок приблизился к уровню 2020 года: снижение ставок по ипотеке до однозначных значений, рост доходов покупателей, снижение инфляции и общая стабилизация внешних условий — только при таком сочетании возможен заметный рост спроса.
— На мой взгляд, коммерческая ставка должна быть не выше 7–8% — тогда можно будет говорить о возвращении к докризисным объемам продаж, — подчеркнул он.
Чуть выше планку для ставки оставляет Алексей Бушуев — по его мнению, для устойчивого восстановления рынка необходимы ставки по рыночной ипотеке в диапазоне 14-15% годовых, что соответствует ключевой ставке на уровне около 12%.
— Реализация отложенного спроса будет зависеть не только от ставок, но и от дополнительных мер поддержки: совместных программ банков и застройщиков, рассрочек, акционных предложений и дисконтов, — добавил он.
Мария Орлова и вовсе считает, что возвращение рынка к уровню продаж начала 2020-х годов вряд ли возможно, так как вмешиваются изменения внешнего контекста.
— Но это не означает отсутствие перспектив: при уровне «ключа» в 12-13%, что на данный момент прогнозируется к концу года, ставки по рыночным программам с учетом субсидий от застройщиков могут опуститься до 8-9% годовых, что, конечно же, повысит доступность кредитов и сбалансирует льготные и рыночные программы, — отмечает она. — Таким образом, дальнейшее поэтапное снижение ставки является ключевым инструментом, делающим жилье доступнее и обеспечивающим устойчивое оживление рынка.
Распространенная оценка такова, что условия ипотеки становятся не столько «комфортными», сколько хотя бы приемлемыми при ставке 12% и менее, продолжил Алексей Ефремов.
— Впрочем, даже с учетом текущего тренда на снижение ставки стандартной ипотеки могут достичь этого уровня не ранее 2026 года, — прогнозирует он. — Пока же наиболее востребованным для Москвы и Петербурга ипотечным инструментом остается семейная ипотека.
Денис Заседателев видит ключевую границу рыночных ставок на уровне 10–12%:
— При таком уровне ипотека снова станет массовым инструментом, и рынок сможет выйти на траекторию устойчивого роста. Пока же важную роль играют альтернативные инструменты: рассрочки, трейд-ин, субсидированные программы на период строительства. Они помогают смягчить нагрузку, но именно снижение ипотечных ставок способно запустить отложенный спрос в полном объеме.
Сергей Хромов напомнил, что в декабре 2020 года ключевая ставка составляла 4,25%, а средняя стоимость квадратного метра в Петербурге была примерно в 2-2,5 раза ниже, чем сейчас.
— Вернуться к этим значениям сегодня невозможно. Тем не менее мы видим устойчивый тренд на оживление экономики и с позитивом смотрим в будущее, в том числе в части дальнейшего снижения ключевой ставки, — резюмировал он.
Источник: www.fontanka.ru
