Рынок первичной недвижимости Петербурга за последние три года пережил пять волн спроса и стал заметно более зависимым от ипотеки. К таким выводам пришли в ГК «ПСК», проанализировав открытые данные Dataflat по сделкам на первичном рынке за 2023–2025 годы — с разбивкой по месяцам, стоимости квадратного метра и доле ипотечных покупок.
В 2023–2025 году условия ипотечного кредитования последовательно ужесточались. Сначала была ограничена, а затем отменена программа массовой льготной ипотеки, в Петербурге перестала действовать IT-ипотека, изменились условия семейной ипотеки. Всё это происходило на фоне резких колебаний ключевой ставки — от 7,5 до 21% с последующим снижением до 16% годовых.
В результате средняя доля ипотечных сделок на первичном рынке снизилась с 85% в 2023 году до 65% в 2024-м и до 46% в 2025 году. Одновременно сокращались и объемы продаж в денежном выражении: с 525 млрд рублей в 2023 году до 463 млрд в 2024-м и 441 млрд рублей в 2025 году. В пересчете на площадь это 2,27 млн кв. м, 1,8 млн кв. м и 1,5 млн кв. м соответственно.
Средняя площадь квартир в сделках также уменьшалась: с 41,2 кв. м в 2023 году до 39,4 кв. м в 2024-м и 38,6 кв. м в 2025 году. При этом средняя цена квадратного метра за три полных года — с января 2023-го по декабрь 2025-го — выросла на 41%: с 224 тыс. до 316 тыс. рублей.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов объясняет рост цен совокупностью факторов: «Основные причины роста цен заключаются в увеличении себестоимости СМР, увеличении затрат на проектное финансирование (выросшие ставки по нему вслед за ключевой), а также в росте затрат на соцнагрузку в себестоимости проектов строительства».
Самым успешным месяцем для рынка за рассматриваемый период стал октябрь 2023 года: тогда объем продаж достиг 66,3 млрд рублей. При этом декабрь 2025 года почти повторил этот результат: 63,6 млрд рублей. В компании отмечают, что этого удалось добиться за счет выросшей средней цены квадратного метра, высокого спроса на семейную ипотеку, условия по которой вновь изменятся с 1 февраля 2026 года, а также традиционного сезонного роста спроса в конце года. В декабре продажи новостроек в Петербурге выросли на 60% в квадратных метрах и на 81% в деньгах по сравнению с декабрем предыдущего года — фактически рынок показал ажиотажный спрос.
Анализ помесячной динамики показал четыре завершенные волны спроса, каждая из которых была слабее предыдущей — как по пиковым значениям, так и по продолжительности: от семи до пяти месяцев. Пятая волна, начавшаяся во второй половине 2025 года, оказалась нетипичной: по пикам она находится «в середине» между предыдущими, а начавшееся в ноябре снижение сменилось резким ростом продаж в конце года — снова за счет семейной ипотеки и сезонного фактора.
Отдельно аналитики отметили усиление корреляции между спросом и ипотекой. В 2023 году доля ипотечных сделок держалась на уровне 80–86%, тогда как число сделок колебалось от 2,6 до 6,8 тысячи в месяц. Коэффициент корреляции составил 0,47 — умеренно слабая связь. С февраля 2024 года и до конца 2025-го кривые спроса и ипотечных выдач почти совпадали, а коэффициент корреляции вырос до 0,83, что говорит об очень сильной зависимости. По практике ГК «ПСК», семейная ипотека в этот период формировала 85–90% всех ипотечных сделок.
В компании считают, что основные тренды рынка сегодня определяются именно условиями ипотечных программ, а рост себестоимости строительства остается ключевым фактором подорожания жилья. Сейчас рынок входит в нисходящую фазу очередной волны спроса, более заметную с февраля, с последующим ускорением. Возобновление активности аналитики ожидают весной — за счет возвращения отложенного спроса.
Прогноз на 2026 год в ГК «ПСК» оценивают как сдержанно позитивный. «Дальнейшая динамика продаж на рынке в 2026 году имеет шанс оставаться умеренно позитивной (после снижения в первом квартале) — за счет снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшающихся ставок по рыночной ипотеке, — отметил Сергей Софронов. — Предпосылок для снижения стоимости квадратного метра при этом не просматривается, как не просматривалось и ранее».
При этом он отметил, что есть разнонаправленные настроения покупателей. Один подход — занять выжидательную позицию до лучших условий по ипотеке, игнорируя перспективу роста цен. Другой подход, напротив, не откладывать решение — не дожидаться дальнейшего роста цен, принимать решение сейчас, с перспективой дальнейшего рефинансирования.
Источник: www.fontanka.ru
