Игроки первичного рынка потихоньку начинают подводить еще не окончательные, но важные промежуточные итоги 2025 года. Которые пока свидетельствуют: ни чуда-плюс, ни чуда-минус не случилось — все идет именно так, как многие и предполагали
За девять месяцев 2025 года на первичном рынке российских городов-миллионников новых проектов стало больше, а новых квартир — меньше: их количество сократилось на 9,6%, а их проектная площадь — на 11,9% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. К такому выводу пришли эксперты системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro*, традиционно исследовав все типы и классы новостроек (с учетом открытых классических продаж на старте и без учета проектов реновации и проектов с закрытыми стартовыми продажами).
Всего за три квартала этого года в городах-миллионниках стартовало 297 новых проектов — это на 3,1% больше, чем годом ранее. При этом корпусов все же стало меньше на 11% по сравнению с тем же периодом прошлого года — только 487 объектов. Как гласит статистика bnMAP.pro, минимум новых проектов зафиксирован в Краснодаре — всего два новых запуска, но зато сразу с 14 корпусами. Также небольшая активность отмечена в Самаре (шесть новых проектов с девятью корпусами), Челябинске (семь проектов, восемь корпусов), Омске (восемь проектов с десятью корпусами на старте), Волгограде (девять проектов, и корпусов тоже девять).
В лидерах трехвартального рейтинга Москва (45 стартов, 90 корпусов), Санкт-Петербург (43 проекта с 82 корпусами) и Екатеринбург (также 43 проекта, но корпусов 57). Что называется, почувствуйте разницу.
Еще раз отметим, что квартир стало меньше и по количеству, и по площади: количество проектов и даже корпусов в них не всегда отражает реальную картину по рынку, поэтому проектное количество квартир и их суммарная площадь являются более показательными индикаторами текущей ситуации, подчеркивают эксперты. Но при этом добавляют, что «общая картина неоднородна и демонстрирует значительные различия между регионами».
В Москве, например, несмотря на рост количества новых проектов на 9,8%, наблюдается существенное снижение на 20,1% по проектному количеству квартир и на 29,3% по их общей площади. Санкт-Петербург, напротив, показывает уверенный рост с увеличением количества квартир по корпусам на 74,2%, а их общей площади — на 70,8%.
На рынке недвижимости Казани — снижение проектного количества квартир и общей площади жилья на 7,8% и 11,3% соответственно. Также в зоне падения по обоим показателям находятся Волгоград, Новосибирск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа и Челябинск. В глубоком минусе Краснодар, где все практически рухнуло: проектное количество квартир снизилось на 51,9%, а проектная площадь жилья — на 51%.
А вот Екатеринбург, наоборот, в уверенном плюсе: здесь показатели прибавили 39,6% и 37,1% соответственно. И еще в ряде городов, несмотря на общую тенденцию к снижению, зафиксирован рост проектного предложения и проектной площади. Например, положительная динамика — в Воронеже, Нижнем Новгороде, Омске, а особенно — в Красноярске (рост на 96,9% проектного количества лотов по корпусам и на 100,8% по общей площади жилья).
«Важно, что во всех городах-миллионниках в течение девяти месяцев выходили новые проекты. А общее снижение не выглядит столь значительным на фоне резких колебаний в отдельные месяцы», — резюмируют аналитики bnMAP.pro.
Теперь несколько слов о ценах. В своем совместном исследовании компании MACON и «Талан»*, проанализировав данные ЕИСЖС (Единой информационной системы жилищного строительства), пришли к выводу, что за последний год российские новостройки в среднем подорожали на 12%. «Высокие ипотечные ставки по рыночным программам привели к отрицательной динамике спроса в 2025 году: так, в среднем число сделок за восемь месяцев 2025 года оказалось на 21% ниже аналогичного показателя прошлого года. Издержки застройщиков растут, увеличивается ставка по проектному финансированию, что требует повышения стоимости квадратного метра. Но с поправкой на инфляцию реальный рост цен в ряде регионов практически отсутствует», — делятся подробностями эксперты.
По их оценкам, в Москве годовой прирост средней стоимости первичного квадрата составил 11%, в Санкт-Петербурге — 6%, в городах с населением от миллиона человек — в среднем 9%, с населением от 500 тысяч до миллиона человек — 11%, с населением от 250 до 500 тысяч человек — 10%. Среди миллионников лидерами роста цен стали Омск (+13%), Краснодар, Самара, Челябинск (по +11%), Новосибирск, Пермь и Уфа (по +10%). Падения не произошло ни в одном из городов. Но и прироста существенно выше уровня инфляции ни у кого не было.
Для справки: по оценкам bnMAP.pro*, в сентябре этого года в 17 российских мегаполисах было зафиксировано 23,9 тысячи лотов в сделках, что на 7% больше, чем в августе. При этом средняя стоимость лота выросла на 5,8%, а средняя цена за квадрат снизилась на 1,3%. Суммарная площадь реализованных за месяц новостроек снова превысила миллион квадратных метров. Пятерку лидеров по суммарному количеству проданных лотов составили Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Краснодар и Тюмень.
В городах с населением от 500 тысяч до миллиона человек были те, что, согласно подсчетам MACON и «Талана», за год продемонстрировали интенсивный ценовой прирост: Новокузнецк (+27%), Рязань (+24%), Ижевск и Томск (по +19%). В плюс на уровне среднероссийского ушли Ярославль (+13%), Саратов (+12%), Севастополь и Иркутск (+10%). Но, например, на крупных рынках Тюмени (+5%) и Владивостока (+4%) рост цен оказался умеренным и даже не превысил инфляцию.
