Как изменилась коммерческая недвижимость в России за 2025 год? Этот год стал этапом глубокой трансформации отрасли: по большинству рыночных показателей наблюдается рост и изменение структуры спроса и предложения. Редакция журнала DECORNEWS.ru проанализировала итоги на основе официальных данных аналитиков компании Nikoliers.
Рекордный ввод коммерческой недвижимости в России
По прогнозу аналитиков, суммарный объём ввода коммерческой недвижимости по всей России в 2025 году может достигнуть около 9,1 млн кв. м, что на 62 % выше показателя 2024 года. Этот результат станет максимальным значением за более чем десять лет наблюдений, превысив предыдущий рекорд 2014 года (около 7,5 млн кв. м).
Доля складского сегмента остаётся доминирующей: он может составить около 7,7 млн кв. м, или примерно 84 % от общего объёма ввода. Это отражает активное развитие логистической инфраструктуры, маркетплейсов и крупных BTS-проектов.
Кроме складов, в общий объём ввода включаются также торговые и офисные проекты по всей стране, что указывает на более широкую динамику развития коммерческих площадей.
Фото freepik
Спрос и инвестиционная активность
По оценкам, совокупный объём инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам 2025 года может составить 550–600 млрд руб., что ниже результата 2024 года, когда инвестиции достигали исторического максимума около 804 млрд руб.. Снижение объясняется рядом макроэкономических факторов, включая жесткую денежно-кредитную политику, дефицит качественных инвестиционных предложений и рост налоговой нагрузки.
При этом за первые три квартала 2025 года совокупный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки превышал 792 млрд руб.. Это говорит о высокой активности на рынке в первой половине года, в том числе в сегменте стрессовых сделок — их объём достиг рекордного уровня за этот период.
Такая структура сделок отражает адаптацию инвесторов к новым экономическим условиям: часть собственников предпочитает продавать активы через торги и аукционы, в то время как крупные корпоративные покупатели остаются активными в сегменте офисной недвижимости и складов.
Региональный контекст: Москва и Санкт-Петербург
Москва продолжает удерживать лидирующие позиции в коммерческом секторе. Несмотря на общий рост ввода площадей, качественные офисные площади в центральных локациях остаются в дефиците, что поддерживает устойчивый спрос. Аналитики отмечают также рост активности в торговом сегменте по отношению к предыдущим годам (данные аналитики Nikoliers указывают на расширение сделок в этом сегменте за первые месяцы 2025 года, включая ретейл-проекты).
В Санкт-Петербурге сегменты торговой и складской недвижимости также вносят заметный вклад в общую динамику инвестиционной активности в 2025 году, отражая интерес инвесторов к объектам в крупнейших мегаполисах.
Архитектура рынка недвижимости: что важно учитывать
Анализ рынка показывает, что трансформация структуры ввода и инвестиций — это не только реакция на экономические условия, но и отражение стратегических приоритетов бизнеса. Складские объекты продолжают формировать основу роста площадей, тогда как офисы и торговые проекты остаются значимыми сегментами, особенно в столичных агломерациях.
Кроме того, возрастает роль арендного сегмента и договорных механизмов. Переход к более гибким условиям аренды и изменение спроса на площади разного класса являются важными факторами, определяющими будущие траектории развития рынка.
Эти данные дают понимание того, как формируется рынок коммерческой недвижимости в России сегодня: рынок не только восстановился после нестабильных периодов, но и демонстрирует признаки нового этапа развития с устойчивым ростом качественных площадей и активностью инвесторов.
