Новостройки исчезают с рынка быстрее, чем строители успевают заливать новые фундаменты. Квартиры на стадии котлована сегодня редкость, а доля почти готовых объектов растет, словно горожане устали ждать и выбирают «вот-прям-сейчас». Цены тем временем продолжают подниматься — за один только квартал квадратный метр подорожал еще на 7 %, а за год — почти на 17 %. На фоне падения числа доступных лотов и отсутствия новых запусков складывается впечатление, что рынок в Новой Москве входит в фазу «контролируемого дефицита». Что происходит с первичным жильем, почему бюджетных квартир становится меньше, а сделки с ипотекой теряют долю — в этих вопросах разбиралась редакция DECORNEWS.ru на основе данных компании «Мериум».
По итогам III квартала 2025 года на первичном рынке новостроек Новая Москва объём предложения сократился на 10% в квартальном сравнении. Средневзвешенная цена «квадрата» составила 290 640 руб. (+7% за квартал, +17% за год). Было заключено 5 600 договора долевого участия (ДДУ) (+7% кв/кв, 2% год к году). Согласно данным компании «Мериум», на экспозиции находилось 15 600 лотов в 49 проектах (–10% кв/кв, –22% год к году). Из них квартиры — 15,2 тыс. (–10% кв, –21% год), апартаменты — 0,3 тыс. (+9% кв, –46% год). В III квартале не стартовал ни один новый проект.
Эта картина подтверждается и в более широком масштабе Москвы: аналитики отмечают, что предложение первичных новостроек входит в фазу «управляемого дефицита», а цены продолжают рост.
Фото freepik
Сдвиг готовности объектов: доминируют поздние стадии
Структура предложения по стадиям готовности показывает отчётливый сдвиг:
Стадия монтажа этажей — 50,6% лотов (–4,2 п.п. за квартал, –11,7 п.п. за год) Стадия отделки — 25,4% (+8,9 п.п. за квартал, +11,7 п.п. за год) Стадия котлована — 13,8% (–5,3 п.п. за квартал)
То есть доля самых «ранних» проектов падает, растёт доля тех, где строительство уже активно или близко к сдаче. Это может означать, что покупатели всё чаще вынуждены выбирать из готовящихся объектов, а не рисковать с новыми запусками.
Типология жилья и отделка: что предлагают покупателям
По комнатности предложения: выросла доля однокомнатных до 41,6% (+1 п.п.), трёхкомнатных до 12,1% (+0,7 п.п.); доля студий сократилась до 16,1% (–1,1 п.п.), двушек до 29,1% (–0,6 п.п.).
По типу отделки: доля объектов с white-box (предчистовая отделка) сократилась до 10,3% (–4,2 п.п.), рост форматов с чистовой отделкой до 35,1% (+2,8 п.п.), без отделки — 54,6% (+1,4 п.п.).
Это говорит об изменении предпочтений: меньше студий и сырой отделки, больше квартир с полноценной отделкой и большим количеством комнат.
Цены по типам: квартиры vs апартаменты
Средневзвешенная цена предложения в Новой Москве:
Квартиры — 290 560 руб./м² (+7% кв, +17% год) Апартаменты — 295 120 руб./м² (+22% кв, +17% год)
Хотя апартаменты дорогие — и растут быстрее за квартал (+22%) — их доля небольшая, и годовой спад (–46% год к году по числу лотов) показывает, что формат становится более нишевым.
Стоимость и бюджет: кто сейчас покупает?
В III квартале доля бюджетных вариантов до 10 млн руб. сократилась на 5 п.п. до 23%.
Рассмотрим детали по типологии и цене:
| Кол-во комнат | Площадь (мин / ср / макс) | Цена за м² (тыс. руб.) | Стоимость (млн руб.) |
|---|---|---|---|
| Студия | 14,1 / 25,6 / 40 | 195,2 / 358,3 / 559,0 | 4,8 / 9,2 / 15,9 |
| 1-комнатная | 27,4 / 40,3 / 72,9 | 85,7 / 301,8 / 552,7 | 3,0 / 12,2 / 25,6 |
| 2-комнатная | 39 / 60,1 / 120,3 | 129,0 / 271,1 / 485,3 | 7,5 / 16,3 / 40,9 |
| 3-комнатная | 62 / 79,5 / 144,5 | 118,6 / 262,4 / 589,0 | 9,2 / 20,9 / 75,8 |
| 4-комнатная+ | 75,9 / 135,4 / 315,8 | 214,0 / 393,4 / 548,3 | 18,7 / 53,3 / 166,1 |
| Итого | 14,1 / 49,4 / 315,8 | 85,7 / 290,6 / 589,0 | 3,0 / 14,4 / 166,1 |
Ипотека: доля сделок с привлечением ипотечного кредита — 71% (–1 п.п. за квартал, –7 п.п. за год).
По данным сервиса Novostroy-M, для первичного рынка в российских городах-миллионниках за 2025 год характерны: снижение средней площади квартир (на ~4 м² год к году), рост доли студий и компактных форматов. Согласно данным Единого ресурса Застройщиков, во II квартале 2025 года в Новомосковский административный округ (часть Новой Москвы) средняя цена «квадрата» достигла 289 тыс. руб. (+6,3% к I кварталу) — что подтверждает, что рост цен здесь идёт активнее, чем в среднепо-городу. По данным ТАСС на московском рынке первичного жилья отмечается дефицит массового предложения: в «старой» Москве доля массовых новостроек (эконом- и комфорт-класса) в октябре 2025 года сократилась до 30% — минимум за всю историю наблюдений.
Эти данные подтверждают тенденцию: предложение сокращается, цены растут, особенно за счёт изменения структуры предложений и смещения к более готовым проектам и крупным площадям.
Итоговая динамика на рынке недвижимости Новой Москвы
Сокращение предложений на 10% за квартал и –22% год к году говорит о том, что покупатели сталкиваются с выбором — либо более дорогие или более поздние объекты.
Рост средней цены на 17% год к году и +7% за квартал показывает, что регион становится дороже.
Сдвиг в сторону стадий более готового строительства снижает риск для покупателя, но и уменьшает выбор стартовых проектов.
Увеличение доли однокомнатных и трёхкомнатных квартир, уменьшение студий и «двушек» может указывать на изменение спроса: либо больше семей, либо ожидания роста цен и желание более универсального жилья.
Доля ипотечных сделок на уровне ~71% говорит о том, что финансовые условия для покупателей остаются значимыми, но снижение год к году на 7 п.п. может сигнализировать о некотором охлаждении или повышении осторожности.
Бюджетные варианты до 10 млн руб. уже составляют лишь 23% предложения — выбор доступного жилья становится меньше.
