Источник:
IStock.com/Evgeniia Gordeeva
Время — одна из главных ценностей для современных покупателей жилья. По данным исследования НИУ ВШЭ, покупатели готовы переплачивать 1,5-2% за каждые сэкономленные 5 минут пешего пути до станции метро или остановки транспорта. Поэтому квартиры рядом с метро в Петербурге дороже в среднем на 12-17%. Также важна близость ключевой инфраструктуры: магазинов, школ и садиков, услуг. И сегодня застройщики в новых проектах стараются делать так, чтобы сама среда оптимизировала врменные затраты жителей.
В пять раз меньше
Концепция 15-минутного города эволюционирует: сегодня всё чаще обсуждается формат «трёхминутного города». По словам Алексея Бушуева, коммерческого директора «Главстрой Санкт-Петербург», это отражает фундаментальный сдвиг в восприятии времени как ключевого ресурса. В условиях мегаполиса именно время становится дефицитом, и покупатели готовы за него платить.
По его словам, запрос на жильё всё чаще формируется не только вокруг характеристик квартиры, но и вокруг способности жилой среды сокращать ежедневные временные издержки. Возможность решать бытовые задачи без дополнительных поездок по городу повышает качество жизни и снижает уровень стресса.
— Проекты с развитой инфраструктурой в шаговой доступности воспринимаются рынком как более ценные, — добавил он. — Если речь идет не о точечной застройке, а о полноценном микрорайоне с продуманной социальной, коммерческой и транспортной средой, покупатель рассматривает это как серьезное конкурентное преимущество. Отсутствие инфраструктуры, напротив, становится критичным минусом: такие квартиры сложнее реализуются.
Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, напомнил, что еще 10-15 лет назад около половины предложения на рынке новостроек было представлено экономклассом. С развитием проектов комплексного освоения территории стала расти доля комфортного жилья — сейчас на него приходится примерно 75% в предложении. Это дало толчок к развитию принципиально иного уровня инфраструктуры и благоустройства. Продуктовые и комплексные характеристики домов и кварталов переросли из конкурентных преимуществ в рыночные стандарты.
— Сейчас концепция «город в городе» стала фактически обязательным стандартом на рынке жилой недвижимости, — добавил он. — Проекты, в которых отсутствует комплексная инфраструктура, оказываются неконкурентоспособными. Социальные объекты, общественные пространства и локальные сервисы работают в комплексе, создавая комфортную среду, где человеку удобно жить, работать и проводить свободное время. Именно это сегодня становится главным фактором привлекательности жилых кварталов и той ценностью, за которую покупатели готовы платить.
— Действительно, ещё сравнительно недавно близость к инфраструктуре в градостроительной повестке определялась 15-минутной доступностью — подход, активно продвигавшийся в период губернаторства Валентина Матвиенко, — рассказала начальник отдела продаж ООО «СЗ „17-Я ЛИНИЯ“» Анна Чернухо. — Для жителей спальных районов советской застройки это уже было существенным шагом вперёд: раньше даже за базовыми повседневными услугами — чтобы посетить врача, крупный продуктовый или промтоварный магазин, аптеку, банк — нередко приходилось ехать на транспорте. Программы развития «дворовой» инфраструктуры действительно дали людям ощутимую экономию времени и сил.
По словам эксперта, сегодня ситуация принципиально изменилась. С одной стороны, резко вырос темп жизни, с другой — изменилась сама структура потребления. Современный горожанин всё чаще вообще не готов тратить время на дорогу (даже 3 минуты) туда, где услугу можно получить дистанционно. В этом смысле разговоры о «трёхминутном городе» — не столько про метры и минуты, сколько про максимальное сокращение любых бытовых перемещений.
Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», добавил, что в условиях стремительного развития Петербурга, время, которое горожане тратят на повседневные дела, становится критически важным фактором. Классические спальные районы с массовой застройкой в 20 этажей, возведенные в прошлых десятилетиях, не могут обеспечить современный уровень комфорта.
— Поэтому современные петербуржцы стремятся приобрести жилье в самодостаточных среднеэтажных районах, — говорит он. — В проектах квартальной застройки ГК «Лидер Групп» объекты первой необходимости: школа, детский сад находятся прямо через дорогу или рядом с жилыми комплексами. А медицинские учреждения, МФЦ, детские центры и торговая коммерция — прямо на первых этажах проектов. И покупатели квартир это высоко ценят.
Ценность времени как ресурса постоянно растет, что напрямую формирует запрос покупателя. Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, подчеркнула, что концепция «15-минутного города» перестала быть маркетинговой фишкой и стала необходимым требованием для любого проекта — от крупных кварталов до относительно небольших строек. При этом районная застройка, особенно по схеме green-field, обладает явными преимуществами.
— Как показывает практика, реализации комплексных проектов в Ленинградской области, именно наличие свободных территорий в приемлемой удаленности от Петербурга и развитое взаимодействие с администрацией позволяют все заранее спланировать и создать полноценную среду, — говорит она. — Здесь проще реализовать полный набор необходимого: социальную инфраструктуру, привлечение всех видов бизнеса от продуктовых магазинов до спортзалов и ресторанов, развитие рекреационных зон и парков, а также культурных объектов вроде кинотеатров и комьюнити-центров.
— За время, в течение которого стоматологи рекомендуют чистить зубы, добраться куда-либо, кроме как до коммерческой инфраструктуры внутри здания, точно не получится, — полагает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — «Трехминутный город» — это больше свойство жилого дома, а не квартала или района. Подразумевается, что все в первую очередь необходимое, будет доступно на лифте. Что, наверное, реализуемо при условии небоскреба, где разные этажи отведены под разную инфраструктуру, вплоть до детского сада. Работу в таком случае предпочтительнее иметь удаленную.
Пожиратели времени
Выделить один ключевой фактор, съедающий время современного человека, невозможно: по словам Алексея Бушуева, все зависит от совокупности жизненных сценариев. Именно поэтому для девелопера принципиально важно комплексное развитие территории.
По мнению эксперта, в первую очередь речь идет о создании точек приложения труда внутри жилых кварталов. Коммерческие помещения, сфера услуг, коворкинги позволяют части жителей работать рядом с домом — как в формате предпринимательства, так и в качестве наёмных специалистов.
— Второй важнейший блок — образование и развитие детей, — продолжил он. — Детские сады и школы в шаговой доступности сегодня воспринимаются как базовое условие при выборе жилья. Дополнительное образование, кружки и спортивные секции рядом с домом напрямую влияют на ежедневную логистику семьи и общее ощущение комфорта. Не менее значима и коммерческая инфраструктура повседневного спроса: магазины, аптеки, пекарни, сервисы, а также объекты для поддержания здорового образа жизни — от уличных спортивных площадок до специализированных залов.
— Жители новых районов тратят больше всего времени, прежде всего, на ежедневные маятниковые перемещения, — говорит Анна Чернухо, — дорога до работы и обратно, а также сопровождение детей. Сокращать эти затраты можно не только транспортными решениями, но и грамотной планировкой самих кварталов: размещением школ и садов внутри жилых массивов, созданием локальных рабочих мест, офисов, сервисных функций, возможностью работать рядом с домом или в гибридном формате.
По ее словам, современная квартальная застройка во многом уже отвечает этим запросам. Коммерческие помещения на первых этажах, встроенные детские сады и школы, дворы без машин — всё это позволяет реализовать ту самую «трехминутную» доступность практически автоматически. В проектах в сложившейся исторической застройке задача ещё проще: базовая бытовая инфраструктура там, как правило, уже существует, и роль застройщика сводится к аккуратному дополнению социальной функции и повышению качества среды.
Мария Орлова отметила, что жители новых районов тратят больше всего времени на перемещения и адаптацию под бытовые задачи.
— Оптимальным решением является создание не только жилья, но и рабочих мест, а также возможностей для удаленной работы прямо в районе. Так, мы обращаемся к возможности интеграции коворкингов в ансамбль застройки.
Тонкости выбора
По словам Анны Чернухо, при выборе жилья сегодня всё чаще имеет смысл смотреть не только на метраж и цену, но и на сценарии жизни: сколько времени будет уходить на дорогу, где находятся школы и секции, можно ли решить бытовые вопросы, не покидая квартал.
— Хороший пример реализации принципа максимальной шаговой доступности — проекты в сложившейся исторической среде, — говорит она. — Так, в нашем ЖК «17 линия» в исторической части Васильевского острова инфраструктура формируется не с нуля, а дополняет уже существующий городской контекст. Мы строим детский сад во дворе, а также реконструируем примыкающее историческое здание 1890–1915 годов, имеющего статус объекта культурного наследия, под государственный досуговый центр с детскими кружками. Поскольку застройка ведётся в обжитом квартале, вся повседневная инфраструктура уже находится в нескольких минутах ходьбы. Есть даже драматический театр, расположенный в 170 метрах от жилого комплекса. Бассейн, каток, школа олимпийского резерва, арт-галереи, рестораны, поликлиники и медицинские центры — все это в считанных шагах.
При этом, по ее словам, есть функции, которые по-прежнему критичны именно в шаговой доступности и не заменяются онлайном — в первую очередь это школы и детские сады, учреждения дополнительного образования, спортивная инфраструктура, медицинские услуги первой необходимости (дежурный врач), аптеки. Именно вокруг этих точек сегодня и формируется реальный запрос покупателя жилья, ориентированного на экономию времени.
Сергей Софронов считает, что выбор места для жизни не всегда диктуется удаленностью от работы. Зачастую плюсы удаленного жилого комплекса с запасом компенсируют его расположение. Люди предпочитают развитый транспорт и наличие всех услуг тому, чтобы просто поселиться поближе к месту занятости.
По словам Алексея Бушуева, на первый план при выборе жилья по-прежнему выходит качество и доступность образовательной инфраструктуры. В 2025 году «Главстрой Санкт-Петербург» провёл исследование в рамках проекта «Интеграция образования и бизнеса». Согласно его результатам, 89% покупателей считают наличие школ рядом с домом решающим фактором при выборе жилья.
Мария Орлова подчеркнула, что шаговая доступность не должна означать несистемное наполнение пространства сервисами и коммерцией — должны быть учтены показатели безопасности, удобства в решении бытовых задач и комфорта. К тому же, продуктовое наполнение должно отвечать запросам всех возрастных групп.
— Например, для подростков необходимо предусмотреть зоны активности, которые отвечают их интересам — памп-треки или скейт-парк, а людям серебряного возраста необходима максимально безбарьерная среда и удобные зоны для спокойного отдыха, — привела она пример. — Вообще, благоустройство выходит на первый план. Уровень насмотренности покупателя растет в геометрической прогрессии, и строить «каменные джунгли» больше просто непозволительно. Вместо этого мы создаем «город-сад».
Транспортная доступность — еще один ключевой фактор, определяющий качество жизни в проекте, напомнил Евгений Колесников. Даже самый развитый с точки зрения инфраструктуры район не может считаться полноценным без удобного городского транспорта, хороших выездов и близости к автомагистралям.
-Учитывая, что Санкт-Петербург по уровню автомобилизации уже превзошел Москву, близость к КАД и ЗСД становится стратегически важным параметром выбора локации, — говорит он. — Развитие квартала АЭРОСИТИ стало наглядным примером того, как улучшение инфраструктуры стимулирует интерес покупателей. После того, как компания построила новый выезд из квартала на Витебский проспект, а город совместно с частными инвесторами запустил скоростной трамвай, недвижимость в ЖК этого проекта стала пользоваться ажиотажным спросом.
Павел Мельников добавил, что современное жилье должно отвечать актуальным ценностям — запросам на здоровый образ жизни, зеленые стандарты, наличие соседского сообщества и мультицелевую среду. Не менее важным элементом концепции «город в городе» является наличие социальной инфраструктуры в шаговой доступности. Школы, детские сады, поликлиники, аптеки, спортивные залы и торговые объекты — все это должно находиться в непосредственной близости от жилья.
— Застройщики при разработке проектов комплексного освоения территорий закладывают эти объекты на этапе планирования, — продолжил он.
Против маятника
Если говорить о квартальной застройке, то маятниковая миграция тем меньше, чем ближе новый квартал к сложившейся городской инфраструктуре, уточнил Сергей Софронов. По его словам, это не вопрос жилой застройки, а вопрос развития всех остальных секторов и предприятий. И уже вполне можно планировать «реконцентрацию» рабочих мест, просто исходя из сложившихся больших районов жилой застройки.
— Внутри квартала разместить все необходимое, от магазинов и аптек до школ и променадов, не представляет собой проблем, — говорит он. — Даже больше — можно выносить коммерческие помещения и создаваемый ими трафик на периметр или по главной улице внутри, оставляя тем самым пространства внутри квартала более комфортными: спокойными и прогулочными. У нас такая концепция в квартале Plus Пулковский на Пулковском шоссе, аналогично в Respect у метро «Лесная». Это подход от бизнес-класса, где территория проектируется с разделением задач: есть то, что только для жителей и их гостей, а есть то, что также для жителей и для их соседей по району.
Сокращение маятниковой миграции возможно только при синхронном развитии жилья, социальной, коммерческой и транспортной инфраструктуры, считает Алексей Бушуев. Когда все элементы среды вводятся параллельно, у жителей снижается необходимость ежедневно перемещаться за пределы района.
— В наших проектах — «Кронфорт. Центральный» и экорайоне «Юнтолово» — социальные объекты строятся одновременно с жилыми корпусами, — пояснил он. — Более того, в малоэтажном квартале «Кронфорт. Центральный» инженерный лицей на 550 мест был открыт с опережением ввода жилья в эксплуатацию. Дополнительную роль играют рекреационные пространства. Возможность проводить время на свежем воздухе, заниматься спортом и отдыхать с детьми, не покидая район, снижает транспортную нагрузку и повышает качество жизни. Так, рядом с «Кронфортом» расположен парк «Остров фортов», а внутри проекта формируется многофункциональный стрит-ретейл с кафе, магазинами, сервисами и бульваром. Экорайон «Юнтолово» развивается в непосредственном соседстве с Юнтоловским заказником, что определило экологический подход к благоустройству: зелёные аллеи-гринфингеры, вело- и пешеходные маршруты, плейхабы, скейт-парк и формирование Центрального парка.
Евгений Колесников полагает, что в борьбе с маятниковой миграцией важно не делать из жилого района некий анклав, а решать вопрос комплексно путем создания востребованных центров притяжения, как внутри самого района, так и рядом с ним. Очень большую роль в данном процессе играют объекты культуры, образования и спорта. Частично задача уже решается за счет более качественной проработки концепции учреждений среднего образования.
— Наши объекты сейчас возводятся в соответствии с петербургским стандартом, включающим большие бассейны, воркауты и полноценные стадионы с футбольными полями и беговыми дорожками. В рамках проекта АЭРОСИТИ также будет построено четыре полноценных спортивных зала, — рассказал он.
Второй важный момент, который отметил эксперт, — это развитие транспортной инфраструктуры, возможность выехать из района утром и вернуться вечером домой без утомительного стояния в пробках.
— Есть мнение, что с маятниковым трафиком можно бороться путем создания рабочих мест внутри кварталов, но давайте говорить начистоту: в ХХI веке сложно представить себе условия, в которых хотя бы 20% жителей будут привязаны к некоему предприятию рядом с домом, тем более что достаточно много наших покупателей вообще предпочитают работать удаленно, — говорит Евгений Колесников. — А советский опыт создания таких моно поселений сейчас еще и ассоциируется с депрессивностью и низким качеством жизни.
Поэтому, по мнению эксперта, задача девелопера в первую очередь состоит в том, чтобы создать внутри района такую жилую среду, которая позволит закрывать все его базовые потребности, и девелоперы к этому активно стремятся.
Деньги и решения
Ключевая сложность организации среды шаговой доступности — необходимость комплексного проектирования. По словам Алексея Бушуева, девелоперу важно не просто возвести дома и отдельные объекты инфраструктуры, а заранее смоделировать все сценарии жизни семьи: образование, быт, досуг, спорт, рекреацию.
— В Петербурге такой подход дополнительно регулируется требованиями Градостроительной комиссии к масштабным проектам, но формального исполнения обязательств недостаточно: одобрение получают только те решения, которые действительно формируют устойчивую городскую среду по принципу «город в городе», с понятной логикой развития и учетом специфики района, — говорит он. — Все эти элементы закладываются в себестоимость строительства, поэтому девелоперы вынуждены подходить к проектированию максимально системно: синхронизировать ввод жилья и социальной инфраструктуры, продумывать коммерческое наполнение и транспортную доступность, создавать разнообразные благоустроенные рекреационные пространства — от парков и бульваров до экотроп и спортивных объектов.
— Основные сложности организации такого комплексного пространства — высокая стоимость и необходимость координации множества участников, — продолжила Мария Орлова. — Однако в условиях green-field это обходится дешевле, чем вписывание точечных проектов в сложившуюся городскую ткань. При этом грамотные и человекоориентированные благоустройство и инфраструктура способны увеличить стоимость квадратного метра до 20%.
Источник: www.fontanka.ru
