Источник:
David Gyung, iStock.com
Накопить побольше и надеяться, что бригада мастеров добросовестно потратит ваши деньги, — далеко не самый надежный способ вложиться в возведение частного дома. В последнее время все популярнее становится комбинация «ипотека + компания-подрядчик»: только Сбер за десять месяцев 2025 года выдал почти 116 млрд рублей кредитов на ИЖС!
По статистике банка, рекордная активность была зафиксирована в третьем квартале 2025 года, когда граждане взяли 51 млрд рублей ипотеки на загородное строительство — на 300% больше, чем в январе–марте того же года. Не последнюю роль тут сыграли счета эскроу, которые делают использование кредитных денег безопаснее. Но обо всем по порядку.
Деньги — в банке, подрядчики — в реестре
Весной 2025-го рынок ИЖС начал работать по новым правилам — после того, как вступил в силу закон 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». С этого момента любое финансирование загородного строительства на средства ипотечного займа обязательно включает эскроу.
Если раньше потребитель мог взять кредит и передать эти деньги непосредственно подрядчику, то теперь между ними появился посредник — эскроу-агент. Эту роль выполняет банк, который следит за ходом строительства, хранит деньги будущего домовладельца на специальном счете и передает средства строителям только после того, как зарегистрировано право собственности на созданную им недвижимость.
Как и при возведении многоквартирных ЖК, счет эскроу в ИЖС защищает интересы покупателя, устраняя самый серьезный риск. Благодаря ему у подрядчика нет доступа к деньгам заказчика, а значит, он не может потратить их на посторонние цели — например, на возведение другого дома. Вместо этого он будет строить то, что указано в договоре, под присмотром банка и на средства выданного им проектного кредита. Таким образом исключается ситуация, когда компания, оказавшаяся недобросовестной, просто забрала деньги и исчезла, оставив человека с недостроем и не выплаченной ипотекой.
Надо сказать, что 186-ФЗ в целом сводит к минимуму вероятность встретиться с фирмой-однодневкой или другим ненадежным исполнителем. Закон предписывает заказчику выбирать подрядчика из реестра компаний и ИП, уже аккредитованных банками. Информация о них собрана на платформе СТРОИМ.ДОМ.РФ, которая является Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС) для частной загородной недвижимости. Подрядчики обязаны размещать здесь информацию о себе, используемых проектах, текущих и завершенных стройках. Заказчики могут оценить опыт и репутацию исполнителя, выбрать подходящий проект, сориентироваться в ценах.
Кроме того, согласно 186-ФЗ, интересы заемщика защищает система обязательного страхования вкладов. Для эскроу «несгораемая сумма» составляет 10 млн рублей. Эти средства госкорпорация АСВ вернет в том крайнем случае, если банк лишится лицензии. Ситуация, признаемся, маловероятная, так как для работы со счетами эскроу Центробанк аккредитует лишь самые надежные финансовые организации.
Конец эпохи хаоса
Подрядчикам 186-ФЗ дает возможность работать на более упорядоченном рынке. До его вступления в силу ситуация была, скорее, хаотичной: отсутствовали стандарты строительства, фирмы-однодневки и частные бригады нередко сбивали цену. Обязательные эскроу-счета и размещение документации в ЕИСЖС помогают стабильным игрокам избавляться от демпинга и непрофессиональных конкурентов.
В рамках новой схемы подрядчики получают удобный доступ к проектному финансированию в виде кредита под договор строительного подряда. Или к более гибкому и универсальному варианту — возобновляемой кредитной линии. Банк устанавливает лимит, в пределах которого компания может многократно занимать и возвращать деньги. Это позволяет быстрее получать финансирование, направлять заемные средства на возведение сразу нескольких домов и наращивать объемы строительства в целом.
Сверх того, согласно недавним изменениям в налоговом кодексе, при строительстве по 186-ФЗ компании освобождаются от уплаты НДС на стоимость оказанных ими услуг. Новой льготой могут воспользоваться компании и ИП, заключившие договоры подряда после 1 марта 2025 года. Время фактического старта строительства в этом случае не имеет значения.
— Мы стали работать по новой схеме сразу же, как только ее ввели, — рассказывает Сергей Осипов, основатель и генеральный директор компании KeyStroy. — Еще в марте «одобрили» первого клиента и получили кредитное финансирование. На сегодня наша компания успела завершить строительство и раскрыть счета эскроу по пяти объектам. Переходный период, конечно, был непростым, тем более что он совпал с сокращением продаж из-за отмены льготной ипотеки. Сейчас все, по большей части, наладилось, процессы оптимизированы, старые обязательства выполнены, идет работа по новым договорам через эскроу-счета.
Сейчас KeyStroy сотрудничает с двумя банками. В одном у компании открыта под льготный 1% возобновляемая кредитная линия с лимитом в 50 млн рублей в год, который можно увеличить до 75 млн. В другом — налажено получение целевых кредитов под конкретные проекты. Перед закупкой очередной партии строительных материалов подрядчик отправляет счет для ее оплаты. Банк сверяет его со сметой и принимает решение о перечислении денег. Любопытно, что работа по 186-ФЗ радикально поменяла аудиторию KeyStroy: теперь около 70% ее клиентов — это заказчики, планирующие строить на ипотечные средства. Еще в начале года их было меньшинство (примерно 30%).
Миллиарды на загородные метры
Спрос на индивидуальное жилье всегда был высоким, особенно среди семей с маленькими детьми. Безопасная схема, включающая эскроу, помогает потребителям наконец-то решиться на ипотеку и строительство. Банки при этом охотнее одобряют кредиты на ИЖС, так как 186-ФЗ позволяет им уменьшить риски, учитывая будущее жилье как залоговое имущество.
За десять месяцев 2025 года объем выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство в СЗФО достиг в Сбере отметки в 11,4 миллиардов рублей. Из общей суммы 70% пришлось на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, отметили в пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка. Во втором полугодии рост ипотечного кредитования заметно ускорился. Только за третий квартал объём выданных кредитов на индивидуальное жилищное строительство, по информации пресс-службы, увеличился в Петербурге на 42% по сравнению со вторым. Главным двигателем роста стала программа семейной ипотеки, на которую пришлось 95,1%.
Всего с 1 марта 2025 года с использованием эскроу-счетов начали возводить более 9 тыс. частных домов, суммарная площадь которых составила около 1 млн кв. м. По данным ДОМ.РФ, только с января по июль доля кредитов на строительство частных домов в общем объёме ипотеки выросла примерно в семь раз. Ожидается, что к концу года потребители возьмут 20–30 тысяч займов на ИЖС.
Качество как неизбежность
Что касается качества загородного строительства, заказчикам, которые приходят на рынок с собственными средствами, стоит быть осторожнее. Острая конкуренция в этом сегменте может привести к демпингу — уменьшению стоимости за счет снижения требований к материалам, работам и комплектации. С другой стороны, компании, работающие через эскроу, просто не могут позволить себе оступиться.
— Новые условия повысят уровень стройки, потому что некачественный дом просто не получится сдать, — говорит Сергей Осипов. — Мы как подрядчик понимаем: если что-то выполним некорректно, с отклонением от проекта или нормативов, то потом будем очень долго ждать свои деньги с эскроу-счета. Все игроки в нашем сегменте это знают и поэтому еще сильнее фокусируются на качестве, так что оно обязательно будет расти.
Реклама. ПАО Сбербанк, ИНН 7736319695
Источник: www.fontanka.ru
