Похожая ситуация наблюдается по всей России. При этом ценовой разрыв еще точно будет наблюдаться какое-то время, указывают эксперты. В чем причины?
В Москве «новое вторичное» жилье оказалось доступнее строящегося. Это следует из данных системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro.
Согласно подсчетам, средняя стоимость квадратного метра в новостройках превысила среднюю цену квадрата в домах, построенных после 2020 года, почти на 48%. Если в строящихся объектах она составила около 619 тысяч рублей за квадрат, то в «новой вторичке» — 419 тысяч рублей.
Подобный разрыв в цене наблюдается в 63 районах столицы. Наибольший зафиксирован в центре, хотя в целом по Москве ситуация разная, рассказывает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе:
Сергей Лобжанидзе директор bnMAP.pro «Основная причина расхождения заключается и в особенностях локации, и в особенностях продукта в условиях ценообразования, то есть ипотеки, ставок, хотя не для всех локация актуальная, потому что, когда у вас метр стоит 500 тысяч или 1 млн, вам все равно, какая ипотека, скорее всего, вы на льготную программу не можете рассчитывать. Это в том числе связано с тем, что продукт со временем сильно вырос, и на это повлиял как объективный рост инвестиционных издержек, в том числе стоимость земли, стоимость согласований, так и строительно-монтажные работы, подключение сетей, инженерных устройств и так далее. Поэтому, если мы говорим про Москву в совокупности, новостройки дороже альтернативного предложения вторичного рынка, но эта разница не столь заметна, если мы говорим про Москву, разница составляет около 10%. Но в некоторых локациях эта разница крайне заметная: это Хамовники, Якиманка, Мещанский, Арбат, Замоскворечье, Тверской, Давыдково, Басманный, Донской, Таганский. При этом есть локации, где, наоборот, «новая вторичка» дороже новостроек: это Ховрино, Северное Бибирево, Лосиноостровский, Северное Измайлово, Войковский, Метрогородок, Печатники, Некрасовка, Измайлово».
О причинах сложившейся ситуации и о том, какими могут быть цены на подобную недвижимость в перспективе, рассуждает партнер NF Group Андрей Соловьев:
Андрей Соловьев партнер NF Group«При снижении ключевой ставки, которое мы ожидаем в следующем году, цена будет снижаться, но сейчас, поскольку рынок имеет цикличность и этот вид бизнеса цикличен, действительно наблюдается такая тенденция, когда готовый комплекс может стоить дешевле, чем строящееся жилье. Поэтому для застройщика есть определенная норма прибыли, он не повышает цены на готовое жилье, стремится реализовать быстрее, чтобы зафиксировать свою прибыль, а на строящиеся объекты повышает цены, понимая, что он получит деньги только через какое-то время, после принятия проекта в эксплуатацию, и деньги дольщиков к нему перейдут не сейчас, а гораздо позже. Поэтому повышение цен происходит, а оно во власти застройщика, исходя из ожиданий инфляции, рынка, стоимости метра — среднего и конкурентов, поэтому будущие деньги всегда дороже, чем нынешние. То есть в какой-то степени мы являемся заложниками 214-ФЗ, по которому застройщик не имеет доступа к деньгам. А с другой стороны, мы понимаем, что учетная ставка и стоимость денег для застройщика довольно высока, поэтому это все отражается в ценах. Таким образом, готовые проекты стоят иногда дешевле, чем будущие или которые только вышли».
Что касается столичных новостроек в целом, то, как следует из данных агентства недвижимости «Метриум», выход объектов на рынок в Москве в третьем квартале 2025 года упал до 12-летнего минимума — продажи стартовали только в семи новостройках. На фоне сокращения стартов есть тренд на снижение объема предложения нового жилья.
