Источник:
Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»
Несмотря на растущий интерес покупателей к мало- и среднеэтажным проектам, в крупных городах средняя этажность новостроек продолжает увеличиваться и уже превышает 19 этажей. В Петербурге процесс обратный: здесь дома становятся ниже. По данным ЕРЗ.рф, более 30% строящегося жилья в Петербурге на конец лета составляли здания высотой 13–17 этажей, а средняя этажность строящегося жилья в городе — 14,8 этажа. Какой этаж считается комфортным для жизни и для кого высота важна, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».
Локальная этажность
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области наиболее распространено среднеэтажное строительство — от 9 до 12 этажей. Как пояснила Ольга Щилова, директор кластера Северо-Запад группы «Самолет», такой формат обеспечивает оптимальный баланс между плотностью застройки, инвестиционной привлекательностью проектов и комфортом жильцов. Среднеэтажные дома позволяют обеспечить достаточный уровень света и комфортную планировку, сохраняя гармоничный архитектурный облик района. В итоге стратегия большинства застройщиков — это баланс между градостроительными нормативами, экономическими расчетами и потребностями покупателей
— Ситуация с этажностью в Санкт-Петербурге уникальна: в отличие от Москвы, здесь этот показатель в последние годы постепенно снижается, — говорит Маргарита Федорова, руководитель отдела продукта GloraX. — Это связано со строгими требованиями к сохранению «небесной линии» города, особенно в центральных районах. Таким образом, в Санкт-Петербурге выбор этажности — чаще всего вынужденный компромисс между жёсткими градостроительными нормами и экономической целесообразностью. В то же время в области у застройщиков и покупателей несколько больше свободы, что приводит к большему разнообразию жилых форматов. Ключевыми факторами здесь становятся экономическая эффективность и растущий спрос на комфортную малоэтажную среду.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов обозначил разброс этажности петербургских новостроек от 3 до 26 этажей. По его словам, в Петербурге по числу строящихся жилых домов наибольшая доля у зданий от 4 до 8 этажей, затем идут 9-12 и 13-17 — на них в совокупности приходится чуть больше, чем на предыдущую группу. По районам картина будет значительно отличаться. Количество этажей не самоцель, и, по словам эксперта, этажность определяют высотные ограничения и спрос. Иными словами, если высокие здания на конкретном участке строить нельзя, они построены не будут. Если можно, но спрос на многоэтажные новостройки отсутствует, такие дома также строить не станут.
— Главный миф в отношении строительства — чем больше этажей, тем больше квартир сможет продать застройщик, — пояснил он. — Но это определяется не этажностью, а коэффициентом использования территории (КИТ). Сейчас коэффициент снижен до 1,4, то есть на участке в 1 га (10 тыс. кв.м) разрешается построить 14 тыс. кв. м. И это площадь всего здания, то есть на жилые метры придется еще меньше. Если компания сама разрабатывает проект планировки территории, то КИТ увеличивается до 2,4. Это в теории, на практике есть много других ограничений, которые далеко не всегда позволят дойти до такого коэффициента. В своих проектах мы, по большей части, тяготеем к малой и средней этажности (от 5 до 13 этажей), большая часть проектов разновысотные.
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, подчеркнула, что этажность в Петербурге и области определяется комплексом факторов. В черте города, особенно в спальных районах, доминирует среднеэтажное строительство в диапазоне 10-18 этажей, что соответствует массовому сегменту комфорт-класса. В пригородах и области оптимальной считается схема, где 70% застройки — среднеэтажная, а 30% могут отводится на доминанты, которые могут быть как выше, так и ниже основного массива зданий.
— Оптимальным решением для покупателей и девелоперов остается развитие среднеэтажных (10–12 этажей) кварталов комплексной застройки на границе города и пригорода, — говорит Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». — Масштаб таких проектов позволяет девелоперам устанавливать привлекательные цены квадратного метра и создавать действительно комфортную среду, в том числе и с помощью города. Например, в нашем жилом квартале «Аэросити» в Пушкинском районе в рамках концессионного соглашения между городом и частным инвестором завершается строительство скоростной трамвайной линии — запуск первого этапа намечен на декабрь текущего года.
— Не контролируемая до определенного момента этажность строительства в Ленобласти привела к смене предпочтений покупателей: они стали делать выбор в пользу мало- и среднеэтажной застройки — от пяти до десяти этажей, — отметил Данила Селивёрстов, директор по маркетингу и PR Города-спутника «Южный». — Это объясняется стремлением жить в более свободной и уютной атмосфере с комфортными дворами без машин, умеренной нагрузкой на инфраструктуру дома, на дороги и социальные объекты. От девелопера такой формат требует более точного расчета экономики проекта, но при грамотном подходе оказывается востребованным и ликвидным. Именно по такому пути мы пошли при проектировании города-спутника «Южный» в Пушкинском районе.
— Согласно действующему законодательству, к высотной относится застройка выше девяти этажей, — продолжил Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». — Сейчас основная часть рынка представлена домами высотой 12-13 этажей, соответствующими предельной отметке около 43 метров. На выбор формата влияет совокупность факторов. Градостроительные ограничения определяют рамки, экономика проекта — эффективность использования участка, а потребительские предпочтения — формат, который будет наиболее востребован.
— Экономика проекта, безусловно, определяет выбор формата, но подход застройщиков «разместить максимум жилья на участке» во многом остался в прошлом, — считает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте. — Прежде всего — из-за изменившихся запросов покупателя, но есть еще один фактор — градостроительные ограничения. На территории Ленобласти уже несколько лет установлены предельные ограничения по высотности зданий в 12 этажей. При этом параметры многих реализуемых объектов часто гораздо ниже нормативных. Например, в крупном проекте в Янино мы реализуем сразу несколько форматов загородной жизни: с домами высотой от 4–8 (в «Янила Кантри Клаб») до 8–12 этажей (в строящемся «Янила Форест»).
Когда у участка есть потенциал под высотное, плотное жильё, девелопер неизбежно его использует, подчеркнул Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК ЕДИНО (СК «ЛенРусСтрой»). И если участок «тянет» на 20 этажей, никто в здравом уме не станет ограничиваться десятью.
— Это экономика: земля в себестоимости проекта может занимать 20–40% стоимости квадратного метра, — добавил он. — Земля дорогая, и девелопер обязан эффективно ее использовать. Если же говорить про комфортную среду, то базовый принцип очевиден: чем ниже дом — тем обычно комфортнее. Но я не сторонник подхода «всё должно быть малоэтажным». В комплексном развитии территорий оптимальная среда — разноформатная: и среднеэтажные дома, и таунхаусы, где-то — небольшие виллы, где-то — акцентные доминанты.
В сторону понижения
Рост доли малоэтажных комплексов в пригородах — это, во многом, осознанный выбор девелоперов, ориентированных на продажу особого стиля жизни. По словам Марии Орловой, можно говорить о формировании новой философии гибридных планов, где в рамках одного района сочетаются высотные доминанты, среднеэтажные корпуса и низкие «эковиллы». Такой подход создает ритмичную и визуально приятную среду.
— За последние пять лет начало осваиваться много участков, где возможно только малоэтажное строительство, отсюда рост доли таких домов, — продолжил Сергей Софронов. — И отсюда же статистическое снижение средней этажности. Правильнее ставить не вопрос философии застройки, а вопрос сохранения или изменения сложившегося характера застройки по локациям. С историческими районами все понятно: здесь высоток не будет. Но и районов, где высокий этаж разрешен и дает очевидные видовые преимущества (то есть, на них будет спрос), немало. Есть примеры повышения разрешенной этажности для нового строительства, есть примеры обратные. Но в то же время далеко не уедешь, если предлагается малый этаж и только он. В имеющихся сейчас примерах малоэтажных кварталов создается комплексная инфраструктура — так, как если бы строился новый город с нуля.
Алексей Бушуев добавил, что малоэтажное жилье действительно относится к более высокому классу: оно требует большей площади участка, индивидуальных архитектурных решений, более низкой плотности. Но покупательский интерес остаётся высоким — люди готовы платить за качественную среду, уникальную локацию, видовые характеристики и авторский подход к проектированию.
— Это осознанный выбор девелоперов, — продолжил Данила Селиверстов. — В современных проектах, особенно таких, как город-спутник «Южный», мы изначально закладываем философию комфорта и сбалансированной среды. Люди устали от высотных кварталов, где теряется ощущение пространства и приватности. Банально долгое ожидание лифта ранним утром может стать ежедневным испытанием для нервной системы. Сейчас в приоритете — гармония между плотностью и качеством жизни. Умеренная этажность становится частью новой культуры девелопмента, которая, в свою очередь, востребована покупателями.
Максим Жабин считает, что рост доли малоэтажных проектов — это не «новая философия девелоперов», а чаще всего — прямое следствие ограничений.
— Я знаю очень мало компаний, у которых участок допускает высотную застройку, но они добровольно строят малоэтажку, — говорит он. — Такие примеры — скорее региональные, где спрос низкий, проекты маленькие, поэтому строят 3–4 этажа. Но в Петербурге если можно строить выше, будут строить выше. Это реальность рынка.
Евгений Колесников напомнил, что в массовом сегменте жилья ключевым фактором для покупки остается размер ежемесячного ипотечного платежа или взносы по рассрочке. Обеспечить лояльные цены в развитой городской локации девелоперам не под силу, поэтому малоэтажные проекты в престижных районах города, как правило, относятся к премиум-классу. Доступная же малоэтажная застройка по-прежнему сосредоточена в районах с высотным регламентом, например, Пушкинском, а также ближайших пригородах Ленобласти.
— Чтобы малоэтажное строительство стало действительно массовым и комфортным, необходимы определенные условия: в первую очередь, развитие транспортной инфраструктуры, которая часто становится «бутылочным горлышком» для проектов за пределами кольцевой автодороги, — говорит он. — Поэтому при выборе камерности и экологии покупателям часто приходится жертвовать привычным городским комфортом и транспортной доступностью.
Юдита Григайте отметила, что в большинстве новостроек девелоперы выбирают мало- и среднеэтажные решения, а высотные дома появляются лишь точечно. Это позволяет по-другому работать с дворами, благоустройством, уличной инфраструктурой. Поэтому даже проекты комфорт-класса все чаще по уровню среды приближаются к бизнес-сегменту. Покупатели это чувствуют и выбирают кварталы, где архитектура и планировочные решения создают ощущение благополучия и психологического комфорта. И под этот запрос сегодня выстраивается новая логика проектирования.
— Исследования в области психологии показывают, что оптимальная для проживания высота примерно соответствует 10 этажам или уровню крон деревьев, — говорит Маргарита Федорова. — Однако ключевым фактором часто становится вид из окна, как в нашем проекте GloraX Premium Василеостровский на первой береговой линии намыва. В то же время для проектов в Ленобласти, где локации окружены зелеными массивами, приоритетными оказываются комплексы средней этажности. Так, в нашем проекте GloraX Новоселье дома достигают 12 этажей.
— Низкие секции часто размещают вдоль зеленых зон для эстетики и комфорта, а высотные — ближе к транспортным узлам, — продолжил Евгений Колесников. — Это позволяет разделить продукт для разных целевых аудиторий, снизить за счет повышенной плотности удельную себестоимость земли и при этом создать корректный уровень комфорта. Оптимальная плотность для такой среды составляет 25–40 тыс. кв. м на гектар в зависимости от локации.
Среда этажности
Этажность жилого комплекса напрямую влияет на качество благоустройства и инфраструктуры, а также определяет подходы к созданию общественных пространств. Как пояснила Ольга Щилова, в проектах с низкой этажностью, как правило, создается более компактная застройка, которая позволяет уделять больше внимания личному пространству, зеленым зонам и детским площадкам. В таких комплексах чаще применяют концепцию микрорайона с собственными дворами и просторными благоустроенными территориями.
— В высотных жилых комплексах, особенно в многосекционных, основная задача — обеспечить эффективность использования ограниченного земельного участка и плотность населения, — продолжает она. — Здесь благоустройство более масштабно и функционально: это могут быть обширные парки, зеленые зоны, площадки для мероприятий, многоуровневые дворы.
Обычно высотная застройка занимает небольшой участок, из-за чего на благоустройство остается не так много места. Тем не менее, по словам Маргариты Федоровой, девелоперы находят выход, используя такие решения, как эксплуатируемые кровли или внутренние помещения комплекса: например, создают соседские центры. Под инфраструктуру могут использоваться не только первые, но и более высокие этажи.
— В проектах со сверхплотной застройкой гораздо меньше возможностей организовать общественные пространства, разместить больше пешеходных дорожек, аллей, газонов, спортивных площадок или зон для отдыха, — считает Юдита Григайте. — Кроме того, качество благоустройства напрямую зависит и от нормативов, которые различаются в соседних регионах. В Ленобласти, например, нормативы озеленения составляют 3,5 кв. м насаждений на человека. Именно формат мало- или среднеэтажных проекты позволяет выйти за рамки положенного.
— В проектах большей высотности мы можем более эффективно использовать территорию: высвобождается пространство для благоустройства, масштабных детских и спортивных площадок и различных пешеходных маршрутов, — добавил Алексей Бушуев. — В малоэтажных комплексах акценты иные — приватность, камерность и «человеческий масштаб». Здесь важнее подчеркнуть индивидуальность среды, уютные локальные площади, придомовые пространства, прогулочные связи. Например, в ЖК «Кронфорт. Центральный» есть центральная площадь и бульвар с магазинами, кафе, ресторанами, арт-объектами и общими местами для отдыха, а также спокойные и тихие зоны для релакса в камерных дворах — они отделены от детских и спортивных комплексов.
— В мало- и среднеэтажных проектах качество благоустройства выходит на первый план, потому что именно двор и общественные зоны становятся центрами притяжения жителей, — говорит Данила Селиверстов. — Здесь проще создать камерные пространства с визуальными связями между домами, ландшафтом и архитектурой. В городе-спутнике «Южный» мы проектируем прогулочные бульвары, дворы без машин, веломаршруты, торговые галереи, полноценные парки, отдельно стоящие парковки — вместе они работают на формирование качественно новой жилой среды.
— Благоустройство — вопрос площадей территорий и форматов застройки: квартальной или точечной, — добавил Сергей Софронов. — Оно может охватывать только дворы или же выходить и за их пределы. В квартале Plus Пулковский, где все дома до пяти этажей, мы ушли от набора закрытых урбан-блоков по принципу «только дома и их закрытые дворы», которые в дальнейшей эксплуатации не совсем удобны жителям.
В кварталах в сложившихся районах с более высокой этажностью есть свои плюсы. Такие здания лучше отделяют внутреннее пространство от городского, а дальше — работа с этой внутренней территорией.
Евгений Колесников считает, что в малоэтажных проектах легче и дешевле создавать камерные дворы с прогулочными маршрутами, локальными детскими и спортивными зонами. В плотной застройке с высотными домами требуются значительные инвестиции в сложные инженерные решения: например, стилобаты с двором на крыше, подземные паркинги, коммерцию на первых этажах и иные сервисы. При достаточном финансировании такие проекты могут предложить насыщенную инфраструктуру.
В поисках баланса
Современные девелоперы следуют принципу «разумной достаточности», находя баланс между достаточно высокой плотностью застройки, смешанным использованием территорий и соблюдением запросов целевой аудитории. Как подчеркнула Маргарита Федорова, при этом они строго ограничены имеющимся участком и обязаны учитывать существующую инфраструктуру, а при её отсутствии — закладывать необходимые объекты в проект.
— Девелоперы находят баланс между плотностью, себестоимостью и комфортом с помощью инструмента переменной этажности внутри одного района, — говорит Евгений Колесников. — Ключевым фактором выбора становятся градостроительные регламенты и ограничения — такие, как охранные зоны исторического центра Петербурга или близость к аэропорту, что, например, ограничивает высоту на юге города. На втором месте — экономика проекта: цена земли, себестоимость подземных работ, особенно паркингов, и общая рентабельность. Конечно, параллельно с этим мы учитываем покупательские предпочтения, которые формируют продуктовую стратегию девелопера в рамках, заданных регламентом и экономикой.
Данила Селивёрстов добавил, что оптимальная плотность — это достаточная нагрузка на сопутствующую инфраструктуру без превышения ее мощностей.
— В городе-спутнике «Южный» мы используем квартальный принцип планировки, где плотность застройки в среднем ниже, чем в новых жилых районах Петербурга, и при этом здесь много общественных пространств и социальных объектов, — говорит он. — Таким образом, реализуется концепция 15-минутного города, когда социальные объекты создаются одновременно с жильем, а все необходимое для повседневной жизни расположено в шаговой доступности.
— Баланс между плотностью и комфортом — это не «интуиция девелопера», — продолжил Максим Жабин. — Это просто работа. Есть нормативы по плотности, озеленению, парковкам, инсоляции, параметрам детских площадок. Плюс есть эксперты: мастер-планировщики, архитекторы, продуктологи, коммерческий блок, эксплуатация. Они садятся вместе и «варят» итоговый продукт. Вот там и рождается тот самый баланс, о котором все любят говорить.
Сергей Софронов считает, что баланс ищется в финмодели.
— Мы не получаем бесплатную землю или стройматериалы, не получаем рассрочки вместо кредитов, — говорит он. — Абсолютно все, включая материальные и кадровые ресурсы, у нас есть только на рыночных условиях. Это формирует себестоимость, которая может быть возвращена при тех или иных параметрах проекта. Последние определяются имеющимися вводными. В то же время, если компания не задумывается о комфорте будущих жителей, то на большой покупательский интерес она может не рассчитывать. Исходя из этой совокупности, в одном месте в Петербурге мы можем построить пятиэтажный квартал, в другом — не можем.
— Оптимального решения в единственном формате нет — эффективнее всего работает сочетание разной этажности, — продолжил Алексей Бушуев. — Комбинация средних, высоких и низких корпусов, включая высотные доминанты, позволяет создавать разнообразные архитектурные ансамбли, соответствующие современным мировым урбанистическим тенденциям.
— Один из ключевых факторов выбора этажности — градостроительная политика и нормативы, — считает Ольга Щилова. — Например, в исторической части города и в районах с ограничениями по высотности, таких как Колпинский, строительство идет строго в рамках установленных нормативов, что влияет на максимальную этажность зданий. В районах с разветвленной инфраструктурой и отсутствием жестких ограничений застройщик может строить более высокие дома, однако и тут важна экономическая целесообразность.
На своем этаже
Предпочтения покупателей по этажам четко сегментированы. По словам Евгения Колесникова, наибольшим спросом в домах средней этажности пользуются квартиры с третьего по восьмой — это золотая середина для семей с детьми. Верхние этажи выбирают ценители видов, тишины и, что не редкость, статуса — это более характерно для бизнес- и премиум-сегмента. Первые этажи, которые раньше продавались с дисконтом, теперь, благодаря продуктовым фишкам (например, высоким потолкам или патио), часто привлекают молодежь, людей «серебряного возраста» или тех, кто ценит уникальный формат «квартиры-дачи». Клиенты с ограниченным бюджетом часто отдают предпочтение вторым и третьим этажам, где квартиры, как правило, продаются с небольшой скидкой.
Данила Селивёрстов подтвердил: самые популярные квартиры, которые раскупаются первыми, как правило, находятся ровно посередине дома. С психологической точки зрения это оптимальный компромисс между комфортом, приватностью и визуальным контактом с внешней средой. Однако, по его словам, не все стремятся на двадцатый этаж ради вида из окон. На рынке формируется новая норма — жилая среда, где человек чувствует себя не в башне, а в городе, спроектированном для жизни.
По словам Ольги Щиловой, изменения предпочтений покупателей в отношении этажности обусловлены несколькими факторами, включая современные тенденции, экономические условия и психологические установки. Также влияют и экономические соображения: обычно квартиры на нижних этажах стоят немного дешевле, а на верхних — чуть дороже за счет видовых характеристик.
— Несмотря на рекомендации психологов, многие покупатели предпочитают урбанистические виды с высоты, а кто-то всю жизнь прожил на третьем и испытывает головокружение, посмотрев вниз с 15–20 этажа, — говорит Маргарита Федорова. — Существует разница и в стоимости: как правило, чем выше, тем дороже. Самыми дорогими обычно оказываются квартиры в верхней трети дома, квартиры на 3–7 этажах также пользуются стабильным спросом у арендаторов. В дальнейшем продать такое жилье будет проще и это можно будет сделать без существенных финансовых потерь.
— Хоть большая часть проектов у нас не относится к высотной застройке, мы не являемся ее противниками, — добавил Сергей Софронов. — Нужно все-таки оценивать ее корректно, ведь у каждой высоты свои поклонники. Есть люди, которым нужен воздух — широкий обзор до горизонта и чтобы улица осталась где-то далеко внизу. Все наши проекты только по такому принципу: если высотное здание, то ради видов, — и участок выбираем соответствующий. Локации и проекты с просто плотной высотной застройкой, исключительно потому что там, например, привлекательные технико-экономические показатели, нам не очень интересны.
— Люди выбирают не «по этажам», а по продукту, — считает Максим Жабин — Да, низкая этажность сама по себе даёт больше возможностей, но ровно те же принципы работают и в среднеэтажных, и в высотных проектах — если девелопер умеет делать продукт. Можно построить 20 этажей, но так грамотно организовать общественные пространства, двор, входные группы, что будет комфортно. И можно сделать малоэтажку — но без идей, без благоустройства, без архитектуры. И она не «полетит».
— Сегодня гораздо важнее панорамных видов или отсутствия соседей сверху стало общее качество среды: продуманные планировки, инфраструктура, благоустройство, — добавила Юдита Григайте. — Даже в условиях экономической турбулентности люди готовы платить за улучшенный уровень повседневной жизни. Поэтому в хорошо спроектированных домах квартиры на любом этаже находят своего покупателя.
При этом эксперт подчеркнула: важно помнить, что рост этажности действительно увеличивает себестоимость работ. Но чем больше квадратных метров ты возводишь, тем ниже постоянные издержки на каждый метр. Это классическая экономика масштаба.
Алексей Бушуев подтвердил, что наибольший спрос традиционно приходится на средние этажи — примерно с четвёртого по восьмой. Верхние этажи чаще выбирают клиенты, ориентированные на виды и тишину, особенно в проектах бизнес-класса. Нижние востребованы у семей с детьми, пожилых покупателей, а также у инвесторов.
— В целом мы видим, что покупатели выбирают не столько этажность как таковую, сколько качественную среду, архитектуру и удобство повседневной жизни, которые формируются уже на уровне концепции проекта, — подытожил он.
Источник: www.fontanka.ru
