Источник:
iStock.com/Vladimir Mironov
Развитие Петербургской агломерации сталкивается с системными противоречиями: город практически исчерпал ресурс для массового жилищного строительства, а в области предложения становится больше. При этом транспортная инфраструктура и новые рабочие места не успевают за строительством жилья.
На круглом столе, организованном «Фонтанкой» на конференции «ДвижениеКонф», девелоперы обсудили, как мешает развитию налоговый дисбаланс, в чем ценность новых микрорайонов и заканчивается ли где-то ответственность девелоперов за строительство инфраструктуры.
Евгения Шишкова, директор по развитию ООО СЗ «ССК»
Евгения Стрельцова, директор по PR компании «ИТМО Хайпарк»
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге
1 из 10Источник:
пресс-служба «ДвижениеКонф»
Куда стремится город
Ключевым фактором развития Петербургской агломерации стала масштабность проектов в радиусе 30-35 км от КАД, в пределах которых город и область развиваются как единое целое, считает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). Доля пригородной зоны в предложении наращивалась начиная с 2010-х годов, когда сформировалась основа новой городской периферии: Бугры, Мурино, Девяткино, а затем Новоселье и Новосаратовка.
«Если говорить о предложении, то сегодня соотношение между Санкт-Петербургом и пригородной зоной практически стремится к 50 на 50, — отмечает Ольга Трошева, — 57% приходится на город и 43 — на область. Но спрос распределяется иначе: только около 30% покупателей выбирают областные объекты».
Она подчеркнула, что структуру современного рынка определило развитие комплексных проектов как в спальных районах, так и в пригородных локациях. Сегодня покупатели выбирают между городом и областью, руководствуясь бюджетом и условиями, а также набором объектов инфраструктуры. «Сегодня город и область фактически конкурируют на равных, — добавила Ольга Трошева. — При этом в самом Петербурге предложение за последние 10 лет сократилось до рекордно низких показателей — около 2 млн кв. м. Городские проекты в статусных локациях и спальных районах смещаются в сторону редевелопмента и жилья не ниже высокого комфорт-класса, тогда как массовый сегмент активно растет в области и городских локация за КАД».
Что касается географии проектов, то традиционно жители севера чаще выбирают новые квартиры всё также на севере, а юга — в южных локациях, при этом сейчас активнее застройка развивается на юге. Но стоит отметить, что в Петербурге большая доля региональных покупателей — она доходит до 35% и выше, — для которых географическая привязка неважна.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», отметил, что в новом генплане Петербург действительно не закладывает в черте города дополнительных объёмов земли под новое жилье, тогда как число участков под промышленность увеличилось.
— Большинство зон под жилую застройку сегодня находится в южной части города, — пояснил он. — Север уже в значительной степени освоен, там остаются лишь точечные участки.
Разница в строительной политике города и области привела к дисбалансу: в Петербурге предложение сокращается, а в Ленинградской области — растёт.
— Из-за небольшого количества проектов под застройку и дефицита земельных участков в городе разница в стоимости квадратного метра между городом и областью достигает существенных величин. Разница в цене приводит к тому, что в городе концентрируются проекты высокого комфорт-класса и бизнес-класса, а проекты массовой застройки с относительно доступными ценами вытесняются за границы КАД, — рассказывает Сергей Софронов. — Относительная доступность цены квадратного метра в области связана с невысокой ценой земельных участков и с большим объемом предложения масштабных проектов за границами КАД.
Основными минусами приобретения квартир в области являются отсутствие полноценной городской инфраструктуры и неразвитость транспортного сообщения. Наиболее привлекательными среди клиентов становятся проекты на границах с КАД или с крупными магистралями типа Пулковского шоссе, по которым можно быстро добраться до работы в город.
На юге в настоящее время проектируется более 5 млн кв. м, говорит Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
— При этом там есть все необходимые инфраструктурные, транспортные узлы, которые важны для развития больших районов и строительства городов, в чем как раз компетенция «А101» максимально сильна, — добавила она. — Тут и аэропорт, и строительство КАД-2, большое количество развязок, что является импульсом для роста и развития.
По словам Марии Орловой, в Петербурге в этом году объем предложения рекордно низкий, и притом что город и область — это сообщающиеся сосуды, то те, кому не хватило места в Петербурге, идут как раз в Ленинградскую область, где земельного банка хватит и на 15, и на 25 лет.
— Трендом сейчас стал уход от точечной застройки к комплексным проектам с созданием точек притяжения, которые формируют вокруг себя большие районы, — продолжила она. — Это могут быть промышленные, транспортные, образовательные и спортивно-событийные кластеры, где создаются рабочие места и тем самым формируется тот самый город 15-минутной доступности, который так удобен и комфортен для жителя. И если три года назад Ленобласть только-только начинала подход к комплексному развитию территорий, то в этом году уже на законодательном уровне она закрепила все инструменты по развитию КРТ, став одной из немногих в России, где это реализуется так, как было задумано.
Мария Орлова подтвердила, что, помимо внутреннего спроса среди жителей петербургской агломерации, одним из стимулов развития застройки в Ленобласти являются региональные покупатели, доля которых в летние месяцы достигает 50%, когда максимально возрастает активность со стороны переезжающих.
— Я думаю, что интерес будет только расти, — считает она. — Важно, что жилье в новых микрорайонах не уступает по качеству — здесь очень комфортно, есть все, о чем может мечтать человек, да и транспортная доступность тоже постепенно подтягивается. У нас есть примеры подобного развития территорий, ведь 7-10 лет подобное проходило в Новой Москве.
Тренд на комплексное развитие территории характерен для всей страны, уточнила Евгения Шишкова, директор по развитию ООО СЗ «ССК».
— Не только в Петербурге строители уходят за границы города — это тренд многих крупных городов, — говорит она. — В любом крупном городе страны цены в центре достаточно высоки, поэтому предпочитают строить где-то рядом.
Она рассказала, что когда «ССК» выходила на рынок петербургской агломерации, то рассматривалось много площадок, в первую очередь с точки зрения транспортной инфраструктуры.
Евгения Шишкова, директор по развитию ООО СЗ «ССК»
Источник:
пресс-служба «ДвижениеКонф»
— Мы знаем эту проблему не понаслышке и понимаем, как тяжело жить нашему покупателю без транспорта, — отметила Евгения Шишкова. — Новосаратовку мы выбрали потому, что там рядом будет и станция метров в планах, и виадуки, развязки, которые позволят жителям комфортно выезжать и заезжать. Сейчас там есть «узкое горлышко», но пока мы реализуем проект, проблема решится и мы также будем участвовать в развитии транспортной инфраструктуры.
Она согласилась, что сейчас у всех застройщиков есть общая задача — создать 15-минутный город — с социальной инфраструктурой, местами спорта, досуга, — чтобы человек мог максимальное время проводить там с комфортом и не было потребности так часто оттуда выезжать.
— Еще 15 лет назад, когда проект «Город-спутник Южный» только начинался, мы прогнозировали, что город будет очень активно развиваться в сторону юга, — отметила Евгения Стрельцова, директор по PR компании «ИТМО Хайпарк», — территория за Пулковским и Киевским шоссе очень перспективна, во многом потому, что там есть ограничения по высотности, поэтому не может появиться 25-этажек, как в других новых районах.
По ее словам, в проекте города-спутника «Южный» было сразу заложено несколько аттракторов.
— Поскольку это город-спутник, то в нем должна быть вся социальная инфраструктура, но при этом должен быть и якорь, вокруг которого будет развиваться новый городской район — им стал Университет ИТМО, который нуждался в кампусе, — рассказала Евгения Стрельцова. — Наш бенефициар отдал бесплатно 86 гектаров земли, где сейчас активно ведется строительство главного корпуса и общежитий. Кроме университета на территории ИТМО Хайпарка будет создана технологическая долина. Мы заключили соглашение с компанией «ФАКТ.ПРОМ» о возведении зданий под высокотехнологичные производства и научно-исследовательские предприятия. В комплексный проект индустриальной застройки в формате light industrial планируют инвестировать 5 млрд рублей.
Также на территории кампуса будет построен большой спортивный комплекс, планируется и большая медицинская клиника. А вопрос транспортной доступности должен решить скоростной легкорельсовый трамвай.
Что формирует ценность
Главная ценность, которую получает человек при покупке квартиры в новом районе, — это невысокая цена, отметил Сергей Софронов, признавая, впрочем, что сейчас застройщики большое внимание уделяют продукту, и поэтому ЖК на периферии сейчас колоссально отличаются от того, что было еще лет 10-15 назад. Тогда на карте Ленинградской области появились огромные микрорайоны, которые впоследствии были названы городами, где нет ничего, кроме жилья. Сейчас проделана «работа над ошибками» — как в городе, так и в области создаются комфортные микрорайоны с инфраструктурой.
— Если говорить про южное направление, то, действительно, большинство проектов — это малоэтажная застройка, — подчеркнул он. — На территориях, прилегающих к аэропорту, есть серьезные ограничения — не выше 5 этажей. И это сразу дает другое качество среды на земельном участке, в отличие от того, если ты живешь в 20-этажном доме. Мы уже говорим о других решениях, другой архитектуре.
При этом Сергей Софронов отметил, что сейчас в проектах на периферии закладывается благоустройство ничуть не хуже, чем в развитых районах Санкт-Петербурга, где квадратный метр продается примерно на 150 тыс. рублей дороже. А решения непосредственно по фасадам дома и отделочным материалам в квартирах зачастую и вовсе идентичны. Более низкую стоимость жилья в таких кварталах удается выдержать благодаря невысокой цене на земельные участки.
— Большим плюсом современных проектов является их обеспеченность школами и детскими садами, причем их строительство синхронизировано со строительством жилья, — говорит он. — И даже если люди приобретают квартиру там, где когда-то было чистое поле, то они понимают, что, когда туда заедут, у них будут заявленные школы и детские сады.
Но все равно в проектах, удаленных от города, остается серьезный вопрос — это места приложения труда, так как на территории ЖК все-таки есть только небольшие коммерческие помещения и в лучшем случае рядом уже расположены какие-то небольшие предприятия, которые могут дать рабочие места проживающим в новых кварталах жителям.
— Основная часть жителей по-прежнему будет вынуждена ездить на работу в город, — продолжил Сергей Софронов. — Поэтому развитие агломерации сильно тормозит отсутствие полноценного транспортного каркаса, связывающего Петербург с ближайшими пригородами и Ленинградской областью. Поэтому покупателям, которые рассматривают проекты в пригородной части Петербурга, необходимо смотреть на перспективы транспортного развития.
Социальные и спортивные объекты, зоны благоустройства и прогулочные зоны — все это уже базовые вещи, напомнила Евгения Шишкова.
Но как бы ни развивались технологии, ничего не заменит живого диалога, считает она.
— В нашем комплексе базовые функции, конечно, есть, но также мы придумали такие классные истории, как соседские центры, коворкинги, творческие мастерские, — рассказала Евгения Шишкова. — В нашем петербургском проекте будет амфитеатр, где будут проводиться различные мероприятия и создаваться классное соседское комьюнити, чтобы люди друг с другом общались. Вы замечаете, как часто люди даже не здороваются друг с другом в лифте — и это большая проблема. Поэтому мы и будем пытаться создать комьюнити.
Мария Орлова поддержала мысль о том, что транспорт, детские сады, дворы и бульвары — это все-таки относится к базовому комфорту, а не к ценности проекта.
— Мы стараемся смотреть глубже — погрузиться в историю места и привлекать жителей еще на ранних стадиях проекта, чтобы человек почувствовал свою сопричастность территории, — рассказала она. — Ощущение меняется, когда понимаешь: это моя земля, это мой дом, это мой двор. И формирование этой взаимосвязи — наверное, ключевое, что я бы отнесла к ценностям.
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге
Источник:
пресс-служба «ДвижениеКонф»
Например, в Лаголово, где ГК «А101» строит свой ЖК, были не только «капустные поля» — когда-то здесь проводились военные смотры, а на месте будущего жилого района даже располагался царский валик. Сейчас это южная граница с Красным Селом, административным центром и одним из самых популярных и перспективных направлений в агломерации, которое в том числе в скором времени получит новый виток транспортного развития в связи с расширением Красносельского шоссе.
— Застройщику важно быть «клеем», который «склеивает» и организует людей разными способами, — подчеркнула Мария Орлова. — Ведь можно построить классные беседки, амфитеатр, а они будут пустовать. Бывает и такое. Поэтому, конечно, инфраструктуру в виде комьюнити-центров, центров добрососедства мы строим, но еще важно сделать так, чтобы людям захотелось там общаться.
В уже построенных проектах этому способствует и написание книги «Добрососедство» — и это не правила от УК, которые висят в МОПах, а совместно принятые решения, что дает гарантию, что они будут соблюдаться, и голосования по поводу мастер-классов, соседских мероприятий и другие совместные инициативы.
— Это извечный вопрос ранжирования факторов, которые приводят к покупке, но, как ни крути, от бюджета и условий покупки никуда не денешься, — говорит Ольга Трошева. — Ведь мы с вами не про бизнес и элиту говорим, а про комплексные, большие проекты в пригородных зонах, которые сегодня становятся локомотивами рынка. Сегодня застройщики уже практически все строят города.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group)
Источник:
пресс-служба «ДвижениеКонф»
Проблема сейчас, по ее словам, в том, что стандарты повышенные, конкуренция высокая, а спрос очень ограничен.
— Мы зажаты в условиях, когда стандарты соответствуют нашей стратегии компании, а строим мы практически на уровне себестоимости, — отметила Ольга Трошева. — Сейчас, конечно, очень влияет высокая ключевая ставка, но надо понимать, что застройщик всегда работает на перспективу, и восприятие его комплекса будет складываться из того, как начнут жить в его первой очереди, насколько он выполнил свои обещания, смог ли выдержать уровень качества.
Школы, детские сады — все это давно строится, но необходимо создавать что-то уникальное, чтобы жители были постоянные — а не квартира для «купить-пожить-продать». По словам Ольги Трошевой, Setl Group разрабатывает различные стандарты — Setl Kids, Setl Sport, Setl Park, Setl Home, Setl’15. В новых комплексах появятся Setl Термы — выделяющийся инфраструктурный элемент.
Еще одно направление для создания уникальности — это редевелопмент.
— На Васильевском острове у нас на территории был объект культурного наследия — канатный цех сталепрокатного завода, — рассказала Ольга Трошева. — Он был реконструирован, мы сохранили историю этого места, проводили там экскурсии, а сейчас там размещается Высшая школа экономики. И для нас синергетический эффект этого объекта и нашего жилого комплекса очевиден: дополнительная ценность для локации.
Еще один пример — особняк Веге в ЖК Pulse Premier в Невском районе, в котором расположится комьюнити-центр, который станет зоной притяжения не только для жителей района, но и для всех петербуржцев и гостей города.
— 15 лет назад застройщикам было сложно работать с объектами культурного наследия, — поделилась Ольга Трошева, — не было достаточного опыта, а сейчас мы видим их уже как преимущество для комплексного развития территории, хотя, конечно, это затратные обязательства и необходимо рассчитывать экономику проекта в целом.
Что касается спальных районов, то тоже нужно думать о том, чем его наполнить, какие точки притяжения создать.
При этом Евгения Стрельцова заметила, что застройщики отлично научились обустраивать пространство внутри своих ЖК, но они существуют как бы сами по себе — никто не думает о том, как они будут взаимодействовать между собой, будет ли какая-то инфраструктура, связывающая все проекты в единый городской организм.
— Надо думать о том, как будет развиваться район в целом, объединяться, привлекать инвесторов, подталкивать город к тому, чтобы строились театры, музеи, кинотеатры, — считает она. — Нам нужно преодолеть «феодальную раздробленность», чтобы вместе смотреть на перспективу.
Евгения Стрельцова, директор по PR компании «ИТМО Хайпарк»
Источник:
пресс-служба «ДвижениеКонф»
Несмотря на то что сам по себе город-спутник «Южный» — это большой проект и на его территории будут свои аттракторы, Евгения Стрельцова считает, что необходима совместная работа с другими застройщиками, чтобы привлечь инвесторов в южную агломерационную зону.
— Необходимо продумать, что еще нужно нашему району, какую ценность еще создать, чтобы она была центром притяжения для всех и объединяла бы людей всех жилых проектов, строящихся вдоль Киевского шоссе, — пояснила она.
В том числе это нужно, чтобы создавать рабочие места — для уменьшения маятниковой миграции. Для привлечения инвесторов всех типов нужно с ними встречаться и показывать и человеческий ресурс, и перспективы развития, который создают девелоперы на этой территории.
Мы тут вам людей с наследниками привели и поселили. Вы, пожалуйста, приходите сюда, присмотритесь к этой территории, подумайте, что тут можно построить промышленного, делового, развлекательного — того, что будет востребовано и что окупится. Мне кажется, есть очень серьезная перспектива в расширении горизонтов взаимодействия между девелоперами, обширным кругом инвесторов, городскими и областными властями.
За чей счет инфраструктура
Комплексное развитие территории, особенно на «пустом» месте, требует также масштабных вложений в инфраструктуру.
Евгений Шишкова поделилась опытом работы компании «ССК» в других регионах.
— Участие девелопера в развитии среды не ограничивается пределами проекта КРТ, — отметила она. — Всегда есть диалог нескольких сторон. И всегда, заключая договор КРТ, мы вступаем в диалог. Обычно муниципалитет обозначает свою проблематику, а застройщик должен принять участие в решении этой проблемы. Это как базовые условия в виде школ, детских садов, допобразования, спорта. Это и транспортная инфраструктура, в некоторых муниципалитетах — сети.
Причем, по ее словам, часто по договоренности с муниципалитетом компания тянет объем сетей больше, чем необходимо для ее территории, так как есть договоренность с муниципалитетом.
— Где заканчивается ответственность девелопера? Нигде не заканчивается. Если застройщик планирует оставаться в городе и строить дальше, то никогда не сможет закончить этот диалог, — констатирует Евгения Шишкова.
— Иногда кажется, что девелопер может вывезти абсолютно все, и каждый год мы наблюдаем, что наша социальная нагрузка становится все больше и больше, — соглашается Мария Орлова. — В результате получается, что мы продаем жилье практически по себестоимости. Но мы понимаем, что строительство больших районов и новых городов — это работа на перспективу, поэтому активно инвестируем в развитие самого места застройки. У нас большой опыт в создании точек притяжения, например в Новой Москве, где мы реализуем спортивно-событийный кластер Прокшино.
Она пояснила, что часть жителей области ездит на работу в город, т. е. налоги они платят в петербургскую казну, а все сервисы получают не в Ленинградской области.
— Если посмотреть глобальнее на вопрос, то есть некая «серая зона», которая также требует внимания, ведь вопросы развития территорий эффективнее решать вместе и комплексно, — продолжила Мария Орлова. — Диалога, который есть сейчас между Петербургом и Ленинградской областью как муниципалитетами, пока недостаточно, он идет, но не с тем результатом, который хотелось бы видеть в первую очередь людям. Налоги большие, при этом есть некая сепарация между органами власти двух регионов Петербурга и Ленобласти.
В перераспределении налогов она также видит возможную зону роста, которая может качественно сказаться на жизни людей, особенно в дальних районах агломерации. Чтобы жизнь в «закадье» была не менее комфортной, чем в городе, — для этого важно участие всех сторон.
— Конечно, на стороне застройщика бóльшая часть — и мы это готовы делать и делаем, но вопрос глобальнее, и если говорим, что еще можно сделать, чтобы скорость улучшений в области стала выше, то такие действия муниципалитетов окажут значимое влияние на вопрос.
Например, это может реализоваться через формирование городом налоговых фондов для области с пониманием проблематики, где будет концентрироваться часть налоговых отчислений и идти на нужды областной инфраструктуры, — пояснила Мария Орлова. — В этом будет заметный импульс для преображения ситуации во всем регионе.
— Так должно быть, но этого нет, и такого не видно в перспективе, — считает Евгения Стрельцова. — Все равно все зависит от девелопера, и мы должны плотно работать с муниципалитетами, подсказывая, что нужно нашим жителям, в чем они нуждаются.
По ее словам, инициатива должна быть все-таки девелоперская и надо заставлять власти работать.
— Это не отменяет, что мы делаем — и будем продолжать делать, — возразила Мария Орлова, — но с таким посылом на девелопера можно повесить все. Но не все он может. Мы не всесильны. Да, мы можем привлечь инвестиции, но возврат инвестиций здесь очень долгий. Поэтому если решать глобальные проблемы, то власть не может оставаться в стороне.
Она отметила, что власти Ленинградской области всегда находятся в хорошем диалоге, решают вопрос относительно корректировки того же транспортного каркаса и приближения сроков по реализации каких-либо решений.
— У нас есть обязательства по строительству социальной инфраструктуры, по дорогам, инженерным коммуникациям, и мы их выполняем настолько хорошо, насколько возможно, — говорит Сергей Софронов. — И стараемся делать это не просто по нормативам, а с какой-то добавленной ценностью для тех людей, которые там будут проживать.
По его словам, темпы развития транспортного каркаса недостаточны и даже некоторые районы города еще недостаточно обеспечены общественным транспортом.
— Но мы видим, что город здесь тоже прикладывает усилия и формирует новые направления развития транспортной инфраструктуры, — продолжил Сергей Софронов, — проектируются и строятся большие магистрали, мосты, станции метрополитена.
— Конечно, чтобы девелоперское сообщество активно строило, должна быть экономическая сообразность, — отмечает Ольга Трошева. — На рынке сейчас непростой период, и порог цены в перспективных проектах, несмотря на высокие затраты, ограничивается высоким уровнем конкуренции.
Понятно, что школы, садики и другие социальные объекты все равно строить надо в рамках обязательств, хотя есть разная практика выкупа или безвозмездной передачи.
Она отметила, что диалог города и области идет, постепенно развивается транспортная инфраструктура. А следующий шаг, по ее словам, — это развитие мест приложения труда, чтобы «трудовая» миграция между городом и областью была в балансе.
Источник: www.fontanka.ru
