Источник:
Михаил Огнев / FONTANKA.RU
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга в 2025 году поставил уникальный эксперимент: можно ли бить восьмилетние рекорды в состоянии глубокой комы? Данные подтверждают — да. На фоне обвала инвестиций более чем вдвое в городе открылось сразу два новых крупных торговых центра. Этот парадокс стал прологом к новому этапу. Опрошенные «Фонтанкой» ведущие эксперты рынка уверены: в 2026 году именно умение находить такие локальные возможности на фоне общего спада станет главным навыком для выживания и успеха.
Диагноз: инвестиционная зима
Минувший год стал переломным. По предварительным оценкам CORE.XP, общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга составил около 63 млрд руб., что на 55% ниже, чем в 2024 году. Наиболее существенно — на 72% — сократились вложения в сегмент площадок и площадей под жилье (до 17 млрд руб.). Инвестиции в коммерческую недвижимость снизились на 40% год к году, до 46 млрд руб., но впервые за пять лет этот сегмент занял лидирующую позицию по объему вложений (52% от общего объема в 120 млрд руб. с учетом земель).
Внутри коммерческого сегмента, по данным CORE.XP, динамика была неоднородной. Самое резкое падение продемонстрировали офисы (78% год к году), снижение на 57% зафиксировано в ретейле и на 15% — в складской. Единственным растущим сегментом стали гостиницы (рост инвестиций на 13%).
Подавляющая часть вложений в коммерческую недвижимость (95%) была продиктована инвестиционными соображениями, а не потребностью в конечном использовании. При этом доля инвестиций на стадии девелопмента увеличилась до 20%, и почти 40% этой доли пришлось на гостиничные проекты.
Несмотря на общее снижение инвестиций, торговая недвижимость неожиданно оживилась: после полного затишья 2024 года в Петербурге открылись два новых торговых центра — «Голливуд» (60 тыс. кв. м) и «Парк Молл» (35 тыс. кв. м), что стало рекордом за последние восемь лет. И теперь на 1000 петербуржцев приходится до 464 кв. м торговых площадей. При этом, по данным NF Group, лидером по инвестициям в коммерческую недвижимость стала именно торговая (26 млрд руб., или 22% от общего объема).
С ростом вакантности столкнулась складская недвижимость: по данным IBC Real Estate, доля свободных площадей за год выросла с 1,5% до 4,5%, а арендные ставки упали на 13%. Объем сделок снизился на 52%, продолжив спад прошлого года (-43% в 2024 г.).
Офисный рынок сохранил дефицит качественных площадей: вакантность осталась на крайне низком уровне (3,9%), а в объектах класса А ставки аренды выросли в среднем на 18%.
Ждать дешевых денег
Ключевым условием для оживления рынка эксперты называют снижение ключевой ставки ЦБ. «Оживление на рынке начнется, когда ключевая ставка опустится ниже 12%, а весь отложенный спрос на недвижимость начнет реализовываться при ключевой ставке ниже 10%», — комментирует руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров. Руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP Сергей Дуванов развивает эту мысль: «Снижение ключевой ставки окажет позитивное влияние на рынок недвижимости, однако только при снижении ставки к уровню 10% годовых и ниже мы увидим существенное увеличение спроса со стороны инвесторов». Он отмечает, что качественный рост станет заметен при достижении уровня 8–9%:
— Сейчас же компании, накопившие на депозитах достаточный капитал, стремятся диверсифицировать вложения, приобретая в том числе и объекты недвижимости. Пока ставки по депозитам значительно выгоднее, чем доходность сопоставимого объема средств в квадратных метрах.
Рост налога на имущество (из-за кадастровой переоценки, результатами которой так возмущался бизнес) и увеличение НДС в 2026 году, по мнению экспертов, увеличат операционные расходы владельцев. Владимиров считает, что «повышение налога на имущество и НДС будут частично или полностью переложено на плечи арендаторов», но массовых реконцепций не вызовет.
— Для краткосрочной аренды годовые ставки вырастут в рамках ежегодной индексации порядка 5% в среднем. Если мы говорим о долгосрочных ставках — 3–5 лет и больше, то такие договоры, вероятнее всего, через пару лет будут пересмотрены или произойдет ротация арендаторов. Зачастую собственнику выгоднее заплатить штраф за досрочное расторжение договора, чем недополучать прибыль годами, — поясняет Дуванов.
Он добавляет, что повышение будет плавным, чтобы избежать массового выезда крупных арендаторов. Он также обращает внимание на запас прочности у собственников, купивших активы со значительным дисконтом (30-60%) у ушедших иностранных компаний: они могут «незначительно сократить дивиденды ради сохранения хорошего арендатора».
— Вопрос повышения налога на имущество станет особенно актуальным для расположенных в центре объектов, которые либо без ремонта, либо используются не самым эффективным образом, — резюмирует Владимиров.
Эпоха изобилия и падающих ставок
Резкого роста спроса на складскую недвижимость в 2026 году не ожидается.
— Такое мы наблюдали однажды — когда после 2020 года онлайн-торговля резко пошла в рост, для обеспечения сегмента потребовалось огромное количество новых складских площадей, — объясняет Сергей Владимиров.
Предпосылок к тому, что какой-то сегмент повторит такой рывок, на сегодняшний день нет, отмечает он. Основными источниками спроса останутся традиционные лидеры: онлайн-операторы, многоканальный ретейл и производственные компании. Он также указывает на потенциальное влияние закона о КРТ, который вступит в силу в 2026 году и в перспективе может высвободить новые территории под склады:
— Несмотря на то, что сейчас его применение обсуждается только в контексте переселения из пятиэтажек и иного устаревшего жилья, в горизонте нескольких лет есть вероятность, что развитие территорий коснется и нежилых строений, в результате чего их собственники и арендаторы будут вынуждены искать новые помещения под склады и производства. Такой эффект уже наблюдался в Москве.
Снижение арендных ставок, по его мнению, будет зависеть от баланса спроса и предложения, а резкого разворота к росту в ближайшее время не предвидится:
— Снижение ставок в 2025 году было вызвано одновременным охлаждением спроса и ростом доли вакантных площадей, соответственно, от изменения этих двух показателей будет зависеть, в какой момент снижение ставок остановится или вернется к росту.
Что касается нишевых форматов, то спрос на BTS-сделки (строительство под конкретного арендатора) в 2026 году может исходить в первую очередь от многоканального ретейла, как это было со сделкой «Магнита» в 2025 году.
— На стороне спроса есть важные нюансы. Самые большие объемы BTS-сделок заключались в Петербурге и ЛО в 2021–2023 годах, за этот период по такой схеме было суммарно реализовано 843 тыс. кв. м складских площадей, из которых 750 тыс. кв. м — в интересах онлайн-операторов. Однако в 2024 и 2025 годах они уже не совершали такие сделки, а часть площадей, построенных по BTS, предлагались в субаренду, — объясняет Владимиров.
Форматы light industrial и «последняя миля» остаются сбалансированными и неглубокими.
Год точечной настройки
На фоне высокой обеспеченности торговыми площадями и дорогих денег крупных проектов реконцепции или нового строительства в 2026 году не ожидается. Сергей Владимиров утверждает, что фокус девелоперов сместится на оптимизацию затрат и состава арендаторов:
— Масштабных реконцепций и модернизации не будет, т. к. экономически это нецелесообразно. Что касается локаций под строительство, то возможно возведение только небольших ТЦ в новых больших жилых кварталах, которые, как правило, располагаются на окраинах города или за КАД.
Однако директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова видит потенциал в точечной модернизации и называет конкретные локации для возможного нового строительства:
— Все заявленные на 2026 год объекты расположены в зонах активной жилой застройки: Парнас, Юнтолово, Мурино и Красносельский район. В этих локациях они выполняют роль социальных и развлекательных центров, что особенно важно для семей с детьми, составляющих значительную часть населения в спальных районах. В этих условиях востребованными будут объекты районного (GLA до 10 тыс. кв. м) и окружного (GLA 11-20 тыс. кв. м) форматов, нацеленные на удовлетворение потребностей в активно развивающихся жилых зонах.
Конкуренции между крупными ТРЦ и коммерцией на первых этажах жилых комплексов, по мнению экспертов, ждать не стоит. Владимиров считает, что «особой конкуренции не будет, так как состав арендаторов и цель посещения у них разная».
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF GROUP, поясняет, что это разные форматы:
— В ЖК сложно разместить полноформатные рестораны, супермаркеты, многопрофильные клиники, фитнес-центры с бассейном или образовательные объекты с особыми требованиями. Поэтому они дополняют, а не заменяют друг друга.
Низкий уровень вакантности в качественных ТЦ, по прогнозам, сохранится. Владимиров уверен, что вакансия останется на низком уровне:
— Новые проекты вышли на рынок с достаточно высоким уровнем заполняемости. Даже если в ТЦ будут закрытия, вакантные площади быстро уйдут другим операторам, спрос устойчивый.
Евгения Хакбердиева также не ожидает резкого роста вакантности, отмечая дефицит нового качественного предложения:
— В 2026 году возможна незначительная динамика уровня вакантности на 1–1,5 процентных пункта за счет оптимизации объектов, но предпосылок к резкому ухудшению или массовых закрытий мы не видим.
Юлия Кузнецова приводит актуальные данные и уточняет прогноз:
— В течение 2025 г. средний уровень вакантности ТЦ стабилизировался и на конец IV кв. зафиксировался на уровне 3,1%. С учетом роста финансовой нагрузки на арендаторов и собственников, в 2026 г. мы ожидаем умеренный рост доли вакантных помещений в коридоре 0,2 — 0,6 п. п. Поддержание низкой вакантности зависит от того, смогут ли управляющие и ретейлеры прийти к гибким условиям.
В то же время Хакбердиева подчеркивает, что, несмотря на достаточный уровень обеспеченности торговыми площадями, который чуть превышает среднее значение по стране, многие петербургские объекты морально и физически устарели:
— Крупных проектов реконцепции также не запускалось более пяти лет. В связи с этим 2026 год, вероятнее всего, станет годом наблюдений. Некоторые начнут задумываться о реконцепции и предпринимать первые попытки по подготовке к ней. Сейчас, при высокой стоимости денег, запуск реноваций и новых проектов экономически нецелесообразен. Поэтому мы ожидаем, что активная фаза модернизации ТЦ и новое строительство будут отложены до улучшения конъюнктуры рынка.
Юлия Кузнецова подтверждает, что реконцепция остается важным направлением, и приводит примеры уже идущих процессов:
— Продолжается дополнение классического ретейла фитнесом, wellness-операторами, развлечениями и общественными пространствами. Яркий пример — ТРК «ПИК», где уже открылось первое в городе фиджитал-арт пространство Futurione и панорамный фуд-холл «Фудкультура», а в январе 2026 года откроется концептуальный кинотеатр «Мираж». Реконцепция ожидается также в ТРЦ «Галерея» и «Июнь».
Дефицит как двигатель роста
Рост стоимости офисов класса А в 2026 году, по прогнозам Владимирова, будет поддерживаться комбинацией двух факторов:
— Девелоперы будут стремиться к повышению качества объектов, чтобы оправдать высокие ставки, а рост ставок будет поддерживаться дефицитом качественных площадей в ключевых локациях. Однако итоговый баланс будет зависеть от макроэкономической ситуации, уровня спроса и динамики ввода новых объектов.
Тренд на сделки со «стрессовыми» активами (то есть с проблемным имуществом, которое находится в кризисном состоянии. — Прим. ред.), набравший силу в 2025 году, сохранится.
— Волну таких сделок спровоцировали окончание льготных периодов по кредитам, дорогое рефинансирование и уход международных игроков, — говорит он.
Владимиров ожидает, что этот тренд «в 2026-м продолжит перераспределять капитал и открывать новые возможности, оставаясь значимым, но не основным рыночным драйвером».
Дуванов также прогнозирует сохранение тренда. Он связывает это с двумя факторами: собственники, купившие активы с дисконтом, могут начать готовить их к продаже при улучшении условий, а часть компаний, не выдержав новых нагрузок, будет уходить с рынка, распродавая недвижимость. Это может привести к консолидации активов в руках крупных локальных фондов.
Итог года прост: рынок, похоже, замер. Единичные успехи лишь подчеркивают общее затишье. В такой ситуации главная задача — не искать новое, а грамотно управлять тем, что уже есть. Ключевым навыком на ближайший год станет искусство диверсификации рисков, пересмотра условий старых сделок и стратегического терпения в ожидании оттепели.
Источник: www.fontanka.ru
